„Perfekcyjny sztorm”, czyli o mariażu magazynów i portów

Polski rynek magazynowy to tzw. wielka piątka: Warszawa, Górny Śląsk, centralna Polska, Wrocław i Poznań. Często mówi się o ścianie zachodniej, jako mającej potencjał związany z obsługą Niemiec, a ostatnio o ścianie wschodniej i jej potencjale wynikającym z sytuacji geopolitycznej. A jak wyglądają perspektywy północy?

Północ zdecydowanie jest takim kierunkiem rozwoju, w którym pokładamy duże nadzieje i one się już realizują. Na region patrzymy przez pryzmat portów morskich, a więc Gdańska, Gdyni oraz zespołu portowego w Szczecinie i Świnoujściu.

Każdy z tych ośrodków ma swoją specyfikę. Szczecin i Świnoujście to przeładunek towarów, Gdańsk to największy port kontenerowy na Bałtyku, a Gdynia to największy port zbożowy. Gospodarka morska specjalizuje się głównie w rybołówstwie, ale to także przemysł stoczniowy i to, co dla nas kluczowe, przeładunku towarów, które docierają do Polski lub są wysyłane drogą morską. Żeby podkreślić skalę, te wymienione trzy zespoły portowe odpowiedzialne są za 10–12 proc. polskiego PKB, to ok. 28 tys. firm i prawie 200 tys. osób, które w tych sektorach pracują. Do tego oczywiście niezbędne są magazyny.

Rozwojowi rynku pomagają inwestycje infrastrukturalne, jak budowa dróg szybkiego ruchu S6 i S7, które umożliwiają dojazd do Trójmiasta, a także realizowane przedłużenie drogi S6 łączącej Trójmiasto ze Szczecinem i Świnoujściem, co ma skrócić dojazd do ok. 3 godzin. A ze Szczecina jest tylko 1,5 godziny do Berlina.

W tej chwili wskaźnik pustostanów w magazynach na północy to poniżej 1 proc., w związku z tym nowe inwestycje, która się pojawiają, prawie natychmiast zyskują najemców, szczególnie te, które znajdują się w obszarach portowych i objęte są uproszczonymi procedurami celnymi czy składowymi.

Podsumowując, w tej chwili popyt zdecydowanie przewyższa podaż, ale wspólnie z deweloperami pracujemy nad zwiększaniem zasobów.

Dostęp do ziemi to jeden z podstawowych problemów deweloperów, można przypuszczać, że tereny wokół portów to bardzo skończony zasób. Gdzie są w takim razie lokowane magazyny?

Mamy sytuację, którą w języku angielskim określa idiom „doskonała burza”, czyli splot niesprzyjających okoliczności. Tereny portowe podlegają ustawie i obrót nimi jest wyjątkowo utrudniony, w Trójmieście z jednej strony granicą rozwoju jest Bałtyk, z drugiej parki krajobrazowe – dlatego bardzo pomogła wspomniana rozbudowa dróg ekspresowych, bo obszar lokowania magazynów obsługujących Trójmiasto przesuwa się w kierunku Elbląga, Tczewa, zabezpieczane są pierwsze grunty wzdłuż rozbudowywanej drogi S-6 w kierunku na Koszalin, Słupsk i Szczecin.

W Szczecinie wygląda to trochę inaczej ze względu na to, że wokół miasta jest jeszcze sporo terenów do zagospodarowania przez deweloperów, ponadto ta lokalizacja jest wspierana przez okoliczne miejscowości, jak Goleniów czy Stargard, gdzie realizowane i komercjalizowane są duże projekty deweloperskie.

Budować można na wolnych działkach – ale tych jest coraz mniej, szczególnie w obrębie aglomeracji. Stąd trend inwestycji typu brownfield, czyli na terenach, gdzie istniejące zabudowania trzeba wyburzyć, względnie zaadaptować. Jak ten trend wygląda w przypadku rynku magazynowego – już w skali ogólnopolskiej?

Ten trend cieszy się dużą popularnością i portfele niektórych deweloperów działających w naszym kraju nawet w 45 proc. składają się z obiektów wybudowanych w takim trybie. Takie projekty bardzo dużą popularnością cieszą się na południu Polski, ale i choćby w Gdańsku.