Deregulacja pośredników nieruchomości - bomba z opóźnionym zapłonem

Pod płaszczykiem otwarcia zawodu oraz chwytliwego hasła kilkudziesięciu tysięcy nowych miejsc pracy Minister zamierza wprowadzić na rynek bombę z opóźnionym zapłonem w postaci tysięcy osób nie mających żadnego przygotowania i kwalifikacji do wykonywania tych dwóch zawodów. Dodać trzeba, że zawodów, których wykonywanie – wbrew ministerialnym przekonaniom – nie jest proste i zdecydowanie wymaga gruntownego przygotowania, tak teoretycznego (w tym teoretycznoprawnego), jak i praktycznego.

Przedstawione propozycje przewidują, w odniesieniu do obu zawodów, zniesienie wszystkich wymogów niezbędnych w obecnym stanie prawnym (wykształcenie wyższe, odbyte studia podyplomowe, odbycie praktyk, licencja), wprowadzając w ich miejsce jedynie posiadanie pełnej zdolności do czynności prawnych oraz niekaralność za określony katalog przestępstw. Zarówno pośrednik, jak i zarządca będą musieli posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (tak samo jak obecnie).

Taka propozycja deregulacji wprowadzi ogromne zagrożenie dla transakcji występujących na rynku nieruchomości, jak również zagrożenie dla wspólnot mieszkaniowych, wprowadzi bowiem na rynek osoby bez żadnego wykształcenia i przygotowania zawodowego. Żeby zobrazować potencjalne zagrożenie, należy zwrócić uwagę na zakres czynności (przykładowy), które wykonuje się w ramach pośrednictwa czy zarządzania nieruchomościami.

Rolą pośrednika – wbrew powszechnemu mniemaniu – nie jest tylko pobranie prowizji od klienta. Oczywiście w wielu przypadkach faktycznie czynności pośrednik wykonuje niewiele, pobierając jednak prowizję od kwoty transakcji, zwłaszcza w okresie hossy na rynku nieruchomości, gdzie faktycznie ilość sprzedających i kupujących oraz rosnące ceny powodowały dużą ilość transakcji, niejednokrotnie zaś od upublicznienia oferty sprzedaży mieszkania do samej transakcji sprzedaży mijał okres krótszy niż 48 godzin. Patrząc jednak tylko przez ten pryzmat pomija się całkowicie jakie czynności (poza umieszczeniem oferty w internecie) musi wykonać pośrednik w obrocie nieruchomościami.

Przede wszystkim trudno oczekiwać, by osoba posiadająca jedynie wykształcenie podstawowe (i bez żadnej praktyki) z dopiero co nabytą pełną zdolnością do czynności prawnych (a zatem mając 18 lat) potrafiła sporządzić prawidłowo umowę pośrednictwa w taki sposób, by zabezpieczyć interesy tak swoje jako pośrednika, jak i interesy klienta. Oczywiście taką umowę można znaleźć w internecie i metodą „kopiuj – wklej" przygotować ją dla nowego klienta. Tyle tylko, że zawarcie samej umowy i uzgodnienie warunków kupna czy sprzedaży lokalu z klientem jest jedynie wstępnym, początkowym i śmiem twierdzić najprostszym elementem usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Choć już na tym etapie mogą pojawić się kwestie bardziej skomplikowane, jak choćby zawarcie umowy pośrednictwa przez osoby będące spadkobiercami, a przed wpisem ich praw w księdze wieczystej nieruchomości, a zauważyć trzeba, że sprawy spadkowe są w Polsce niejednokrotnie załatwiane z olbrzymim opóźnieniem, zwłaszcza na obszarach wiejskich (autor bowiem spotkał się ze sprawą, gdzie sprawy spadkowe nie były załatwione przez ponad 17 lat, a w tym okresie zmarli także niektórzy ze spadkobierców osoby wpisanej jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej). Ustalenie zatem kręgu ewentualnych sprzedających i zawarcie z nimi umowy pośrednictwa może wcale nie być zatem kwestią, którą można w sposób prosty, łatwy i przyjemny rozwiązać metodą „kopiuj – wklej".

Kolejną kwestią, którą trudno nazwać prostą i nieskomplikowaną dla osoby bez doświadczenia praktycznego i wiedzy teoretycznej, jest odczytanie księgi wieczystej. Obecna jej forma, tj. elektroniczna księga wieczysta, z pewnością jest łatwiejsza w dostępie. Niemniej jednak powszechne są głosy, iż odczytanie zawartości z odpisu takiej księgi sprawia trudności (a przynajmniej sprawiała trudności w początkowej fazie ich wprowadzania) nawet dla praktykujących prawników. Liczba informacji znajdująca się w księdze wieczystej wymaga przede wszystkim od pośrednika znajomości podstawowych pojęć nie tylko z zakresu prawa rzeczowego, ale także z zakresu ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Czy naprawdę chcemy uwierzyć, że przeciętny 18-latek z podstawowym wykształceniem będzie w stanie odczytać z księgi wszystkie informacje na temat służebności gruntowych, służebności osobistych, obciążeń nieruchomości, ostrzeżeń wpisanych w treści księgi (w szczególności, co doradzi potencjalnemu kupującemu, gdy w księdze znajdzie wpis ostrzeżenia o postepowaniu w trybie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece)? Znów zdaje się pokutować w Ministerstwie Sprawiedliwości przekonanie, że odczytanie księgi wieczystej jest równie proste co techniczna czynność jej wydrukowania. A gdzie tu ochrona klienta, który być może w tej transakcji zamierza wydatkować oszczędności swojego życia. Tak, oczywiście możemy mieć nadzieję, że w ostatniej niemalże chwili notariusz, przed którym będzie podpisywana umowa sprzedaży nieruchomości, zwróci kupującemu uwagę na zagrożenia. Tyle tylko, że powinien to uczynić pośrednik, a nie notariusz. To pośrednik bowiem ma dbać o należyte zabezpieczenie interesów osoby, z którą zawiera umowę pośrednictwa.

Sprawą, która także wymaga poruszenia jest prawidłowe sporządzenie umowy przedwstępnej. Zauważyć przecież trzeba, że nie zawsze umowa przedwstępna sporządzana w formie aktu notarialnego, częstokroć to właśnie pośrednik przygotowuje treść takiej umowy. Znów zatem trzeba zadać pytanie, czy 18-letni absolwent szkoły podstawowej będzie posiadał wystarczające umiejętności i wiedzę z zakresu prawa cywilnego, by taką umowę sporządzić? Wydaje się to wątpliwe. Chyba, że zrobi to wzmiankowaną już powyżej metodą „kopiuj – wklej". Ale czy na pewno o to chodzi w zawodzie pośrednika?

W tym wszystkim jednak nie należy tracić z punktu widzenia rzeczy najistotniejszej, a mianowicie interesu kupującego/sprzedającego nieruchomość. Zwracając się do pośrednika ma on w istocie nadzieję, że pomoże mu on przeprowadzić transakcję w sposób bezproblemowy, zgodny z prawem i profesjonalny oraz że zabezpieczy jego interesy w sposób należyty. Proponowane obecnie rozwiązania – poza populistycznym hasłem kilkudziesięciu tysięcy nowych miejsc pracy – absolutnie nie zapewniają bezpieczeństwa uczestnikom transakcji na rynku nieruchomości. Jakie bowiem bezpieczeństwo transakcji, w której setki tysięcy złotych „przechodzą z ręki do ręki" będzie w stanie zapewnić osoba bez podstawowej wiedzy choćby prawnej, która jest przekazywana w toku studiów podyplomowych z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a która obejmuje: cześć ogólną prawa cywilnego, prawo rzeczowe, prawo zobowiązań, prawo spadkowe, prawo spółdzielcze, prawo upadłościowe, postepowanie egzekucyjne gospodarkę nieruchomościami, planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, prawo administracyjne, postepowanie administracyjne czy prawo spółek handlowych (a przecież jest to tylko część programu nauczania w ramach studiów podyplomowych)?

Pojawia się co prawda zarzut, że w chwili obecnej czynności pośrednictwa wykonują i tak osoby bez licencji. To prawda, nie sposób tego kwestionować, ale nawet nie ma potrzeby. Otóż przecież pośrednik może w wykonywaniu czynności pośrednictwa korzystać z osób trzecich (nie posiadających licencji pośrednika), za których jednak działania ponosi odpowiedzialność (podobnie, jak za działania aplikanta radcowskiego/adwokackiego ponosi radca prawny/adwokat). Tym samym osoba ta działa pod nadzorem osoby, która posiada licencję i w związku z czym jest przygotowana do wykonywania zawodu tak teoretycznie, jak i praktycznie. W związku z tym podnoszony zarzut nie jest trafny, przy czym równocześnie jest zarzutem bardziej populistycznym niż merytorycznym.

Przedstawiona powyżej problematyka dotyczy jedynie niektórych problemów, na które może natknąć się pośrednik w obrocie nieruchomościami. Pamiętać jednak należy, iż czynności pośrednictwa obejmują o wiele szerszy zakres działań, których w ramach świadczonej usługi podejmuje się pośrednik, a które także osobie bez praktyki mogą sprawić trudności i narazić na ryzyko sprzedającego bądź kupującego, który korzystać będzie z usług „ministerialnego" pośrednika.

Podobnie należy ocenić proponowane zmiany odnoście zarządców nieruchomości. Materia zarządzania nieruchomościami wydaje się zresztą o wiele bardziej skomplikowana od pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, bowiem przede wszystkim konsekwencje ponoszone przez kontrahenta zarządcy (a ściślej przez członków wspólnoty mieszkaniowej i osoby trzecie) mogą być o wiele dalej idące niż utrata pieniędzy w przypadku klienta pośrednika w obrocie nieruchomościami.