Prawa właściciela lokalu w starciu z większością wspólnoty

Czy prawo dobrze chroni interesy mniejszości we wspólnocie mieszkaniowej, tj. tych właścicieli lokali, którzy nie są w stanie zdobyć dla swojego stanowiska poparcia większości?

Obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa dają właścicielom lokali szeroki wachlarz środków, za pomocą których mogą oni dochodzić swoich praw. W przypadku tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych właściciel lokalu może walczyć o realizację swoich interesów w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali (u.w.l.). Przysługuje mu na przykład prawo zaskarżenia niekorzystnej dla niego uchwały wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W Kodeksie cywilnym (k.c.), który stosują tzw. małe wspólnoty, liczące najwyżej 7 lokali, gwarancję ochrony interesów współwłaścicieli niewątpliwie zapewnia obowiązek uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli lokali do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu.

Jednocześnie należy wskazać, że rozliczne problemy interpretacyjne powstające na gruncie stosowania przepisów ustawy o własności, których wyrazem jest m.in. bardzo niejednolite orzecznictwo sądowe, sprawiają, że praktyczne ich stosowanie w wielu przypadkach może nastręczać problemów i przyczyniać się do faktycznego obniżenia zakresu ochrony interesów mniejszości.

Właściciel lokalu w małej wspólnocie ma do dyspozycji dwa przepisy kodeksu cywilnego, które w drastycznych przypadkach pozwalają mu szukać pomocy w sądzie. Czy art. 202 i art. 203 k.c. można stosować w tzw. dużej wspólnocie?

Przepisy art. 202 oraz art. 203 k.c. przyznają współwłaścicielowi prawo wystąpienia z powództwem do sądu w przypadku dokonania przez większość współwłaścicieli czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólna, a także prawo do wystąpienia z wnioskiem o ustanowienie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Jednak przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie tylko w małych wspólnotach, w budynkach liczących nie więcej niż siedem lokali. Przesądza o tym art. 19 u.w.l.: „jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.”

W dużej wspólnocie zastosowanie znajdą przepisy u.w.l. Warto dodać, że mała wspólnota stosuje do zarządu nieruchomością wspólną przepisy k.c. i k.p.c. o współwłasności, pod warunkiem że właściciele lokali nie skorzystali z możliwości przewidzianej w art. 18 ust. 1 u.w.l. i nie zawarli w formie aktu notarialnego umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Co zatem może zrobić członek dużej wspólnoty, gdy jego interes został naruszony poprzez fakt nieuwzględnienia jego wniosku o podjęcie uchwały w jakiejś sprawie? Czytelnik zgłosił nam, że od wielu miesięcy nie może wymóc na zarządzie swojej wspólnoty, by ten poddał pod głosowanie jego wniosek dotyczący zgody na adaptację strychu. Tymczasem na swój koszt sporządził operat szacunkowy, bo to było warunkiem nadania sprawie dalszego biegu. Co powinien teraz zrobić?

W dużych wspólnotach rzeczywiście może dojść do takiej sytuacji, gdy zarząd wspólnoty ignoruje wniosek właściciela lokalu o poddanie pod głosowanie przedstawionego przez niego projektu uchwały. Ponieważ formalnie nie ma uchwały, to niemożliwe jest też dochodzenie przez właściciela swoich praw w trybie przepisu art. 25 u.w.l. Przepis ten pozwala bowiem wytoczyć powództwo o uchylenie podjętej uchwały. Wyłączone jest także – jak już powiedziałem - stosowanie przepisów art. 202 i 203 k.c.

W tej sytuacji właściciel lokalu może bronić swych interesów podejmując kroki prowadzące do ustanowienie zarządu przymusowego. Zgodnie z przepisem art. 26 ust. 1 u.w.l., jeżeli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi jego uprawnienia oraz należne mu wynagrodzenie.

Zarząd wspólnoty powinien też liczyć się z odpowiedzialnością organizacyjną. Właściciele niezadowoleni ze sposobu wykonywania przez zarząd obowiązków mogą bowiem, a nawet powinni, głosować przeciwko udzieleniu mu absolutorium.

Członkowie wspólnot, zarówno małych jak i dużych, często mają wątpliwości, w jakich przypadkach ich zgoda lub jej brak mają decydujące znaczenie. W niektórych wspólnotach decyzja o przeprowadzeniu remontu dachu czy wymianie okien jest czynnością zwykłego zarządu, w innych uznawana jest za przekraczającą zwykły zarząd. Czy przepisy i orzecznictwo stawiają sprawę jednoznacznie?

Do czynności zwykłego zarządu należą sprawy związane z bieżącą działalnością wspólnoty, między innymi: zawieranie umów dostawy energii cieplnej i elektrycznej, wywóz odpadów, utrzymanie czystości, bieżące naprawy wynikające z rocznego planu gospodarczego, dochodzenie należności z tytułu udziału w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, podejmowanie czynności zachowawczych zmierzających do ochrony rzeczy wspólnej itp. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wylicza art. 22 ust. 3 u.w.l. Wyliczenie to jest niewątpliwie pomocne dla rozróżnienia, kiedy mamy do czynienia z czynnościami zwykłego zarządu, a kiedy czynności te przekraczają zakres zwykłego zarządu, nie ma ono jednak charaktery zamkniętego. Co za tym idzie, także inne czynności niemieszczące się w zwykłym zarządzie, których ocena zależy od okoliczności konkretnego przypadku oraz ich skutku dla właścicieli lokali, wymagają zgody w formie uchwały wspólnoty.

Można zatem powiedzieć, że jeśli remont (np. dachu) albo wymiana okien nie były przewidziane w rocznym planie gospodarczym, to zarząd musi uzyskać na ich przeprowadzenie zgodę wspólnoty?

Tego typu czynności w sposób trwały ingerują w strukturę rzeczy objętej współwłasnością. Mając to na względzie, trzeba przyjąć, że jeśli nie były przewidziane w rocznym planie gospodarczym, to zarząd musi uzyskać na ich przeprowadzenie zgodę wspólnoty w formie uchwały właścicieli lokali.

Jak odczytywać przepis art. 27 u.w.l.: „Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1?” Co konkretnie ma prawo robić właściciel w ramach współdziałania w zarządzie?

Pod pojęciem zarządu rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie różnych czynności odnoszących się do wspólnego prawa, koniecznych w toku normalnej eksploatacji rzeczy. Właściciel lokalu, będący jednocześnie współwłaścicielem elementów wspólnych budynku i prawa do gruntu, ma zatem nie tylko prawo, ale i obowiązek uczestniczenia i współdziałania w zarządzie wspólną nieruchomością. W ramach tych czynności może on uczestniczyć w pracach wspólnoty, a także podejmować działania na rzecz właściwego jej funkcjonowania.

Przyznane każdemu właścicielowi lokalu prawo i obowiązek uczestniczenia w zarządzie nieruchomością wspólną nie ogranicza jednocześnie uprawnień zarządu (lub zarządcy) określonych przez art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1 u.w.l. W ramach tych uprawnień zarząd (lub zarządca) może kierować sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentować ją na zewnątrz i w stosunkach pomiędzy poszczególnymi właścicielami lokali oraz samodzielnie podejmować czynności zwykłego zarządu.

Poszczególni właściciele lokali nie mogą więc wkraczać w kompetencje zarządu i podejmować prób wyręczania go w czynnościach, do jakich został upoważniony i powołany, a także nie mogą przeszkadzać zarządowi w wykonywaniu tych czynności. W odniesieniu do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną właściciel lokalu uczestniczy przez podejmowanie uchwał, rozpatrywanie sprawozdań itp.

Wróćmy jeszcze do przepisów kodeksu. W małej wspólnocie podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, a gdy jej brakuje współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Co może zrobić właściciel, którego udziały nie dochodzą do połowy (częsta sytuacja, gdy dotychczasowy właściciel dopiero zaczął sprzedawać lokale)?

Jednym z możliwych rozwiązań w sytuacji, gdy sukcesywnie dochodzi do wyodrębnienia lokali, jest przyjęcie w pierwszym akcie notarialnym-umowie, iż zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie w oparciu o uregulowania wynikające z IV rozdziału u.w.l. W ten sposób możliwe jest wyłączenie zasady jednomyślności w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd. Taki sposób zarządu będzie miał zastosowanie wobec kolejnych nabywców lokali.

Możliwe jest także wprowadzenie tej zasady później, w formie umowy notarialnej. Przyjmuje się bowiem, że odstąpienie od zasady jednomyślności nie narusza norm przepisów powszechnie obowiązujących (iuris cogentis), o ile nastąpi to w sposób prawem przewidziany, czyli na gruncie art. 18 ust. 1 u.w.l. Dlatego właściciele lokali w małej wspólnocie mają możliwość zmiany sposobu zarządu. Co więcej mogą również zdecydować, że w określonej sprawie uchwały zapadać będą większością głosów liczoną według zasady „jeden właściciel=jeden głos”. Jednak trzeba pamiętać, że jest to możliwe tylko tam, gdzie suma udziałów nie jest równa jeden lub tam, gdzie jeden właściciel posiada większość udziałów (lub gdy te okoliczności występują jednocześnie).

Jeśli wyłączona zostanie zasada jednomyślności, to właściciel lokalu niezadowolony z decyzji większościowego udziałowca może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Jak postępować, gdy u.w.l. reguluje jakąś kwestię niejednoznacznie lub nie przewiduje sankcji za niedopełnienie powinności. Np. art. 23 ust. 3 wskazuje, że o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Wielu właścicieli skarży się, że o decyzjach wspólnoty dowiadują się z opóźnieniem, z kartek wywieszonych na klatce schodowej. Nie wiedzą, czy mogą zaskarżyć uchwałę, bo nie wiedzą, od którego dnia liczyć 6-tygodniowy termin na zaskarżenie.

Pamiętać należy, iż kwestie związane z powiadamianiem o treści uchwały mogą być rozwiązane w notarialnej umowie właścicieli lokali. Można w ten sposób przyjąć, iż informacje będą dostarczane na przykład pocztą elektroniczną na wskazane adresy lub w inny dogodny dla właścicieli sposób. Poza tym obowiązuje zasada, iż właściciel późno powiadomiony zachowuje swoje prawo do zaskarżenia uchwały do sądu w terminie sześciu tygodni od dnia, kiedy został zawiadomiony lub od dnia, kiedy dowiedział się o uchwale w inny sposób. Sąd Najwyższy w wyroku z 8.07.2004 r. (IV CK 543/03, OSNC 2005, Nr 7-8, poz. 132) przyjął, iż podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść, ale niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie art. 23 ust. 3 u.w.l., nie ma wpływu na jej skuteczność.

W wielu wspólnotach większość lokali jest wynajmowanych (właściciel mieszka gdzie indziej), co może istotnie utrudniać podejmowanie decyzji. Bolączką wspólnot jest też pasywność współwłaścicieli - nie interesują się nieruchomością, nie przychodzą na zebrania. Czy można jakoś zdyscyplinować właścicieli lokali?

Niewątpliwe trudno mówić o dyscyplinowaniu właścicieli w czasach, gdy nieruchomość można posiadać wszędzie, a zaangażowanie w rozwiązywanie jej problemów jest zależne od dobrej woli właściciela. Poza tym bieżącym zarządzaniem często zajmuje się zarząd, który z tego tytułu pobiera wynagrodzenie. Dobrym sposobem, jak wyżej była mowa, jest ustalenie w umowie notarialnej właścicieli lokali sposobu komunikowania się z danym właścicielem poprzez np. wysyłanie informacji dotyczących wspólnoty pocztą elektroniczną. Przyjmuje się możliwość indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą przez zarząd, gdy jest taka konieczność.

Przepis art. 29 ust. 1e u.w.l. stanowi, że zarząd lub zarządca może żądać od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali. Zdarza się, że właściciele nie mają jeszcze wpisów w księdze wieczystej, więc okazują akty notarialne. Te nie są uznawane, a w efekcie właściciel lokalu pozbawiony jest prawa do podejmowania uchwał, a nawet do uczestnictwa w zebraniach. Czy to zgodne z prawem?

Pomimo braku jednolitego orzecznictwa w tym zakresie, takie działanie należy uznać za zgodne z prawem. Wynika to z zasady dobrej wiary ksiąg wieczystych, zgodnie z którą w razie niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi, nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Jednocześnie wskazać należy na odmienne stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 2 października 2007 r. (sygn. akt I ACa 756/07). W orzeczeniu tym Sąd Apelacyjny uznał, że z uprawnień członka wspólnoty mieszkaniowej można korzystać jeszcze przed uzyskaniem wpisu do księgi wieczystej prawa własności lokalu. Uprawnienie to przysługuje właścicielowi od momentu złożenia wniosku o wpis uprawnienia do księgi wieczystej. Uzasadniając podstawę rozstrzygnięcia we wskazanej powyżej sprawie Sąd Apelacyjny wskazał, że „czynności prawne zdziałane przez właścicieli wyodrębnionych lokali przed wpisem ale po złożeniu wniosku do sądu wieczystoksięgowego, których skuteczność była zawieszona, uzyskują po wpisie moc prawną wstecz. Osobom takim przysługują bowiem wszystkie uprawnienia z umowy o ustanowieniu prawa które ma być wpisane, z wyjątkiem samego prawa”. Orzeczenie to nie jest wiążące dla innych sądów, jednakże w sytuacji, gdy powyższe zagadnienie może podlegać różnorodnej wykładni, w przypadku sporu właściciel lokalu może się powoływać na przytoczoną w nim interpretację.

Czy zarząd lub zarządca może upublicznić (np. w mailu do pozostałych właścicieli) dane osobowe dłużnika tj. właściciela, który nie płaci zaliczek?