Zasoby nowoczesnej powierzchni logistyczno-przemysłowej w Polsce to 34 mln mkw. Za nami lata dynamicznego wzrostu, gonienia zachodniej Europy. Czas już na pytanie, czy sufit blisko? Jaki jeszcze potencjał wzrostu ma polski rynek?

Są różne szkoły. Jedna mówi, że zasoby powinno się szacować w relacji do liczby mieszkańców, czyli przy około 38 mln obywateli nasz sufit to 38 mln mkw. Tak określony potencjał jest już niewielki, do wyczerpania pewnie w dwa lata. Moim zdaniem to nie jest właściwy punkt odniesienia. Polska ze względu na położenie geograficzne to baza, która obsługuje wiele innych rynków poza macierzystym. Cała ściana zachodnia to magazyny obsługujące Niemcy i pozostałe rynki zachodnie. Północna Polska obsługuje często kraje skandynawskie. Niezmiernie istotna jest ściana wschodnia, gdzie również Accolade konsekwentnie od momentu rozpoczęcia działalności w Polsce inwestuje. Atutem Polski jest dobra infrastruktura drogowa, elastyczność rynku. O pozycji naszego rynku niech świadczy przykład: Inditex (właściciel m.in. Zary – red.) ma magazyny wyłącznie w rodzimej Hiszpanii i w Polsce.

Polska ma jeszcze inne zalety. Cykl jest u nas bardzo krótki: można bardzo szybko zrealizować inwestycję przy dużo mniejszym obciążeniu czasowym i administracyjnym niż w Czechach czy Niemczech. Jesteśmy też młodym rynkiem, który zaczął się rozwijać na dobre po wejściu do UE. Nasze magazyny są nowe, w większości nie wymagają jeszcze modernizacji jak np. niemieckie nieruchomości z lat 70.

Tak więc jest jeszcze dużo miejsca na wzrost, choć już może nie możemy oczekiwać tak dynamicznego jak w czasach covidu, pewnie bardziej stabilnego, zbliżonego do kilku procent rok do roku. Najwięcej zależy od popytu, od momentu pełnej inwazji Rosji na Ukrainę nastąpiło pewne spowolnienie, to nie był czas sprzyjający decyzjom o rozwoju biznesu. Teraz jednak powoli wracamy do momentu, kiedy potencjalni najemcy wracają do rozmów i snują plany. Statystyki popytu czy aktywności deweloperów są na poziomie przedcovidowym, czyli całkiem dobrym.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Polskie magazyny na fali. Deweloperzy szyją obiekty na miarę

Niemal 6 mln mkw. magazynów wynajęto w Polsce w ubiegłym roku. Transakcje na naszym rynku stanowi...

Jakim zasobem Accolade dysponuje w Polsce? Jak planujecie się rozwijać?

Zbudowaliśmy i zarządzamy 1,6 mln mkw. magazynów, z czego ponad 1 mln mkw. należy do Accolade Industrial Fund. Za chwilę przystąpimy do realizacji dwóch projektów na ścianie wschodniej. Chcemy, żeby polski portfel zdecydowanie urósł, Accolade uznaje Polskę jako jeden z rynków najbardziej perspektywicznych. Proszę pamiętać, że działamy w specyficznych lokalizacjach – poza pięcioma największymi w Polsce hubami. Choć jeszcze dekadę temu, kiedy wchodziliśmy do Szczecina, był to rynek niszowy, a dziś praktycznie cała ściana zachodnia to szósty hub na mapie kraju.

Accolade działa też w innych krajach europejskich, poza macierzystymi Czechami i Polską prowadzimy inwestycje w Niemczech, Hiszpanii, Holandii, na Słowacji, chcemy zacząć budować w Chorwacji. Strategia jest oczywista: będziemy się rozwijać wszędzie tam, gdzie jest uzasadnienie biznesowe. Ale nie wyznaczamy sobie sztywnych celów, gdzie i ile konkretnie chcemy mieć metrów kwadratowych.

To nie przypadek, że dwa nowe projekty w Polsce będą realizowane na wschodzie?

To nie jest połączone z sytuacją polityczną. Wszystkie nasze projekty muszą mieć uzasadnienie biznesowe. A my czujemy się mocni we wschodniej Polsce, mamy projekty i na Podlasiu, i w Lublinie, które się rozwijają na tyle perspektywicznie, że chcemy wzmocnić tam naszą obecność.

Wschód Polski wskazuje się jako region z wielkim potencjałem z uwagi na przyszłą odbudowę Ukrainy czy ogólnie lokowanie biznesu zorientowanego na obsługę wschodnich rynków…

Tak, magazyny na wschodzie Polski będą pierwszymi w NATO, więc w naturalny sposób region stanie się pewnym punktem odniesienia. Ale to nie wszystko. Jest przecież Via Carpatia, której budowa dobiega końca, droga kluczowa dla całego regionu, biegnąca od Litwy po Grecję. Rzeczą naturalną jest, że gdzie pojawia się infrastruktura transportowa, tam pojawiają się magazyny.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Magazyny. Czy wszystkie hale się zapełnią?

W ciągu trzech lat polski rynek magazynowy urósł o ponad 40 proc. Deweloperzy budują i planują ko...

Jakie są dziś główne źródła popytu na magazyny? Różne są hasła: nearshoring, friendshoring… Co dominuje w waszym portfelu?

W ostatnim roku najwięcej było firm związanych z branżą e-commerce i szeroko pojętym handlem – choć to często trudne do rozdzielenia, omnichannel zdominował handel: zamawiamy towar w sieci, a odbieramy w sklepie albo zwracamy itp. To najaktywniejsza grupa najemców, co nas cieszy, bo przez pewien czas była wyciszona, co wynikało z tego, że w czasie covidowym firmy z tych branż wynajęły powierzchnię pod przewidywany rozwój, a rynek spowolnił. Teraz sytuacja się ustabilizowała, zgromadzona powierzchnia się zapełnia, więc firmy potrzebują kolejnych metrów.

Tradycyjnie mocna jest logistyka, to zazwyczaj 30 proc. zapytań.

Jest trochę produkcji, ale chcielibyśmy jej więcej. Pamiętajmy, że firmy produkcyjne patrzą na rynek magazynowy trochę inaczej, przede wszystkim zapytania mają bardzo długi okres „wykluwania się”. Sama analiza danych i informacji rynkowych, zanim nawet zacznie się szukać konkretnych lokalizacji, potrafi trwać dwa lata. Trzeba przeanalizować wszystkie kwestie dotyczące transportu, logistyki, rynku pracy, takie jak jak dostępność ludzi, odpowiednie kwalifikacje, koszty wynagrodzeń… To skomplikowane i czasochłonne procesy.

Modnym hasłem są też centra danych. Czy to was interesuje?

Przyglądamy się rynkowi, zbieramy informacje, ale to na pewno bardzo specyficzna grupa klientów i bardzo specyficzny produkt, który raczej wybiera wielkie aglomeracje. W Polsce to głównie Warszawa, nie wiem, czy nawet Kraków nie jest za mały.

Z czego wynika wasza strategia, by działać poza hubami? Jakie przewagi dają mniejsze rynki?

Accolade działa tak nie tylko w Polsce, to jest strategia całej grupy, tak działa również w rodzimych Czechach czy Hiszpanii. Na takich rynkach trochę inaczej się robi biznes. Jest on oparty w większym stopniu na relacjach z lokalnym środowiskiem, z lokalnymi władzami. Zupełnie inny jest tu poziom elastyczności i wsparcia dla biznesu. Inny jest rynek pracy: niby pula pracowników jest mniejsza, ale dostępność de facto większa. W takich ośrodkach, jak Szczecin czy Lublin, mamy dostęp do wykwalifikowanej kadry, koszty związane z zatrudnieniem są mniejsze niż w dużych ośrodkach – na to patrzą nasi najemcy.

Budujecie magazyny nie na sprzedaż, tylko do własnego portfela – wspomniała pani o Accolade Industrial Fund. Na czyją korzyść działa fundusz?

Tak, Accolade ma fundusz, do którego trafiają skomercjalizowane, przynoszące dochód magazyny. Strategia Accolade Industrial Fund jest długoterminowa, dotychczas nie została sprzedana ani jedna nieruchomość.

Jednostki Accolade Industrial Fund są sprzedawane w Czechach, na Słowacji i Malcie – to obecnie około 3,5 tys. inwestorów.

Fundusz ma plany, by pojawiać się w innych krajach, na pewno mocno przygląda się Polsce. Na razie jednak otoczenie prawne w naszym kraju temu nie sprzyja. W Czechach i na Słowacji inwestorami są głównie inwestorzy kwalifikowani, ale ich definicja jest inna niż w Polsce. Brak możliwości inwestowania w nieruchomości komercyjne dla inwestorów indywidualnych w Polsce to zresztą duże wyzwanie dla polskiego rynku i pewna blokada. Lokalny kapitał to duże wzmocnienie. O ile w czasach prosperity pozyskanie kapitału międzynarodowego nie jest trudnością, to w czasach bardziej wymagających, także w kontekście geopolitycznym, dużo aktywniejszy jest właśnie kapitał lokalny, lepiej znający uwarunkowania regionu. Udział lokalnego kapitału w transakcjach w Polsce jest śladowy w porównaniu z tym, co widzimy w innych krajach, również u naszych sąsiadów w Czechach, na Słowacji czy Litwie.