O kupca jest trudniej, ale mieszkania ciągle drożeją

Czas sprzedaży nieruchomości się wydłuża. Sprzedających to nie zniechęca. Trzymają ceny.

Publikacja: 26.05.2022 13:37

O kupca jest trudniej, ale mieszkania ciągle drożeją

Foto: Fotorzepa/Rafał Guz

- Na początku wojny za naszą wschodnią granicą trudno było określić, jak wpłynie na rynek mieszkań. Nie wiedzieliśmy, po jakim czasie zobaczymy jakikolwiek wpływ wojny na dane płynące z rynku nieruchomości. Jednak nie trzeba było czekać długo, wystarczyły dwa miesiące – podkreśla Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome.

Wszędzie drożej

Z analiz Sonar Home wynika, że tym roku trudniej jest sprzedać mieszkanie. - Spadek zdolności kredytowej Polaków spowodował, że liczba osób, które poszukują nowego lokum systematycznie się zmniejsza wraz z podwyżkami stóp procentowych – mówi Barbara Bugaj. - Sprzedający mogą coraz dłużej czekać na transakcję. Analizując ceny ofertowe, można ocenić, że na razie ich to nie zniechęca. Ofertowe ceny mieszkań podążają wciąż długoterminowym trendem. W kwietniu lokale z rynku wtórnego ponownie podrożały.

W każdym z badanych w kwietniu miast ten wzrost był dwucyfrowy. Jak wynika z danych SonarHome, najspokojniej było w stolicy. – Wzrost cen w kwietniu 2022 r. w porównaniu z kwietniem 2021 wyniósł w Warszawie 10 proc. Średnia cena mkw. osiągnęła poziom 13,3 tys. zł. W pozostałych miastach wzrost był już kilkunastoprocentowy, zaczynając od 11 proc. w Poznaniu i Krakowie, kończąc na 13-14 proc. w Gdańsku i Wrocławiu.

Zmiany cen mieszkań w skali miesiąca (kwiecień/ marzec 2022 r.) były nieznaczne. W Warszawie, Gdańsku i Poznaniu to 1 proc., we Wrocławiu – 2 proc., w Krakowie – 3 proc.

Podaż w dół, ale nie wszędzie

- Zmiany podaży liczone liczbą ogłoszeń na portalach różnią się w poszczególnych miastach. W Warszawie podaż unikatowych ofert była zbliżona do sumy z ubiegłego roku (porównanie okresu styczeń-kwiecień 2022 do okresu styczeń-kwiecień 2021). We Wrocławiu i Krakowie można było zaobserwować lekki spadek liczby nowych ogłoszeń, odpowiednio o 3 i 4 proc. – wskazuje Barbara Bugaj.

W Poznaniu oferta została mocno ograniczona, skurczyła się o 17 proc. - W Gdańsku podaż mocno wzrosła, aż o 15 proc. (r./r.). - Sytuacja pod względem podaży w miastach potrafiła być bardzo odmienna, mimo to łączy je jedno - rosnące ceny. Bez względu na to, czy podaż rośnie, spada, czy pozostaje bez zmian - sprzedający nie schodzą z cen – podkreśla analityczka SonarHome. – Tymczasem oczekujemy zmian szybkich, nagłych. Sytuacja na rynku mieszkaniowym się pogarsza, więc od razu pojawia się oczekiwanie, że trend cenowy się odwróci. Jednak mimo spowolnienia obrotu sprzedający wcale nie są tacy chętni do obniżek.

Jak jednak zaznacza Barbara Bugaj, nie oznacza to, że sytuacja się nie zmieni. - Mija już pół roku od pierwszej (po latach) podwyżki stóp procentowych, a na rynku mieszkaniowym pod względem cen zmieniło się niewiele. To pokazuje, jak długo na tym rynku trzeba czekać na zmiany – podkreśla.

Najem rośnie

Ekspertka SonarHome przypomina, że rynek najmu w ostatnich dwóch latach przeszedł ogromną zmianę. - Najpierw pandemia skutecznie ograniczyła działalność inwestorów, potem wojna spowodowała nieprzewidywalny wcześniej wzrost popularności mieszkań na wynajem – zaznacza.

Dane Rentier.io pokazują jak bardzo wojna na Ukrainie wpłynęła na wielkość oferty. - Ofert mieszkań na wynajem na portalach jest coraz mniej. – W kwietniu w analizowanych przez nas 17 miastach zarejestrowaliśmy nieco ponad 18 tys. unikatowych (czyli po usunięciu „duplikatów") ofert – wskazuje Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome i prezes Rentier.io. - Mówimy tu o sumie ofert, które były aktywne w kwietniu. Jeśli ktoś chciał przejrzeć ofertę na konkretny dzień, to miał jeszcze mniej mieszkań do wyboru. Tak małej liczby aktywnych ofert w ciągu miesiąca nie odnotowaliśmy nigdy wcześniej. Dla porównania - rok temu, czyli w kwietniu 2021 roku, aktywnych ofert na portalach było prawie 54 tys. Oznacza to spadek o ponad 65 proc., rok do roku. Względem marca 2022 r. oferta w kwietniu skurczyła się o 39 proc.

Eksperci zaznaczają, że do zmian w wielkości oferty mieszkań na wynajem doszło bardzo szybko. Zaledwie cztery tygodnie po ataku Rosji na Ukrainę liczba unikatowych ogłoszeń spadła o prawie 50 proc.

Nowa rzeczywistość

- Wojna u naszych wschodnich sąsiadów nie ma już wpływu na decyzje zakupowe Polaków. Odkładanie zakupu mieszkania było widoczne tylko przez chwilę - na początku wojny. Konsumenci dość szybko przywykli do nowej rzeczywistości. Potwierdzają to również komunikaty płynące ze spółek deweloperskich, które jednogłośnie raportują, że wojna nie jest czynnikiem psychologicznym, hamującym zakupy - mówi Barbara Bugaj, główny analityk w SonarHome.

Podsumowuje, że sprzedaż mieszkań zwalnia. - Główną przyczyną i wyzwaniem jest duży spadek zdolności kredytowej Polaków, wysokie raty kredytów, które będą wciąż rosły, bo oczekuje się kolejnych podwyżek stóp procentowych – mówi. - Podwyżki stóp procentowych mają zwalczyć wysoką inflację. Co prawda wojnie w Ukrainie przypisuje się wpływ na wzrost inflacji. Wojna nie jest jej jedyną przyczyną. Przed wojną rosnące ceny mieszkań, przy braku większych zmian w stawkach najmu, powodowały, że zakup mieszkania na wynajem stał się mniej atrakcyjny - spadała rentowność najmu. Po wojnie wiele się zmieniło. Jednak na wysoki popyt na najem składają się nie tylko uchodźcy z Ukrainy, ale również Polacy, którym wzrost stóp procentowych i spadek zdolności kredytowej pokrzyżowały plany. W efekcie nie kupują mieszkań, a wracają na rynek najmu.

Z analiz wynika, że w ostatnich miesiącach czynsze za wynajmowane mieszkania zaczęły rosnąć dużo szybciej niż ceny mieszkań. - Porównując kwiecień z marcem, stawki w analizowanych przez Rentier.io miastach wzrosły średnio aż o 10 proc. Przeciętna rentowność netto 50-metrowego mieszkania netto przy jednym miesiącu pustostanu wynosi 4 proc. (jeszcze w lutym wynosiła 3,5 proc.) – wskazują eksperci. - Inwestowanie w mieszkanie na wynajem przy dzisiejszym oprocentowaniu kredytu i uwzględnieniu wszystkich kosztów nie jest już jednak opłacalne. Mimo to wzrost stawek czynszów sprawia, że wciąż są zainteresowanie zakupem. Przy całym zamieszaniu z kredytami i rosnącymi cenami mieszkań, wzrost stawek najmu uratował zakupy na wynajem, jednak te dotyczą już głównie tych, którzy mają gotówkę lub biorą kredyt z wysokim wkładem własnym.