Mieszkanie odstąpisz tylko rodzinie

Przypadki zawierania umów obejmujących rezerwację kilku lub nawet kilkunastu lokali przez jednego nabywcę, który następnie przenosi je na właściwych nabywców, to – jak uważa Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) – zmora polskiego rynku mieszkaniowego. – Czas skończyć z tego rodzaju praktykami – mówi Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii.

Przepisy są więc przede wszystkim skierowane przeciwko flipperom. Mają ograniczyć możliwość dokonywania cesji umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej oraz innych umów zobowiązujących do przeniesienia na nabywcę praw do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego jedynie do członków rodziny.

W przypadku umów deweloperskich oraz umów zobowiązujących do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego będzie to dodatkowo możliwe na rzecz osoby spoza rodziny, jednak nie więcej niż w przypadku jednej umowy na trzy lata.

– Tak skonstruowany przepis z jednej strony wyeliminuje model zarobkowania na cesjach umów zawieranych hurtowo, a z drugiej pozostawi możliwość ich stosowania w zwykłych, życiowych sytuacjach – tłumaczy Waldemar Buda.

Zakaz idzie za daleko?

– Jest to zbyt daleka ingerencja w stosunki pomiędzy deweloperem a nabywcą, który choćby z przyczyn losowych (np. zmiana planów życiowych, konieczność innego przeznaczenia pieniędzy) może być zainteresowany wyjściem z umowy bez ponoszenia konsekwencji jej niedotrzymania – uważa Piotr Jarzyński z kancelarii Jarzyński & Wspólnicy.

Jak tłumaczy, szczególnie zaskakujące jest wprowadzenie znaczącego ograniczenia cesji z umów rezerwacyjnych, które miały służyć zablokowaniu dalszego oferowania przez dewelopera lokalu np. osobom ubiegającym się o uzyskanie kredytu w banku.

– Trudno, aby w ramach konstytucyjnych wolności i praw, w tym zasady wolności działalności gospodarczej, zakazać rezerwowania mieszkań i zawierania umów deweloperskich celem dokonania w przyszłości cesji praw. Zgodnie z art. 31 ust. 3 konstytucji ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej albo wolności i praw innych osób – przypomina Jarzyński. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw.

Co z tą wierzytelnością

Radca prawna dr Agnieszka Grabowska-Toś uważa, że wprowadzanie tego rodzaju rozwiązań nie ma sensu, ponieważ będą one nieskuteczne.

– Zawarcie umowy przelewu wierzytelności z naruszeniem wprowadzonych ograniczeń nie będzie skutkowało ich nieważnością, jak to zapisał projektodawca, a jedynie odpowiedzialnością karną przenoszącego taką wierzytelność. Aby jej uniknąć, wystarczy, że rozwiąże on umowę z deweloperem i zostanie zawarta nowa umowa dotycząca tego samego lokalu. Oczywiście pod warunkiem, że deweloper na to się zgodzi – twierdzi prawniczka.

Trzeba pamiętać też o tym, że obecnie do wstąpienia nowego nabywcy w prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej konieczny jest nie tylko przelew wierzytelności, ale również przejęcie długu, a na to zgodę musi wyrazić deweloper. W każdym więc przypadku jego zgoda jest niezbędna, a niekoniecznie musi być on zainteresowany tym, by jego klient sam zarabiał na sprzedawanych mu mieszkaniach poprzez „wprowadzanie” do zawartych przez niego umów deweloperskich nowych nabywców.

– Można zadać pytanie, w jakim celu takie rozwiązanie jest wprowadzane właśnie teraz. Przecież nie poprawi ono sytuacji na rynku mieszkaniowym, a ta – jak wiemy – dziś jest taka, że mieszkania są, ale nie ma ich kto kupować. Nie spowoduje też, że tych mieszkań będzie na rynku więcej. Tu potrzebne są systemowe rozwiązania, a nie doraźne kroki, które i tak mogą okazać się nieskuteczne – zauważa Agnieszka Grabowska-Toś.