Wartość najmu mieszkania do podziału po rozwodzie

Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 9 maja 2008 r. (sygn. III CZP 33/08).

Chodzi o mieszkania, za które opłacany jest czynsz w wysokości ustalonej zgodnie ze stawkami przyjętymi w uchwale rady gminy, z reguły znacznie niższy od czynszu wolnego. Prawną podstawą do wyznaczenia stawek czynszu za takie lokale jest art. 8 pkt 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

W myśl tego przepisu rada gminy obowiązana jest do kierowania się zasadami polityki czynszowej przewidzianymi w art. 21 ust. 2 pkt 4 wskazanej ustawy oraz warunkami obniżania czynszu przyjętymi przez radę gminy w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Wątpliwości prawne wyjaśnione w uchwale powstały na tle sprawy o podział majątku dorobkowego. Wniósł ją Ryszard O. Jego małżeństwo z Renatą O. trwające od 1971 r. zakończyło się rozwodem w 2003 r. W sprawie Ryszard O. domagał się wyłączenia z tego majątku mieszkania będącego własnością gminy Katowice i ustalenia, że lokum to stanowi jego majątek odrębny (osobisty). Przydział tego mieszkania uzyskał w 1977 r., ale w zamian za mieszkanie, które było jego własnością przed ślubem, a więc należące wówczas do jego majątku odrębnego. W decyzji o przydziale wymieniono jako uprawnionych do zamieszkania w nim żonę Renatę O. i ich syna.

Sąd uznał, że prawo najmu należy do majątku dorobkowego i przyznał je Ryszardowi O. Jednocześnie jednak przyjął, że nie przedstawia ono żadnej wartości, bo nie jest dziedziczne, nie można go sprzedać, a więc nie ma możliwości ustalenia jego wartości rynkowej.

Była żona domagała się ustalenia wartości prawa najmu i przyznania jej w związku z tym od Ryszard O. odpowiedniej spłaty. Powoływała się na uchwałę z 24 maja 2002 r., (sygn. III CZP 2 8/02), w której SN stwierdził, że wartość prawa najmu mieszkania komunalnego, za które opłacany jest czynsz regulowany, stanowi różnica między czynszem wolnym a regulowanym ustalona z uwzględnieniem – stosownie do konkretnych warunków – przypuszczalnego okresu trwania tego najmu.

Sąd II instancji miał wątpliwość, czy pogląd ten jest słuszny i aktualny, a to wobec zmiany stanu prawnego.

Uchwała bowiem pochodzi z okresu, gdy obowiązywały przepisy o czynszu regulowanym. Wtedy różnice między czynszem wolnym i regulowanym były jeszcze większe niż dziś między czynszem płaconym wedle stawek ustalonych przez gminę. Zasadniczo, jeśli czynsz jest ekwiwalentną zapłatą za korzystanie z lokalu, jeśli jest wolny, najem nie ma żadnej wymiernej, rynkowej wartości, mówiąc inaczej, ma wartość zerową.

Sąd II instancji nie był jednak pewny, czy ze względu na ustawowe ograniczenie swobody w ustaleniu czynszu za mieszkania komunalne wartość prawa najmu dla potrzeb podziału majątku dorobkowego powinna być ustalona jako zerowa. O wyjaśnienie tej wątpliwości zwrócił się do SN. Ten we wskazanej uchwale stwierdził, że prawo najmu takiego mieszkania stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i podlega rozliczeniu przy jego podziale.

Sąd II instancji dostrzegł jeszcze jedno zagadnienie wymagające rozstrzygnięcia SN. Chodzi o sposób wyceny wartości prawa najmu, a zwłaszcza uwzględnienia możliwości wykupu mieszkania przez najemcę na warunkach preferencyjnych. Gmina Katowice przy sprzedaży mieszkań najemcom stosuje znaczne bonifikaty: 40 proc. przy zakupie na raty, 60 proc. przy zakupie za gotówkę i 80 proc., gdy jednocześnie mieszkania w domu wielomieszkaniowym wykupują wszyscy najemcy. Warunkiem sprzedaży jest brak zaległości czynszowych, a czynsz za mieszkanie, o które chodzi w tej sprawie, jest płacony na bieżąco.

Jest to jednak możliwość hipotetyczna. Mimo preferencji wykup jest jednak odpłatny i nie musi odpowiadać rzeczywistym potrzebom czy możliwościom majątkowym najemcy.