Ustawa przeciwko funduszom zaszkodzi konsumentom

Resort rozwoju chce walczyć ze „sztucznym popytem” na rynku mieszkań. Minister Waldemar Buda uważa, że mamy do czynienia z bańką spekulacyjną, i chce to zablokować. Jak zapowiedział, zamierza wprowadzić podgląd cen transakcyjnych w formie portalu, w którym będzie widoczne, za ile i gdzie sprzedawane są mieszkania. Otodom i inne serwisy już zapewne drżą...

To, co proponuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) w zasadzie już funkcjonuje, nawet jeżeli w formule narzędzi odpłatnych, tj. Cenatorium, które agreguje ceny transakcyjne z tych samych źródeł. Więc takie dane są już zbierane i raczej otwarte nie tylko dla rzeczoznawców. Np. ortofotomapa Warszawy zawiera konkretne ceny w odniesieniu do konkretnych lokalizacji.

Ale to ma być narzędzie nie handlowe, ale – jak rozumiem – ma posłużyć do walki z bańką spekulacyjną na rynku mieszkań?

Nie jestem do końca przekonany, że może taką funkcję spełnić. Fakt znajomości ceny mieszkania z zeszłego miesiąca nie zawsze musi się przełożyć na naszą cenę negocjacyjną. Lokale potrafią się od siebie różnić przecież nawet w zależności od kondygnacji czy widoku z okna. Trudno, żeby ceny takie były porównywalne czy identyczne. Kiedyś zdarzało się, że była oferowana średnia cena za metr kwadratowy i kto pierwszy, ten lepszy. Dzisiaj już tak nie jest. Poza tym deweloperzy różnicują ceny w czasie. Inaczej liczą na początku procesu inwestycyjnego, a inaczej, gdy już mają zabezpieczone finansowanie inwestycji. Zatem znajomość tego, za ile kupił mieszkanie sąsiad, niewiele da innym kupującym.

Według zapowiedzi ministra dane do rządowego serwisu o cenach transakcyjnych miałyby, z wyłączeniem danych wrażliwych, być „przekazywane przez notariuszy w trakcie transakcji”. Już widzę radość notariatu.

Resort zapowiada także, że rozważa zakaz cesji na rynku pierwotnym. Pytanie, przeciwko komu jest to wymierzone? Deweloper jest zainteresowany tym, żeby sprzedać lokale jak najdrożej, uzyskać swoją marżę, więc nie jest zainteresowany działalnością flipperów, którzy de facto zjadają marżę dewelopera na takiej transakcji. Więc raczej trzeba odrzucić teorię, że jest to wycelowane w deweloperów.

Czyli jednak flipperzy? Choć przyznam, że raczej rynek pierwotny to nie jest ich eldorado. Dla flippera potencjał mają mieszkania rynku wtórnego, które można podrasować i sprzedać.

Na to wygląda. Przy czym taka struktura, kiedy tacy inwestorzy podpisują umowę deweloperską, żeby następnie ją sprzedać, zadziała tylko wtedy, gdy rynek byłby w tendencji wzrostowej. W przeciwnym wypadku nie ma różnicy w cenie, na której mógłby zarobić. Skoro więc taki zabieg nie ma uzasadnienia biznesowego, to pytanie, czy nie uderzy to w rzeczywistych konsumentów, którzy nie będą mogli poprzez cesję wyjść z takiej umowy deweloperskiej.

Trzeci pomysł, którym MRiT od pewnego czasu grozi rynkowi, to wyższy podatek od czynności cywilno-prawnych, w sytuacji, gdy inwestor kupuje więcej niż pięć lokali w danej nieruchomości (danym budynku).

Przyznam, że nie rozumiem tu, jak miałoby to uderzyć w fundusze inwestycyjne. Nabywcy instytucjonalni nie kupują mieszkań, tylko całe budynki. Nie kupują ich z podatkiem od czynności cywilno-prawnych z rynku wtórnego. Podpisują umowy z deweloperem, że ten buduje dla nich budynki pod ich projekt, co nie jest objęte podatkiem PCC, tylko VAT 23 proc. Czyli nie wiem, jaki problem został zidentyfikowany, który tą propozycją minister chce rozwiązać.

To ustalmy, że fundusz nie będzie się rozdrabniał na kupowanie po pięć mieszkań w różnych budynkach, i spuśćmy na tę propozycję zasłonę milczenia?

Zdecydowanie wydaje się, że to jednak jest propozycja ograniczania kupna mieszkań przez inwestorów indywidualnych. I pytanie, czy ktoś policzył, czy wolumen mieszkań w rękach inwestorów prywatnych jest na tyle duży, że wprowadzanie takiego ograniczenia jest konieczne. Bo być może już w momencie wprowadzenia będzie to ograniczenie martwe. Jeżeli chodzi o to, żebym nie kupił pięciu mieszkań w jednym budynku, to kupię po jednym w pięciu budynkach. Dla mnie efekt będzie ten sam. Wolumen mieszkań w rękach indywidualnych będzie taki sam, różna będzie tylko struktura nieruchomości w posiadaniu.

Nasuwa się pytanie, czy resort rozumie, jak opodatkowywane są inwestycje.

Trudno sobie wyobrazić, żeby tego nie wiedział. Raczej pytanie, co za takim konceptem faktycznie stoi? Wydaje się, że są to pewne rozwiązania zakomunikowane społeczeństwu, które pokazują jakąś wolę ministerstwa na rozwiązanie problemu inwestorów instytucjonalnych. Nie zmienia to faktu, że to rozwiązanie nie będzie miało de facto żadnego wpływu na nich. Może to po prostu argument wyborczy? Ale znowu gdybamy, ponieważ nie wiemy, jaki faktyczny problem rozwiązujemy.

Fundusze nie kupują na rynku wtórnym.

No nie. Gdy kupuje cały budynek od dewelopera, to przed tą transakcją nie następuje wyodrębnienie lokali, jak to ma miejsce w przypadku klientów indywidualnych. Kupuje po prostu budynek. Tym bardziej więc zapowiadane rozwiązanie podatkowe nie ma sensu.

CV

Maciej Górski, adwokat, szef sekcji nieruchomości Okręgowej Izby Adwokackiej w Warszawie, partner w Kancelarii Górski & Partners Law Firm.