Kukułcze jaja rządu dla gmin

Do Sejmu trafiła właśnie nowela ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która z jednej strony podniesie rangę konsultacji społecznych przy wydawaniu zgód na inwestycje w gminach. Z drugiej jednak strony może otworzyć puszkę Pandory w postaci niekończących się życzeń gmin lub społeczności lokalnych wobec inwestorów chcących budować na ich terenie. Jeżeli inwestor będzie chciał zrealizować inwestycję, właściwie nie będzie miał wyjścia i zmuszony będzie przystać na wszelkie warunki gminy.

Metoda kija i marchewki

- W ocenie ekspertów nie będzie to sprzyjało budowaniu wśród inwestorów przekonania o sprzyjających w danej gminie warunkach do inwestowania – uważa dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawna w kancelarii Kania Stachura Toś.

Co nie znaczy, że czarny scenariusz będzie wyłącznie obowiązującym. W ocenie Piotra Jarzyńskiego z kancelarii Jarzyński & Partnerzy, co do zasady stworzenie procedury i ram prawnych dla zawarcia umowy urbanistycznej i uchwalenia ZPI oraz upublicznienie tych czynności powinno przyczynić się do większej transparentności zasad partycypacji inwestorów np. w budowę dróg publicznych.

Kluczowe będzie więc podejście gminy do układania sobie relacji z inwestorami oraz orzecznictwo sądów. Na to jednak potrzeba czasu, którego samorządy nie mają. W Polsce nadal brakuje ok. 2 mln mieszkań i rząd nie ma pomysłu jak je dostarczyć. A w opinii ekspertów propozycje w rodzaju kredytu 2 proc. to kropla w morzu potrzeb mieszkaniowych.

Użytkowanie wieczyste

Problemy na linii inwestor – samorząd mogą pojawić także w przypadku, gdy rząd przyjmie procedowany aktualnie projekt zmiany prawa budowlanego, który zakłada między innymi wykreślenie z tej ustawy art. 32 ust. 4b. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli podstawę prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi użytkowanie wieczyste, niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania wieczystego nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

- Przepis ten został dodany 15 sierpnia 2019 r. i miał przeciwdziałać „szantażowaniu" przez gminy czy Skarb Państwa użytkowników wieczystych co do zmian umów o użytkowanie wieczyste, jeśli przewidywały one inny cel niż np. budowa budynku – wyjaśnia Piotr Jarzyński z kancelarii Jarzyński & Wspólnicy. - Obawiam się, że usunięcie tego przepisu otworzy ponownie drogę do kwestionowania przez gminy, ale też i Skarb Państwa, możliwości uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę z powodu niezgodności inwestycji z celem, na jaki nieruchomość, na której ta inwestycja ma być realizowana, została oddana w użytkowanie wieczyste.

Wcześniej samorządy blokowały wydawanie pozwoleń na budowę, jeśli inwestor nie zmienił celu użytkowania wieczystego i nie zapłacił z tego tytułu opłaty. Uprzedzały również, że jeśli cel nie zostanie zmieniony, wystąpią do sądu o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego. Takie praktyki stosowały przede wszystkim miasta na prawach powiatu (np. Kraków), gdzie prezydent z jednej strony wydaje pozwolenie na budowę, a z drugiej występuje w roli właściciela gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste.

W morzu zmian przepisów

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapytane o celowość tej zmiany, wprowadzanej bez ponownych konsultacji, tłumaczy, planowane usunięcie art. 32 ust. 4b tym, że obecnie prawo budowlane w art. 35 ust. 5 wyraźnie wskazuje, w jakich przypadkach organ może odmówić wydania pozwolenia na budowę. Wśród nich nie ma niezgodności inwestycji z celem użytkowania wieczystego, w związku z tym przepis i tak jest zbędny.