Gmina się wyłamuje, czyli o funduszu remontowym wspólnoty

Generalnie ścierają się tutaj dwie postawy, które na potrzeby felietonu nazwę obozem secesjonistów oraz obozem konfederatów. Zaznaczam, że zaliczam się do obozu konfederatów, więc uważam idee secesjonistów za mniej wartościowe. Konfederaci pojmują obowiązek ponoszenia kosztów remontów, zapisany w [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawie o własności lokali[/link], jako ciągłą odpowiedzialność każdorazowego właściciela lokalu za stan całego budynku. Narzędziem tego obowiązku jest po prostu stała składka na potrzeby remontowe pobierana od wszystkich właścicieli lokali. Taki model jest wyrazem odpowiedzialnej postawy właścicieli, którzy troszczą się o swoją własność i tworzą majątek na potrzeby jej utrzymania. Majątek ten bezpośrednio wpływa na wartość mieszkań i bezpieczeństwo budynku. Udziałowcami majątku stają się kolejni właściciele lokali i poczuwają się do jego pomnażania, a przede wszystkim - stałego inwestowania w nieruchomość. O odpisie na fundusz remontowy co roku decydują właściciele w uchwale. Jego wysokość odpowiada potrzebom, czyli planom remontowym, które też są co roku aktualizowane. Po wyremontowaniu całej nieruchomości, członkowie wspólnoty zbierają już znacznie mniej - na nagłe wypadki lub dodatkowe inwestycje.

Obóz secesjonistów, w którym niestety prym wiodą gminy, uważa, że nazywanie właścicieli lokali wspólnotą jest zamachem na prawo własności, a żądanie stałej składki na remonty odbiera właścicielom prawo decydowania o swoich pieniądzach. Bo skoro właściciel, to może płacić za remont kiedy chce, również dopiero po przeprowadzeniu remontu. Tak często wygląda argumentacja gmin. A skąd pieniądze na opłacenie remontu? Po remoncie i już!

[wyimek]Ideą funduszu remontowego jest zapewnienie wspólnocie mieszkaniowej stałych i przewidywalnych przychodów na potrzeby remontowe oraz rozłożenie w czasie ciężaru kosztów z tego tytułu.[/wyimek]

Secesjonistów poznajemy po zestawie argumentów: wspólnota nie ma własnego majątku, wspólnota musi oddawać na koniec roku wszystkie pieniądze, ustawa nie nakazuje tworzyć funduszu remontowego, właściciel płaci za remont po jego przeprowadzeniu, nie można gromadzić pieniędzy właścicieli bez potrzeby. Secesjoniści niby rozumieją potrzeby remontowe wspólnoty, ale nie pozwalają, by ktoś obcy (tj. wspólnota mieszkaniowa) gromadził ich pieniądze na te remonty. Jeśli na chwilę przed remontem uda im się sprzedać lokale i tym samym opuścić wspólnotę, będą szczęśliwi, że uciekli od kosztów. Nawet gdy latami nie inwestowali w podstawowe potrzeby nieruchomości, uważają, że sprzedając mieszkanie mogą żądać wypłaty pieniędzy zbieranych na remonty. Remont budynku według secesjonistów nie różni się od wymiany zamka w drzwiach - można to zrobić w każdej chwili. Dlaczego mam płacić za przyszłe zamki w drzwiach? – pytają secesjoniści.

Ideą funduszu remontowego jest zapewnienie wspólnocie mieszkaniowej stałych i przewidywalnych przychodów na potrzeby remontowe oraz rozłożenie w czasie ciężaru kosztów z tego tytułu. Remont dachu czy elewacji jest zazwyczaj olbrzymim wysiłkiem finansowym dla właścicieli, i nie są oni w stanie zapłacić jednorazowo swojego udziału w takim wydatku.

[wyimek]Secesjoniści uważają, że powinni płacić za remont dopiero po jego przeprowadzeniu. Jeśli na chwilę przed remontem uda im się sprzedać lokale i tym samym opuścić wspólnotę, będą szczęśliwi, że uciekli od kosztów.[/wyimek]

Właściciele mogą oczywiście nie tworzyć funduszu remontowego decydując się na zapłatę w chwili remontu. Jeśli jednak go utworzyli, to znaczy, że nałożyli na siebie – a więc na wszystkich właścicieli - obowiązek rozłożonego w czasie finansowania kosztów remontów. Jeśli zatem kupiłem lokal we wspólnocie mieszkaniowej, która gromadzi środki np. na remont dachu, i po paru miesiącach go sprzedałem, to nie znaczy, że nie mam obowiązku partycypacji w kosztach remontu tej wspólnoty, nawet gdy fizycznie do remontu JESZCZE nie doszło. Ustawa wyraźnie mówi o obowiązkowych zaliczkach płatnych co miesiąc. Prawnicy gmin udowadniają zaś, że gmina zapłaci swój udział, dopiero w chwili remontu, różnie zresztą rozumiejąc tą chwilę. Zazwyczaj gminy chcą płacić po zakończeniu remontu, co prowadzi do absurdalnych sytuacji. Pewien właściciel we Wrocławiu został obciążony przez zarządcę stosującego logikę gminy, kosztami remontu, który został przeprowadzony zanim został on właścicielem lokalu. Gmina i zarządca argumentowali, że w chwili zakończenia remontu (podpisania protokołu odbioru) był już właścicielem więc powinien zapłacić za całość. Decyzja o remoncie jak i jego fizyczny przebieg miał miejsce przed wykupem lokalu, jednak podpisanie protokołu (którego termin mógł się przecież odwlec) kilka dni po wykupie lokalu miało świadczyć, że ten właściciel jest zobowiązany z tytułu kosztów remontów. Koszt remontu przypadający na nieszczęśnika stanowił jedną trzecią kwoty wykupu lokalu. Zobowiązanie właściciela lokalu z tytułu kosztów remontu bezsprzecznie powstaje z chwilą podjęcia uchwały o wyrażeniu zgody na remont. Gdy wspólnota stosuje model stałych odpisów na fundusz remontowy nie dochodzi do takich sytuacji.

[wyimek]Gminy robią wszystko, żeby nie płacić składek na fundusze remontowe wspólnot. Psują w ten sposób kulturę odpowiedzialności właścicieli za stan swoich budynków. [/wyimek]

Gminy robią wszystko, żeby nie płacić składek na fundusze remontowe wspólnot, w których są właścicielami lokali, a które utworzyły fundusz. Włodarze gmin akceptują taką praktykę, co więcej naciskają na urzędników, by „wydawali na wspólnoty” jak najmniej, gdyż nie są to inwestycje spektakularne, które można pokazać przed wyborami. Pełnomocnicy gmin zazwyczaj głosują przeciw uchwałom o utworzeniu funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej, a gdy uchwała zostanie podjęta, nie wykonują jej, nie płacąc comiesięcznych zaliczek na fundusz remontowy. Co więcej, prawnicy gmin tworzą projekty uchwał, które nakazują właścicielom płacić składkę na fundusz remontowy z wyłączeniem gminy!

W tym miejscu chylę głowę przed gminami, które tak nie postępują, których szefowie rozumieją obowiązki właściciela lokali we wspólnotach mieszkaniowych i współtworzą kulturę odpowiedzialności za własność. Jest ich niestety mniejszość.

Na szczęście racji secesjonistom odmawiają sądy. [i]„Ustawa o własności lokali przewiduje obowiązek uiszczania przez właścicieli zaliczek, między innymi na koszty remontów. Nie jest więc prawdą, że regułą powinno być obciążanie właścicieli kosztami remontu dopiero po jego przeprowadzeniu. Nie ma tu żadnego znaczenia, iż ustawa nie posługuje się pojęciem funduszu remontowego. Termin ten oznacza bowiem dokładnie to, co ustawa nazywa kosztami zarządu – wydatki na remonty i konserwację”[/i] – zauważył Sąd Rejonowy Wrocław-Krzyki (sygn. akt IC 966/06).

Przy okazji należy zauważyć nierówność pozycji prawnej właścicieli lokali we wspólnotach mieszkaniowych i w spółdzielniach. Ustawodawca nałożył bowiem obowiązek tworzenia funduszu remontowego w spółdzielniach mieszkaniowych. W art. 6 ust. 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169950]ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych[/link] czytamy: spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Ustawodawca uznał za konieczne zabezpieczenie środków na remonty poprzez stałe zasilanie odrębnego funduszu. Uznał, że taka ingerencja w prawo własności spółdzielni, oraz właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni jest uzasadniona z uwagi na konieczność zapobiegania degradacji zasobów mieszkaniowych. Takie rozwiązanie było krytykowane jako przykład finansowania nakładów na nieruchomości przez mieszkańców innych budynków. Po wprowadzeniu prawnego obowiązku prowadzenia ewidencji księgowej dla każdej nieruchomości ten problem już nie występuje, dlatego nałożenie obowiązku tworzenia funduszy remontowych w spółdzielniach jest uzasadnione, podobnie jak uzasadnione jest obowiązkowe odkładanie składek na emeryturę. Fundusz remontowy pełni w spółdzielniach rolę emerytury nieruchomości. A jak wiadomo, w latach młodości nikt nie myśli o emeryturze i stąd nakaz odkładania pieniędzy nałożony przez prawo.

[wyimek] Nie należy się dziwić, że spada zainteresowanie wykupami gminnych mieszkań, skoro potencjalnym nabywcom proponuje się lokal z bombą finansową - cały koszt remontów spadnie na ich barki stosownie do posiadanego udziału[/wyimek]

Zapisy ustawy o własności lokali pozwalają wspólnotom na stworzenie takiego samego systemu finansowania remontów poprzez odpowiednie zapisy w uchwale. Dlatego nie jestem zwolennikiem zmiany ustawy o własności lokali w tym zakresie. Należy bowiem zostawić wspólnotom mieszkaniowym prawo wyboru sposobu finansowania remontów. Być może zmieniłbym zdanie, gdybym wiedział w jak wielu wspólnotach i jakie straty powoduje nieodpowiedzialna postawa niektórych właścicieli, za którymi stoi autorytet urzędów publicznych. Jednak zmiana ustawy o własności lokali i nałożenie obowiązku tworzenia funduszy rezerwowych byłaby porażką idei samorządności wspólnot mieszkaniowych.

Gminy, które uciekają od zobowiązań wobec wspólnot mieszkaniowych, żądają by wspólnoty nie naliczały im miesięcznych należności na fundusz remontowy, a więc by nie powstawało prawne zobowiązanie wobec wspólnot. Argumentują to prawem do zapłaty za remont w chwili jego wykonania – stosowanie do posiadanego wówczas udziału. Czyli gdy remont zostanie przeprowadzony za kilka lat, gdy gmina wyprzeda wszystkie lokale, to faktycznie gmina uciekanie od obowiązku partycypacji w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w zakresie wydatków na remonty, choćby wcześniej również blokowała remonty. W takiej sytuacji nie należy się dziwić, że spada zainteresowanie wykupami gminnych mieszkań, skoro potencjalnym nabywcom proponuje się lokal z bombą finansową - cały koszt remontów spadnie na ich barki stosownie do posiadanego udziału. Oszczędność gminy jest zresztą pozorna, bo gminni najemcy czekają, aż za remonty zapłaci wspólnota, w tym gmina, i dopiero wówczas decydują się na wykup.

Nie mam pretensji do samorządowców, że próbują wydać z gminnej kasy jak najmniej pieniędzy - to zrozumiałe. Mam pretensje o to, że realizując ten cel wprowadzają w błąd innych właścicieli lokali przez co psują kulturę odpowiedzialności właścicieli za stan swoich budynków. Urzędnicy zarządzający mieniem gminnym propagują niewłaściwe i zwyczajnie pokrętne opinie na temat przepisów ustawy o własności lokali. Postawmy sprawę jasno, bez zbędnych egzegez prawniczych: gmina nie chce płacić co miesiąc składek na fundusz remontowy, bo zamraża pokaźne kwoty. Wydatki z budżetu gminy księgowane są w chwili ich faktycznego wydania, dlatego gmina może w danym roku oszczędzić nie przelewając wszystkich należnych składek na fundusz remontowy.

A przecież można spróbować rozwiązać ten problem uczciwie: gmina uznaje zobowiązanie wobec wspólnoty, lecz żeby nie zamrażać pieniędzy w funduszu remontowym, rozliczy się z obowiązku uiszczania wpłat w późniejszym terminie. Innymi słowy gmina może zaproponować, by wspólnota naliczała jej co miesiąc należności z tytułu zaliczek na fundusz remontowy, a gmina zapłaci je wraz z odsetkami lub bez odsetek (w zależności jak zdecyduje wspólnota) w chwili przystępowania do remontu lub w chwili sprzedaży wszystkich lokali. W takim modelu gminy nie zamrażają pieniędzy, a wspólnoty nie tracą przychodów.