Pandemia tylko przyspieszyła zmiany zachodzące w biurach

Rynek biurowy analizuje się najczęściej pod kątem powierzchni budowanej przez deweloperów lub wynajętej przez firmy czy wartości kupna sprzedaży nieruchomości. Wy na stolicę patrzycie przez pryzmat pozwoleń na budowę i „wuzetek”. Jaki obraz rynku wyłania się z trzeciej już edycji raportu Warsaw Crane Survey?

Rzeczywiście, kilka lat temu postanowiliśmy spojrzeć na warszawski rynek biurowy z trochę innej perspektywy i zweryfikować pewne założenia dotyczące tego, w jakim kierunku rynek będzie się rozwijał. Patrząc na wyniki naszego ostatniego badania, widać kilka trendów.

Po pierwsze, spada liczba pozwoleń na budowę: w 2021 r. wydano tylko dwa, rok wcześniej pięć, a dwa lata wcześniej siedem. Rekord padł w 2014 r.: 42 zgody. Trend spadkowy trwa więc od pewnego czasu, niezależnie od pandemii. Zmniejsza się także ilość powierzchni w budowie – na koniec zeszłego roku było to około 340 tys. mkw., czyli najmniej w badanym przez nas okresie, a więc od 2010 r. Przed nami jest więc luka podażowa.

Żeby ten obraz rynku nie był taki negatywny, dodam, że w 2021 r. była znaczna liczba wydanych decyzji o warunkach zabudowy – było ich sześć. Ponadto deweloperzy złożyli dwa wnioski o wydanie „wuzetek” i cztery o pozwolenie na budowę. Zatem w przyszłym roku możemy spodziewać się większej liczby pozwoleń na budowę niż w tym roku czy nawet w 2020 r.

Z czego się bierze ta spadająca aktywność deweloperów? Skoro wiele mówi się o spodziewanej luce podażowej, to znaczy, że popyt na nowe biura wcale nie wygaśnie...

Myślę, że jest kilka czynników. Z jednej strony faktycznie mamy do czynienia z pewnym nasyceniem rynku, bo nowoczesnej powierzchni jest w Warszawie ponad 6 mln mkw. Dynamika spadku nowych pozwoleń została też pogłębiona przez pandemię – część deweloperów wstrzymała decyzje inwestycyjne w oczekiwaniu na rozwój sytuacji. Dane za 2021 r. pokazują już, że deweloperzy zauważyli nadchodzącą lukę i zareagowali. Budowa biurowców to około trzy lata, a nawet więcej, jeśli dołożymy proces uzyskiwania pozwoleń. Na efekty działań będzie trzeba poczekać.

Pytanie jeszcze, jak wzrost kosztów wpłynie na decyzje deweloperów – według naszego innego badania prawie 90 proc. firm, najwięcej w historii, zadeklarowało, że najbardziej obawia się dziś inflacji kosztów.

Jak generalnie widzi pan przyszłość rynku biurowego? Pandemia odpuściła, ale jeszcze się nie skończyła, cały czas mamy duży udział pracy zdalnej... Komu i po co będą potrzebne biura stacjonarne, jaka będzie ich funkcja?

Hasła, które pojawiły się w pierwszym roku pandemii, o śmierci biur, o tym, że biura już nie będą potrzebne, były bardzo chwytliwe, ale myślę, że zdecydowanie na wyrost.

Chciałbym zwrócić uwagę, że proces zmiany korzystania z biur trwa od kilku lat: nacisk na większą elastyczność, na możliwość pracy z domu w pewnym zakresie, inny sposób aranżacji powierzchni, odejście od gęstego obsadzania pracowników niczym w call center... Pandemia tylko przyspieszyła ten proces. Jestem więc przekonany, że biura są potrzebne i będą potrzebne, zresztą widać powrót pracowników do biur – w ostatnim czasie jazda po Warszawie jest znów ciężkim doświadczeniem, biorąc pod uwagę korki – a te korki biorą się z tego, że ludzie jadą do pracy.

Odpowiedź na pytanie o przyszłość biur wynika oczywiście z tego, jak firmy będą organizować swoje funkcjonowanie. Wiele biznesów analizuje potrzeby pod kątem tego, jakie czynności lepiej jest wykonywać w biurze, a jakie spokojnie – może nawet efektywniej – mogą być wykonywane z domu. Integracja, praca kreatywna, szkolenia, nauczanie i wprowadzanie do firmy nowych pracowników – to wszystko wymaga bezpośredniego kontaktu z drugim człowiekiem.