Kolejne zmiany w programie dopłat do kredytów „Pierwsze klucze”

„Pierwsze klucze”, czyli nowy pomysł na dopłaty do rat kredytów mieszkaniowych, forsowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, z fazy koncepcyjnej, zaprezentowanej w lutym, przeszedł do fazy formalnych założeń projektu ustawy i trafił do wykazu prac rządu. W lutym wolta resortu wobec zarzuconego projektu „Na start” polegała na tym, że z dopłat wyłączono deweloperów. Okazuje się, że pieniądze w ramach „Pierwszych kluczy” nie do końca miałyby popłynąć wyłącznie na rynek wtórny, ale także dotyczyć nowych inwestycji, jednak wyłącznie w ramach budownictwa społecznego (SIM-y, TBS-y, spółdzielnie), a także budowy domów tzw. systemem gospodarczym.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Indeks nastrojów deweloperów. Część klientów odstępuje od umów

Coraz więcej deweloperów zaczyna wątpić w przyspieszenie sprzedaży mieszkań. Zdarza się, że klien...

Mieszkaniowy spór w koalicji, najdroższy kredyt w UE i powrót wizji obniżek stóp

Mimo zmian wobec koncepcji „Na start”, i tak nie ma zgody w koalicji na dopłaty do kredytów, a najgłośniejszą oponentką ministra rozwoju Krzysztofa Paszyka (PSL) jest ministra funduszy Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz (Polska 2050). Między „małą koalicją” (PSL i Polska 2050 startowały z jednej listy jako Trzecia Droga) od dawna mocno iskrzy w temacie dopłat, wymieniane są bezpardonowe ciosy w mediach. W tym tygodniu jednak, w wywiadzie, ministra Paszyka wziął w obronę Maciej Berek, minister w Kancelarii Premiera, szef Komitetu Stałego Rady Ministrów zaznaczając, że program jest mocno ograniczony (rynek wtórny, limity cenowe i dochodowe) i potrzebny dla najgorzej sytuowanych osób – ze względu na najdroższe w UE kredyty. Pełczyńska-Nałęcz ripostowała, że wysoki koszt kredytu to m.in. efekt antyrozwojowej polityki banków i „Pierwsze klucze” pomoże tym instytucjom, a nie kupującym. Tymczasem, bez żadnej ingerencji w rynek, ceny mieszkań zaczęły spadać.

Dodajmy, że swoją woltę wykonał kilka dni temu prezes NBP Adam Glapiński, który jednak dopuszcza już rozpoczęcie obniżania stóp w tym roku – w grudniu Glapiński wprowadził rynek w konsternację, mówiąc o końcu 2025 r. jako momencie zastanowienia się dopiero, co ze stopami. Rynek już na to zareagował. Jak wskazuje Jarosław Sadowski, dyrektor departamentu analiz w Rankomat.pl, obecnie dominuje przekonanie, że stopy procentowe już w maju mogą zostać obniżone o 0,5 pkt. proc., a łącznie w tym roku o 1 pkt proc. W rezultacie stawki WIBOR 3M i WIBOR 6M spadły do poziomu odpowiednio 5,61 i 5,34 proc. 

Czytaj więcej

Nieruchomości

Realne korekty cen mieszkań na rynku wtórnym. Gdzie spadki są największe?

Średnie ceny ofertowe mieszkań z drugiej ręki w 11 z 12 analizowanych miast są niższe niż rok tem...

Dopłaty do zakupów w ramach budownictwa społecznego. Eksperci widzą mankamenty i ryzyka

Eksperci zaznaczają, że ministerialne założenia projektu ustawy to wciąż za mało, by kompleksowo ocenić program „Pierwsze klucze” i jego wpływ na rynek. Przed nami cała długa ścieżka – od publikacji projektu ustawy przez konsultacje, co może skutkować kolejnymi modyfikacjami. Co z rozszerzeniem dopłat na zakupy w ramach tzw. budownictwa społecznego?

– Program „Pierwsze klucze” wprowadza istotne zmiany dla sektora społecznego budownictwa czynszowego. Po raz pierwszy lokatorzy TBS-ów i SIM-ów będą mogli skorzystać z preferencyjnych kredytów na sfinansowanie partycypacji lub wkładu mieszkaniowego. To otwiera nowe możliwości dla osób, które do tej pory nie miały zdolności kredytowej na rynku komercyjnym, a jednocześnie pozwala TBS-om łatwiej pozyskiwać środki na realizację inwestycji – mówi Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku w Otodomu. – Jednak w projekcie ustawy nie ma zakazu późniejszej sprzedaży takich mieszkań. To oznacza, że jeżeli np. spółdzielnia lokatorska lub SIM przekształci lokale we własnościowe lub sprzeda nieruchomość lub część inwestycji w innym trybie, to istnieje ryzyko, że model społeczny zostanie wypchnięty przez mechanizmy rynkowe – zwłaszcza w dużych miastach, gdzie ceny są wysokie. Może dojść do rozmycia idei, która stoi za budownictwem społecznym. Kluczowa będzie więc odpowiedzialność operatorów i nadzór instytucjonalny – dodaje.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, uważa że kierunkowo za plus programu należy uznać wprowadzenie formuły kredytu konsumenckiego z zerowym oprocentowaniem, z przeznaczeniem na sfinansowanie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w ramach SIM lub TBS, albo na wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej.

- Miałoby to być wsparcie dla gospodarstw domowych o dochodach poniżej standardowej zdolności kredytowej, co jest pozytywnym novum w historii programów kredytów preferencyjnych. Sęk w tym, że jednocześnie autorzy projektu wpadli na dość egzotyczny pomysł nowego modelu społecznego budownictwa własnościowego. Jest to dość osobliwa inicjatywa przekierowania misji TBS-ów i SIM-ów w stronę klasycznej deweloperki, z marżą na poziomie 25 proc. Niesie to ryzyko znaczącej zmiany formuły funkcjonowania tych podmiotów, co w efekcie może doprowadzić do spadku podaży klasycznych „czynszówek”. W sumie program „Pierwsze klucze” budzi wiele kontrowersji, wydaje się wprowadzany nieco na siłę przed kolejnymi wyborami, i niestety sprawia wrażenie nie do końca przemyślanego i dopracowanego, a tym samym nie pozbawionego ryzyka nieporządnych skutków – podsumowuje Jędrzyński.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rząd odblokował miliardy na budowę mieszkań komunalnych i TBS

Po wielomiesięcznej przerwie w pracach nad projektem nowelizacji ustawy o społecznych formach roz...

- Na pierwszym miejscu rozwiązań planowanych w projekcie pojawia się nowość w postaci tzw. inwestycji „Pierwsze klucze”. Mają one umożliwić dojście do własności nowych mieszkań osobom, które dotychczas nie posiadały własnego lokum. Na razie brakuje szczegółów, na czym miałaby polegać specyfika tego rozwiązania, ale wyraźnie widać, że akcenty w projekcie przesunęły się z zakupu mieszkań na rynku wtórnym w kierunku nowego budownictwa własnościowego lub czynszowego, realizowanego przez TBS-y, SIM-y i spółdzielnie mieszkaniowe. Przy tym lokale własnościowe, kwalifikujące się do programu, mają być realizowane wyłącznie w ramach inwestycji „Pierwsze klucze” lub przez budowę domów jednorodzinnych, czy jako inwestycje kooperatyw mieszkaniowych – mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE. - Zakup mieszkania na rynku wtórnym jest obecnie znacznie mniej eksponowany w projekcie. Dodatkowo, korzystanie z preferencyjnych kredytów jest obłożone wieloma ograniczeniami, dotyczącymi zarówno samego mieszkania i jego ceny, dotychczasowego właściciela, sytuacji rodzinnej osoby starającej się o kredyt i jej dochodów, warunków kredytu itd. – wylicza.

Zdaniem ekspertki, finalnie może okazać się więc, że wpływ programu na ceny będzie rzeczywiście relatywnie niewielki, ponieważ niewiele będzie sytuacji na rynku wtórnym, w których wszystkie te warunki się spotkają, a dodatkowo nabywca będzie świadomy, że może skorzystać z preferencyjnego kredytu. - Taka sytuacja wyraźnie będzie promować inwestycje „Pierwsze klucze”, w których mieszkania z definicji będą mogły być finansowane preferencyjnym kredytem, łatwiej będzie też przygotować dla nich listę kontrolną konkretnych wymagań do pozyskania preferencyjnego kredytu. Dopóki jednak nie ma szczegółów, jak będą funkcjonować inwestycje „Pierwsze klucze”, trudno przewidywać ostateczny wpływ programu na rynek – mówi Mikulska.

Nowe pomysły na dopłaty do kredytów mieszkaniowych. Eksperci punktują 

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, nowy program powinien mieć mniejszy wpływ na rynek niż jego poprzednik, czyli „Bezpieczny kredyt”, który doprowadził do szybkiego wyczerpania dostępnych mieszkań spełniających kryteria i do gwałtownego wzrostu cen – ale zastrzega.

- Nie oznacza to jednak, że „Pierwsze klucze” pozostaną dla rynku bez echa. Taka forma wsparcia popytu, nawet dobrze ukierunkowana, w krótkim okresie może wywołać pewne turbulencje i podwyżki cen w każdym segmencie rynku mieszkaniowego. Szczególnie teraz, gdy sektor zaczyna łapać równowagę po burzliwym okresie zmian – przyznaje Kuniewicz.

Zwraca uwagę, że program obejmuje głównie zakup mieszkań z rynku wtórnego, oddanych do użytku co najmniej pięć lat wcześniej i posiadanych przez obecnego właściciela od minimum trzech lat. – Ma to swoje plusy i minusy. Z jednej strony ogranicza spekulacyjne transakcje, ale jednocześnie wyklucza z programu znaczną pulę lokali. Według danych Otodom, w latach 2020–2024 w Polsce zostało oddanych do użytkowania ponad milion mieszkań i domów, które nie spełnią tego kryterium – mówi Kuniewicz.

Ekspertka zwraca uwagę na mankamenty kryteriów dochodowych. - Nie znamy na razie konkretnych kwot, ale z założeń projektu ustawy wynika, że będą one zróżnicowane w zależności od liczby osób w gospodarstwie domowym oraz lokalizacji mieszkania i tzw. wskaźnika lokalizacyjnego. Przekroczenie ustalonego progu dochodowego nie spowoduje jednak wykluczenia z możliwości skorzystania z dopłat, ale ich zmniejszenie o 50 proc. w przypadku gospodarstwa jednoosobowego i o 25 proc. w przypadku rodzin i gospodarstw wieloosobowych. W praktyce może się więc okazać, że beneficjentami w dużej mierze będą nie tylko osoby rzeczywiście potrzebujące takiego wsparcia, ale też te dysponujące zdolnością kredytową do zakupu domu lub mieszkania na rynkowych warunkach – mówi Kuniewicz.

Jarosław Jędrzyński ocenia, że wyłączenie rynku pierwotnego jest dyskusyjne i wynika z ulegania przez rodzimych decydentów dość osobliwym nastrojom społecznym, a program „Pierwsze klucze” i tak przełoży się na rynek pierwotny, ponieważ gros wpływów ze sprzedaży używanych mieszkań jest reinwestowana w zakup nowych lokali.