Kogo nie cieszą obniżki stóp procentowych? Część kredytobiorców ma duży problem

Oczekiwania, że Rada Polityki Pieniężnej zetnie stopy procentowe już w najbliższym czasie i że nie będzie to jedyna obniżka w tym roku, stają się coraz silniejsze. Stawki wskaźnika WIBOR 3M (które pokazują mniej więcej, gdzie stopy procentowe będą się znajdować za trzy miesiące) spadły w ostatnich tygodniach o 0,4 pkt proc., a WIBOR 6M – o 0,6 pkt proc.

Foto: Tomasz Sitarski

Czy kredyty mieszkaniowe już tanieją?

Dla osób, które planują pożyczyć pieniądze na zakup mieszkania, to bardzo dobra informacja, ponieważ ceny kredytów hipotecznych już spadły. I co ważne, dotyczy to zarówno kredytów ze zmiennym oprocentowaniem (opartym na wskaźniku referencyjnym WIBOR), jak i tych z okresowo stałym oprocentowaniem (wyznaczanym zwykle na podstawie stawek kontraktów FRA czy IRS).

– Oferta rynkowa pokazuje, że oczekiwania co do obniżki stóp procentowych są już dyskontowane przez banki. Od kilku tygodni widzimy coraz niższe stawki kredytów ze stałą stopą – mówi Leszek Zięba, ekspert Związku Firm Pośrednictwa Finansowego. – W niektórych przypadkach oprocentowanie spadło do blisko 6 proc., a przy ofertach specjalnych, skierowanych do wybranej grupy klientów, pojawia już z przodu nawet cyfra 5 – opisuje.

Ciekawe przy tym, że choć koszty pożyczania być może spadną jeszcze mocniej, to na razie nie widać, by Polacy gwałtownie wstrzymywali się z zaciąganiem kredytów mieszkaniowych w oczekiwaniu na głębsze ruchy RPP. Banki raportują, że popyt jest mniej więcej stały od lutego tego roku, choć oczywiście nie jest to boom.

Czytaj więcej

Banki

WIBOR leci w dół. O ile mogą spaść raty kredytów mieszkaniowych?

Rynek już tylko czeka na obniżki stóp procentowych przez RPP. Oczekuje się ich na posiedzeniu 6-7...

Ile hipotek ze stałą stopą

Spodziewane obniżki stóp procentowych mogą też cieszyć już obecnych posiadaczy hipotek, ale niestety nie wszystkich. W przypadku już zaciągniętych kredytów z okresowo stałą stopą procentową miesięczna rata do spłaty ani drgnie! Nawet wówczas, gdy RPP rzeczywiście dokona cięcia stóp. Wynika to wprost z konstrukcji takich kredytów, która zakłada, że oprocentowanie zmienia się po upływie ustalonego okresu, zwykle po pięciu lub siedmiu latach.

Takich kredytów na polskim rynku jest dosyć dużo, bo mocno zyskały one na popularności w ostatnich dwóch latach. Jak wynika z naszej analizy, w 2023 r. udzielono 117 tys. stałoprocentowych hipotek (co stanowiło 72 proc. całej sprzedaży), a w 2024 r. – niemal 162 tys. (80 proc. ogółu). Pewna część tej puli to „Bezpieczne kredyty 2 proc.” w ramach rządowego programu wsparcia, ale Polacy zaciągają je dosyć chętnie nawet na rynkowych warunkach. Przykładowo mBank informuje, że obecnie 70–80 proc. nowej sprzedaży kredytów hipotecznych to kredyty z okresowo stałą stopą procentową, a Santander BP – że udział stałej stopy w nowej sprzedaży to nawet 97 proc. na koniec I kw. 2025 r.

Czytaj więcej

Rynek nieruchomości

Kredyt mieszkaniowy niemal jak dobro luksusowe. Znamy dane za luty

Sprzedaż kredytów mieszkaniowych jest zadziwiająco stabilna biorąc pod uwagę, że mamy najdroższe...

Co można zrobić ze stałoprocentowym kredytem?

Zmiana warunków rynkowych może być szczególnie frustrująca dla tych, którzy zaciągnęli swoje zobowiązania wówczas, gdy odsetki przy kredytach z okresowo stałą stopą sięgały nawet 8–9 proc., a tak było na przełomie 2022 i 2023 r. (w styczniu 2025 r. rynkowa średnia wynosiła 7,3 proc.). Gdyby ten sam kredyt miał odsetki na poziomie 5–6 proc., rata do spłaty byłaby o kilkaset złotych niższa. Co obecnie mogą zrobić tacy klienci poza czekaniem, aż skończy się okres kredytowania?

– Zbyt wiele opcji nie ma, w zasadzie jest jedno czy dwa podobne do siebie wyjście – przyznaje Maciej Kikta, główny analityk Expander Advisors. – Można podjąć próbę renegocjacji z bankiem warunków umowy – wyjaśnia. – A jeśli to się nie uda, można poszukać na rynku instytucji, która chciałaby udzielić nam kredytu refinansującego, oczywiście na lepszych warunkach – dodaje Leszek Zięba.

Analitycy ocenią, że takich klientów, którzy chcieliby zamienić swój stałoprocentowy kredyt na tańszy, może być całkiem sporo. Pytanie jednak, czy banki wyjdą naprzeciw ich oczekiwaniom?

Jaką odpowiedź przygotują banki?

Okazuje się, że to wcale nie jest oczywiste. Same banki w odpowiedzi na nasze pytania wypowiadają się dość lakonicznie, w stylu: „w ramach umów mamy dokładnie opisane zasady kiedy i w jakich sytuacjach zmienia się oprocentowanie kredytu”. Również analitycy rynku nie są w tej kwestii zgodni.

– Moim zdaniem próby poszukiwania lepszych warunków w większości przypadków się nie powiodą – mówi nam Maciej Kikta. – Oczywiście klienci mogą podjąć takie starania, bo to nic nie kosztuje, ale nie sądzę, by banki były skłonne do pozytywnej reakcji – zaznacza.

Jak wyjaśnia, hipoteki z okresowo stałą stopą to w większości krótkookresowe pożyczki (poniżej dziesięciu lat), do tego są „świeże”, zaciągnięte raptem dwa–trzy lata temu czy nawet kilka miesięcy temu. A w takich przypadkach obniżenie ich ceny dla banków może okazać się po prostu nieopłacalne.