Sławomir Horbaczewski: Po co robić z deweloperów kozła ofiarnego

W latach 2011–2021 budżet wydał 14,3 mld zł na mieszkalnictwo, w tym 8,77 mld zł na programy rządowe: 4,07 mld zł na Rodzinę na Swoim, 2,9 mld mln zł – Mieszkanie dla Młodych, 1,29 mld zł – budownictwo socjalne, 462 mln zł – budownictwo społeczne, 4 mln – Mieszkanie na Start. W latach 2019–2021 wydawano zdecydowanie najmniej – poniżej połowy średniej rocznej z wydatków z poprzednich ośmiu lat.

Komunikowane jako kompleksowe zmiany prawne mające usprawnić proces inwestycyjno-budowlany nie wystarczyły, a ludzie odpowiedzialni za Narodowy Program Mieszkaniowy nie podołali wyzwaniu.

Japońska sztuka judo ma zasadę maksimum skuteczności przy minimum wysiłku, czyli optymalizację działania poprzez dopasowanie metody do okoliczności. Warto tę zasadę wykorzystać w Polsce w mieszkalnictwie.

Potencjał organizacyjny, kapitały, energia i wiedza firm deweloperskich mogłyby podwoić bezwzględny wzrost liczby mieszkań, zakładany w Narodowym Programie Mieszkaniowym. Z 400 mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców w styczniu 2022 r. (a więc jeszcze przed napływem uchodźców ukraińskich, którzy znacząco i trwale zwiększają liczbę mieszkańców Polski) mielibyśmy w 2030 r. co najmniej 470 mieszkań zamiast zakładanych przez rząd 435, i to w optymalnych ekonomicznie lokalizacjach, o których decydowałby popyt, a nie decyzje administracyjne.

Zamiast ganić deweloperów [Jarosław Kaczyński tłumaczył niedawno w Inowrocławiu, że tanich mieszkań nie udało się budować z winy układu deweloperskiego – red.], trzeba zaprosić ich do otwartego dialogu: co jest potrzebne, aby rocznie oddawać do użytku nie zaledwie 230 tys. lokali mieszkaniowych jak obecnie, lecz co najmniej dwa razy tyle?

Chodzi nie tylko o wzrost liczby mieszkań, ale również o to, by ponad 5 mln Polaków i nowo przybyłych Ukraińców chcących u nas pozostać rychło przeniosło się z lokali urągających standardom XXI wieku (przeludnienie, zły stan lub brak instalacji technicznych) do pełnowartościowych.

Niezbędna jest zmiana funkcji miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które znacząco ograniczają nową zabudowę, zwłaszcza na terenach w zasięgu komunikacji publicznej, w pełni uzbrojonych w infrastrukturę techniczną. Narzucanie w planach skrajnie niskich parametrów zabudowy niebotycznie winduje ceny nieruchomości.

Plany miejscowe, zamiast stymulować urbanizację, zachęcać i stwarzać warunki dla wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego (co sprzyja obniżeniu kosztów budowy kanalizacji, rozwoju transportu, szkół i przychodni), utrwalają obecną nieefektywną strukturę półpustynnego rozlewania się miast.

Zatwierdzają to, co już jest na miejscu, i zapobiegają rozbudowie na terenach już zurbanizowanych. Przepisy administracyjne uniemożliwiają bardziej efektywne wykorzystywanie dotychczasowej infrastruktury miejskiej, co radykalnie podnosi koszt budowy nowych mieszkań wraz z nową infrastrukturą techniczną i tkanką społeczną.

Gdyby 14,3 mld zł (a więc zaledwie 1,3 mld zł rocznie) wydać w kolejnych 11 latach na masowe przygotowanie planów miejscowych, uchwalenie ich i pokrycie nimi kraju – przekazując te pieniądze poprzez dotacje celowe samorządom terytorialnym (np. kierując się liczbą ludności) – władze samorządowe błyskawicznie przygotowałyby odpowiednie tereny, uzbroiły je i sprzedały w otwartych przetargach. I sprowadziły dzięki temu ceny gruntów do poziomu konkurencyjnego.

Dotąd kluczowym motorem wzrostu cen mieszkań było właśnie windowanie cen gruntów przejmowanych przez pośredników, zanim jeszcze deweloperzy o nich się dowiedzieli. Na rynku zdominowanym przez warunki zabudowy, będące efektem w pełni uznaniowych decyzji administracyjnych, nic nie jest oczywiste i przewidywalne. A to sprzyja nieograniczonemu windowaniu cen.