W 2024 r. wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniosła 5 mld euro. Bardzo ciekawym wątkiem jest wzrost udziału rodzimego kapitału w wartości transakcji. On zazwyczaj był na poziomie 2-3 proc., w 2024 r. było to około 10 proc. Wciąż relatywnie niewiele, ale jak na nasze warunki to skok. To także rekord w ujęciu wartościowym: prawie 500 mln euro. Skąd taki wzrost, kto i co kupował? Można ironicznie powiedzieć, że polski kapitał jakoś sobie radzi bez REIT-ów…

Zacznę od końca, czyli od REIT-ów. To temat, który od wielu lat rozgrzewa głowy nie tylko branży, inwestorów, ale również rządzących. Czy REIT-y w Polsce powstaną? Ciężko powiedzieć, było już tyle prób. Trzymam kciuki, że zdrowy rozsądek w końcu zwycięży.

Warto jednak podkreślić, że poza REIT-ami jest kilka innych obszarów, o które powinniśmy zadbać, jeśli chodzi o inwestowanie w rynek nieruchomości. Spójrzmy na strukturę kapitału, który inwestuje w Polsce. Bardzo duża część to czeskie podmioty – bo Czesi od kilkunastu lat mają odpowiednie instrumenty do tego, żeby akumulować kapitał i inwestować w nieruchomości – i to nie są REITY, tylko po prostu fundusze. Żebyśmy mogli się rozwijać jako rynek z dużym udziałem rodzimego kapitału, potrzebujemy odpowiednich instrumentów. REIT-y to jeden element, potrzeba jeszcze zmiany ustawy o funduszach, czy w końcu zmiany kwalifikacji inwestorów indywidualnych. To spowodowałoby, że może nie za pięć, ale za dziesięć lat udział rodzimego kapitału wynosiłby nie 10 proc., tylko pewnie 20 proc.

Na wysoko rozwiniętych rynkach udział lokalnego kapitału, szczególnie kiedy jest recesja, a nieruchomości tanieją, zwiększa się. To właśnie wtedy lokalni inwestorzy są w stanie odkupić aktywa od globalnych graczy, którzy na ogół mają możliwości pozyskiwania wyższych kwot. Jednak w trochę gorszych warunkach rynkowych rynek jest napędzany właśnie przez kapitał lokalny. To się zadziało w ostatnich latach w całym regionie: na Węgrzech, Słowacji, w Czechach, Rumunii czy nawet Serbii rodzimy kapitał dywersyfikuje swoją działalność i lokuje w nieruchomościach. Chciałbym, żeby to się działo również w Polsce. Skoro sąsiedzi zza miedzy potrafili to zrobić, to przecież my też możemy.

Na razie czekamy na REIT-y, przedstawiciel Ministerstwa Finansów zapowiedział podczas IX Spotkania Liderów Branży Nieruchomości – że REIT-y mają być elementem większych zmian dla polskiego rynku kapitałowego i być może założenia poznamy przed wakacjami…

Z jednej strony mamy ministerstwo, ale otwierają się również inne pola. Premier Donald Tusk zaprosił do prac nad różnego rodzaju zmianami regulacyjnymi Rafała Brzoskę z zespołem specjalistów. Myślę, że na tym forum również możemy rozmawiać o tym, jak pobudzić rynek nieruchomości. Zresztą większość topowych nazwisk, jeśli chodzi o największe biznesy w Polsce, inwestuje nawet własne środki w nieruchomości, dywersyfikując działalność czy majątek.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Polskie REIT-y już blisko? Otworzyć Polakom rynek nieruchomości komercyjnych

Ministerstwo Finansów kończy prace nad założeniami ustawy. Dane dowodzą, że rodzimy kapitał chce więcej niż mieszkań i szuka możliwości kupowania nieruchomości komercyjnych.

Inwestowanie w mieszkania jest nazywane sportem narodowym Polaków. A w co zainwestowano te 450-500 mln euro, jeśli chodzi o nieruchomości komercyjne?

Na rynku działali przede wszystkim wyspecjalizowani inwestorzy, właśnie ci oportunistyczni, którzy na rynku nieruchomości poszukiwali okazji, w tym budynków, których przeznaczenie można zmienić. Pojawiło się trochę bardzo interesujących aktywów w ciekawych lokalizacjach, szczególnie w Warszawie. Ktoś musiał sprzedać, ktoś inny stwierdził, że ma pomysł – i kupił. Bardzo się cieszę, że to właśnie polski kapitał kupował.

Z drugiej strony mamy ludzi, którzy stworzyli dobrze prosperujące biznesy w zupełnie innych dziedzinach, zgromadzili majątek i zaczynają szukać dywersyfikacji – np. kupują biurowiec przynoszący przychód z czynszu, albo liczący na wzrost wartości tej nieruchomości. No bo ile można kupić tych kawalerek? Poza tym mieszkania też zdrożały w ostatnich latach, więc bariera wejścia jest i tam dosyć istotna.

Kluczowe jest to, żeby obniżyć dla inwestorów indywidualnych barierę wejścia na rynek nieruchomości komercyjnych i żeby stworzyć możliwości kapitałowi instytucjonalnemu. Dlaczego budynki, które stoją w Warszawie, nie mogą być własnością funduszu emerytalnego Polaków? Dziś przychód z najmu zasila np. fundusz dbający o emerytury nauczycieli z Toronto. Dlaczego nie mamy możliwości, żeby inwestować tak również nasze ciężko zarobione pieniądze?

W 2023 r. rynek – nie tylko w Polsce – był zamrożony z powodu wysokich stóp, transakcji było mało. 2024 r. przyniósł odbicie dzięki rozpoczęciu obniżek stóp w eurozonie. Ale cały czas mamy trudną sytuację geopolityczną: trzy lata trwa rosyjska agresja na Ukrainę, dalej trudno przewidywać, jaka jest perspektywa wygaszenia czy zakończenia konfliktu. Jak do tego podchodzą inwestorzy, którzy patrzą na nasz region?

Wielu inwestorów po prostu przyzwyczaiło się do tego. Jet to kwestia istotna przy podejmowaniu długoterminowych decyzji, ale niewygodna – bo nie wiadomo, jak sytuacja będzie się rozwijać. To rzeczywiście jeden z głównych czynników, który jest podnoszony, jednak dzisiaj sytuacja geopolityczna jest w ogóle trudna, moim zdaniem wykuwa się jakiś nowy porządek świata. My jako region też musimy się w tym odnaleźć.

Myślę, że i region, i Polska, mają bardzo silne fundamenty. Weźmy pod uwagę choćby wzrost PKB – on jest dużo wyższy niż w krajach zachodniej Europy. Pojawiła się też szansa na to, że gospodarka niemiecka zacznie się mieć lepiej, są nowe plany związane z sektorem energetycznym. Niemcy są bardzo dużym partnerem, jeśli chodzi o inwestycje w Polsce – w tym w nieruchomości.