Inwestora sprawdź w Krajowym Rejestrze Sądowym

O co klienci najczęściej pytają doradców mieszkaniowych? Z czym mają największe problemy?

Katarzyna Grabowska:

O ile wygląd nieruchomości, lokalizacja i jej rozkład są elementami poddanymi ocenie subiektywnej klienta, o tyle status prawny mieszkania, domu lub działki jest zazwyczaj trudny do oceny. Klienci najczęściej proszą o fachową pomoc i opinię na temat księgi wieczystej, potwierdzenia stanu własności nieruchomości oraz innych niezbędnych dokumentów, takich jak np. pozwolenie na budowę, wypis z ewidencji gruntów.

Która ze sfer doradztwa jest najbardziej skomplikowana – gdzie porady udzielić jest najtrudniej ze względu chociażby na niejednoznaczne przepisy?

W zasadzie każdy przypadek zakupu nieruchomości jest inny. Każdą transakcję kupna należy traktować odrębnie. Doradztwo w zakresie zakupu nieruchomości i jego finansowania każdorazowo wymaga przeanalizowania wszystkich dostępnych informacji, również przepisów prawa, oraz ich interpretacji. W zależności od stopnia skomplikowania transakcji rolą doradcy jest wykorzystanie wszystkich możliwych narzędzi i informacji, aby klient mógł bez obaw podjąć decyzję o zainicjowaniu transakcji.

Czy klienci często skarżą się na deweloperów?

W firmach deweloperskich poziom obsługi klienta jest różny. Zazwyczaj zależy on od doświadczenia oraz ilości i jakości zrealizowanych przez dewelopera inwestycji. Jednak najważniejszym elementem w całej transakcji klienta z deweloperem jest umowa przedwstępna. I tu można spotkać wiele rozbieżności, pułapek prawnych i niedozwolonych klauzul. Niejednoznaczne zapisy w umowach przedwstępnych, uniemożliwianie podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, brak konkretnych i wiążących terminów zakończenia inwestycji, standard wykonania nieruchomości różniący się od zapisów w umowie przedwstępnej, zastrzeżenie przez deweloperów możliwości zmiany ceny po podpisaniu umowy oraz nierówne rozłożenie kar umownych na obie strony umowy to podstawowe i najczęściej spotykane mankamenty tych umów. Z pomocą klientom przyszedł Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który przeanalizował około 500 wzorów umów deweloperskich i opracował raport, w którym znajdują się niedozwolone klauzule stosowane przez deweloperów, na które należy zwrócić szczególną uwagę. Raport można znaleźć m.in. na stronie UOKiK.

Czy rozwiązania prawne, różnorodność umów, jakie stosują deweloperzy, powodują, że klienci gubią się w tym gąszczu?

Liczba paragrafów, odwołań do innych dokumentów, stricte prawne sformułowania mogą przyprawić klienta o zawrót głowy. Najlepszym sposobem na tę dolegliwość jest skonsultowanie wzoru umowy z prawnikiem, który fachowym okiem przeanalizuje umowę i wskaże ewentualne zapisy do poprawy lub negocjacji z deweloperem.

Kolejnym sposobem na zminimalizowanie ryzyka podpisania niekorzystnej dla kupującego umowy jest podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej nie gwarantuje kupującemu możliwości dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej – a więc przeniesienia własności nabytego mieszkania.

Co zrobić, żeby mieć pewność, że pieniądze powierzamy właściwemu deweloperowi?

Aby nabrać pewności co do rzetelności i wiarygodności wybranego przez klienta dewelopera, należy sprawdzić kilka podstawowych elementów:

Dane dewelopera w Krajowym Rejestrze Sądowym (dokumenty założycielskie)

Zapisy w księdze wieczystej dotyczące przede wszystkim własności, oznaczenia nieruchomości, wpisanych roszczeń czy obciążeń hipotecznych

Dokumenty dotyczące inwestycji takie jak np. pozwolenie na budowę, wypis z rejestru gruntów oraz ksiąg wieczystych

Posiadanie przez dewelopera zastrzeżonego rachunku powierniczego w banku finansującym inwestycje – w takich przypadkach nadzór nad inwestycją prowadzi bank

Dotychczas zrealizowane inwestycje, ich terminowość i jakość realizacji

Opinie mieszkańców i zainteresowanych klientów na temat dewelopera, fora internetowe

Członkostwo w Polskim Związku Firm Deweloperskich, który zrzesza firmy przestrzegające dobrowolnego kodeksu dobrych praktykNa podstawie zebranych i przeanalizowanych informacji można zwiększyć prawdopodobieństwo, że inwestycja z wybranym deweloperem będzie przebiegała terminowo i bez żadnych problemów.

Czy mieszkanie kupować teraz, czy czekać na kolejne obniżki cen? Skąd wiedzieć, że to już właściwy moment?

Ostatnio obserwujemy stabilizację cen w największych polskich miastach i raczej nie spodziewamy się silnych obniżek cen. Co prawda podaż mieszkań powinna w najbliższym czasie wzrosnąć, natomiast wysoki deficyt mieszkaniowy w Polsce będzie stanowić wsparcie dla cen mieszkań. Oczekujemy, że ewentualne obniżki nie przekroczą 10 – 15 procent i nierzadko będą zakamuflowane poprzez na przykład włączenie garażu w cenę mieszkania lub promocje w rodzaju opłacenia VAT za klienta. Pośród większych graczy wyjątkiem może być deweloper J.W. Construction, który zapowiada zastosowanie nowej, tańszej technologii budowy mieszkań.

A jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, czy istnieje niebezpieczeństwo, że przydarzy nam się kryzys kredytów hipotecznych?