Rachunek powierniczy oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Odstąpienie od umowy deweloperskiej otwiera możliwość do odzyskania przez nabywcę środków zgromadzonych na rachunku powierniczym. Pieniądze, które się na nim znajdują – a więc te, które nie zostały wypłacone deweloperowi – zostaną zwrócone nabywcy. Dla przypomnienia – deweloper ma obowiązek prowadzić rachunki powiernicze, jeżeli ma zamiar otrzymywać wpłaty od nabywców przed zakończeniem inwestycji. Nabywca wpłaca środki na prowadzony przez bank rachunek powierniczy, a bank wypłaca je deweloperowi pod warunkiem realizacji przez dewelopera danego etapu inwestycji. Jeżeli deweloper nie dokończył budowy to na rachunku powierniczym powinny znajdować się niewypłacone mu środku. Jeżeli nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej to te środku zostaną mu zwrócone.
Co z resztą pieniędzy? Deweloper ma obowiązek je zwrócić. Oczywiście, będzie z tym problem, jeżeli popadł w problemy finansowe. Co zatem jeżeli nie zwróci? W takiej sytuacji pieniądze wypłaci Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jest to specjalny państwowy fundusz, który został powołany właśnie na taką okoliczność. Jest on gwarantem, że nabywca nie zostanie na lodzie. To znaczy, że jeżeli deweloper nie zwróci środków to zrobi to fundusz. Jest tylko jeden istotny problem. DFG chroni nabywców z tych inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się po 1 lipca 2022 r. Chodzi tutaj o datę zawarcia pierwszej umowy deweloperskiej. Jeżeli zatem pierwsza umowa deweloperska dla danej inwestycji została zawarta przed tą datą to wszyscy nabywcy z tej inwestycji (choćby późniejsze umowy były zawierane po tej dacie) nie będą chronieni przez DFG. Tak też jest w niektórych inwestycjach HRE. W takich przypadkach sytuacja nabywców jest o wiele gorsza. Jeżeli odstąpią od umowy to co prawda mogą wziąć niewypłacone deweloperowi pieniądze z rachunku powierniczego, ale nie odzyskają reszty w łatwy sposób, bo nie są chronieni przez DFG, to znaczy fundusz nie wypłaci im tych pieniędzy, które powinien wypłacić deweloper. Mają oni oczywiście roszczenie do dewelopera, ale jeżeli jego sytuacja jest zła i zostanie ogłoszona jego upadłość to może się okazać, że nie odzyskają swoich środków w całości lub nawet w ogóle. Co w takiej sytuacji?
Przejęcie kontroli i kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego
W takim przypadku może bardziej opłacać się przejść kontrolę nad przedsięwzięciem deweloperskim i je dokończyć. Przepisy prawa restrukturyzacyjnego i prawa upadłościowego przewidują specjalne postępowanie w takim przypadku. Po pierwsze preferują nabywców przed innymi wierzycielami, po drugie dają im dużą decyzyjność, m.in. w zakresie tego czy kontynuować daną inwestycję i w jaki sposób. To rozwiązanie jest szczególnie atrakcyjne nie tylko w przypadku dużego ryzyka utracenia przez nabywców środków z uwagi na brak ochrony przez DFG, ale także wtedy, kiedy po prostu nie opłaca się od umów deweloperskich odstępować, na przykład dlatego, że były zawierane na dużo korzystniejszych warunkach niż mogłyby być zawarte aktualnie.
Chodzi m.in. o przypadki kiedy ceny nieruchomości w chwili zawierania umów deweloperskich były znacznie niższe. Co konkretnie mogą zrobić nabywcy? Mogą zgłosić propozycje układowe w ramach postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego. Uprawnionych jest 20 proc. liczby nabywców w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, a propozycje układowe mogą zakładać m.in. sprzedaż nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja na rzecz innego dewelopera, który dokończy przedsięwzięcie deweloperskie, lub np. wpłacenie dopłat przez nabywców w celu pozyskania środków na dokończenie inwestycji. Propozycje układowe mogą obejmować też inne warunki kontynuacji budowy, np. sprzedaż niewykorzystanej części nieruchomości. Kolejnym krokiem będzie głosowanie układu przez pozostałych nabywców i wierzycieli. Jest zatem oczywiście ryzyko, że układ nie przejdzie, ale dobre przygotowanie układu pozwala je znacznie zminimalizować.
Przykłady z życia wzięte
Jak to działa w praktyce? Mogę powiedzieć o dwóch przypadkach, którymi aktualnie się zajmujemy. Obydwa zmierzają do przejęcia kontroli nad przedsięwzięciem deweloperskim. Pierwszy dotyczy inwestycji wielorodzinnej, która jest ukończona w 90 proc. Nabywcom nie opłacało się odstąpić od umów deweloperskich, bo po pierwsze nie są chronieni przez DFG, po drugie ceny nieruchomości poszły znacznie do góry. Na szczęście nieruchomość, na której realizowany jest projekt deweloperski, jest na tyle duża, że można pomyśleć o sprzedaży jej części bez uszczerbku dla realizacji umów deweloperskich. Właśnie ze sprzedaży tej części nieruchomości, w ramach postepowania restrukturyzacyjnego, zostaną pozyskane środki na dokończenie realizacji inwestycji. Powinno obejść się bez konieczności dopłat ze strony nabywców. Dodatkowo cały czas na rachunkach powierniczych pozostaje część środków, które nie zostały wypłacone deweloperowi. To ta część, która powinna być mu wypłacona po dokończeniu inwestycji i przeniesieniu na rzecz nabywców odrębnych własności lokali.
Drugi natomiast przypadek dotyczy osiedla domów jednorodzinnych. W tym przypadku deweloper przekroczył już harmonogram inwestycji do tego stopnia, że sprzedaż domów na rzecz nabywców powinna nastąpić rok temu. Wszystko przez opóźnienia z realizacją infrastruktury technicznej (wodociąg, kanalizacja) oraz drogi. Domy już stoją, a w nich od roku mieszkają już nabywcy. Domy zostały im wydane wcześniej, żeby ich uspokoić. Deweloper tymczasowo wybudował dla nich studnie i szamba.
