Od 20 lutego 2011 nowe zasady ustanawiania hipotek

Rz: Jakie zmiany czekają właścicieli nieruchomości i banki po 20 lutego 2011 r.?

Agnieszka Ziółek:

Tego dnia wchodzi w życie nowelizacja

ustawy o księgach wieczystych i hipotece

, wprowadzająca szereg istotnych zmian w zakresie konstrukcji instytucji hipoteki. Przede wszystkim ustawodawca postanowił zrezygnować z dotychczasowego podziału hipotek na zwykłą i kaucyjną. Będzie istniał jeden rodzaj hipoteki umownej, opartej o dotychczasowe rozwiązania hipoteki kaucyjnej. Jedna hipoteka będzie mogła zabezpieczać różne wierzytelności pieniężne - zarówno istniejące, jak i przyszłe, w walucie polskiej bądź obcej, wierzytelności warunkowe o ustalonej lub nieustalonej wysokości.

Jakie praktyczne uprawnienia będzie miał administrator hipoteki i czy będzie mógł być nim bank?

Zadaniem, a jednocześnie uprawnieniem administratora hipoteki będzie zawarcie umowy o ustanowienie hipoteki oraz wykonywanie praw i obowiązków wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. Wierzyciele będą więc tworzyć swoiste konsorcjum w celu udzielenia kredytu na określony cel. W takim przypadku, w umowie ustanawiającej hipotekę konieczne będzie określenie zakresu zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcia, którego sfinansowaniu służą. Umowa o ustanowienie hipoteki na rzecz administratora będzie musiała zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Nowelizacja wyłącza w tym zakresie możliwość zastosowania art. 95 prawa bankowego, który umożliwia ustanowienie hipoteki na podstawie dokumentu wydanego przez bank, bez konieczności udziału notariusza.

Administratorem hipoteki będzie mógł zostać jeden z wierzycieli albo nawet osoba trzecia. Nowelizacja nie wprowadza ograniczenia co do tego, czy może to być bank czy też innego rodzaju instytucja. W księdze wieczystej administrator hipoteki będzie wpisywany jako wierzyciel hipoteczny.

Co należy rozumieć pod pojęciem „finansowanie jednego przedsięwzięcia”?

Nowelizacja nie definiuje pojęcia finansowania wspólnego przedsięwzięcia, co w praktyce może budzić wiele kontrowersji. Wydaje się, że wspólnym przedsięwzięciem będzie finansowanie danego projektu inwestycyjnego. Takie ujęcie omawianego przepisu powoduje szereg ograniczeń w możliwości praktycznego zastosowania wprowadzanej instytucji. I tak, z uwagi na ograniczenie do sytuacji „finansowania wspólnego przedsięwzięcia”, już teraz podnosi się, że administratora hipoteki nie będzie można ustanowić np. w przypadku zaciągnięcia kredytu na spłatę innego kredytu. Podobnie, nowelizacja nie uwzględnia tzw. syndykacji wtórnej, czyli np. sytuacji, w której kredytu udziela jeden bank uzyskując zabezpieczenie hipoteczne, a następnie zbywa wierzytelność innym bankom. Wątpliwe może się także w praktyce okazać odróżnienie jednego przedsięwzięcia od kilku przedsięwzięć. Co więcej, wątpliwości interpretacyjne stwarza już samo pojęcie „finansowania”. Zdaje się bowiem, że administratora hipoteki nie będzie można ustanowić w przypadku, w którym źródłem wierzytelności nie jest kredyt czy pożyczka, ale np. leasing, factoring czy gwarancja bankowa.

Jakie praktyczne zmiany czekają właścicieli nieruchomości i banki w związku z wejściem w życie nowelizacji?

Z pewnością bankowcy będą musieli zmierzyć się z dostosowaniem swoich standardowych dokumentacji do nowego stanu prawnego. Powinni postarać się o należyte zabezpieczenie swoich interesów w związku z wprowadzonymi nowelizacją nowymi uprawnieniami dłużników oraz właścicieli nieruchomości hipotecznych.

Nowelizacja przewiduje na przykład odejście od zasady tzw. „postępowania po sobie hipotek”. W razie wygaśnięcia hipoteki, właściciel nieruchomości będzie miał prawo do rozporządzania powstałym w ten sposób tzw. „opróżnionym miejscem hipotecznym”, w granicach wygasłej hipoteki. Jednocześnie nowelizacja wprowadza niedopuszczalność zastrzeżenia, w którym właściciel nieruchomości zobowiązywałby się do nierozporządzania takim opróżnionym miejscem hipotecznym. Bank ma jednakże możliwość zawarcia z właścicielem nieruchomości umowy, na podstawie której ustanowiona na jego rzecz hipoteka na innym niż pierwsze miejscu, miałaby być przeniesiona na opróżnione miejsce. Co więcej, takie roszczenie może być wpisane do księgi wieczystej. Warto się więc np. zastanowić nad zawarciem odpowiednich zastrzeżeń w powyższym zakresie w dokumentacji stosowanej przez banki.

Ustawodawca zlikwidował zasadę tożsamości waluty hipoteki i waluty wierzytelności. O co chodzi?

Teraz strony będą miały możliwość ustanowienia hipoteki w walucie innej niż waluta, w której wyrażona jest wierzytelność hipoteczna. Zmiana ta istotnie uprości procedurę przewalutowywania kredytów. W ślad za nią nie poszło jednakże wprowadzenie odpowiednich przepisów dotyczących np. kursów, po których miałaby być przeliczana suma hipoteki w razie zmiany waluty. Na marginesie - w świetle znowelizowanych przepisów zmiana waluty nie będzie uważana za zmianę treści hipoteki, o ile nie będzie wiązać się ze zmianą sumy hipoteki. Banki powinny więc zadbać o takie ułożenie swoich stosunków z dłużnikami hipotecznymi, aby zminimalizować ryzyko kursowe związane z ewentualnym rozdziałem waluty hipoteki od waluty zabezpieczonej wierzytelności.

Poza tym nowelizacja wprowadza możliwość żądania przez właściciela obciążonej hipoteką nieruchomości zmniejszenia sumy hipoteki w sytuacjach, kiedy zabezpieczenie jest „nadmierne”.

Kiedy ma miejsce taka sytuacja?