Co się dzieje z hipoteką po rozwodzie

Sytuacja, w której małżonkowie się rozwodzą, a kredyt wzięty na sfinansowanie domu nie jest spłacony występuje coraz częściej. Splątują się tu najczęściej interesy małżonka otrzymującego nieruchomość, małżonka spłacanego oraz wierzyciela czyli banku.

Czytaj także: Kredyt hipoteczny a podział majątku po rozwodzie

Rozwiązanie tego węzła gordyjskiego będzie zadaniem Sądu Najwyższego, który w sprawie III CZP 30/18 ma podjąć uchwałę na wniosek Pierwszej Prezes SN. Uchwała ma dotyczyć sposobu podziału majątku wspólnego, w którego skład wchodzi nieruchomość obciążona hipoteką na zabezpieczenie kredytu. Orzecznictwo SN jest w tym zakresie rozbieżne. Nie ma również jednolitości w poglądach prezentowanych na łamach Rzeczpospolitej (A. Górski „Orzekać po staremu" z 10 maja 2018 r., A. Grajewski „Trzeba orzekać zgodnie z prawem" z 10 czerwca 2018 r.).

Nie można się przy tym zgodzić z postulatem rozwiązania zarysowanego wyżej problemu za pomocą przepisu o obowiązkowych dopłatach lub spłatach dla współwłaściciela, którego udział jest obciążony hipoteką (art. 76 ust. 1

2

-1

4

ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Po pierwsze, udział w nieruchomości (ułamkowa część nieruchomości) jest innym przedmiotem hipoteki niż cała nieruchomość pozostająca współwłasnością kilku osób (art. 65 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Po drugie, celem wskazanej regulacji jest zabezpieczenie interesów wierzyciela hipotecznego zabezpieczonego na udziale w nieruchomości, który to udział w razie podziału nieruchomości znika. W przypadku wierzyciela zabezpieczonego na całej nieruchomości nie można w interesie wierzyciela odmawiać mu zabezpieczenia na całej nieruchomości po podziale majątku i przydzielać w zamian ustawowe prawo zastawu na wierzytelności o spłatę.

Wydaje się, że węzeł ten należy przeciąć przez analogiczne zastosowanie znanej z art. 518 k.c. instytucji wstąpienia w prawa wierzyciela.

W przedstawionym poniżej schemacie zależności przyjęto dla uproszczenia, że nieruchomość jest jedynym składnikiem majątku wspólnego podlegającego podziałowi, a składnik ten przypada jednemu małżonkowi, z obowiązkiem spłaty drugiego małżonka.

Zgodnie z dominującym poglądem przy określaniu składników majątku, np. przy zaliczaniu na udział w majątku wspólnym, uwzględnia się rynkową wartość z uwzględnieniem obciążeń rzeczowych, np. hipoteki. Pogląd ten jest uzasadniony obserwacjami przedstawionymi na przykładzie.

Gdy oboje małżonkowie są dłużnikami solidarnymi banku z tytułu kredytu hipotecznego, to jeden z nich otrzymuje własność nieruchomości obciążoną hipoteką, z obowiązkiem spłaty drugiego małżonka. Powstaje pytanie, czy małżonek otrzymujący nieruchomość ma spłacić małżonkowi spłacanemu wartość nieruchomości „netto" (czyli po odliczeniu wartości hipoteki), czy „brutto" (wartość substancji bez uwzględnienia obciążenia hipotecznego).

Należy wyjść z założenia, że hipoteka jest jedynym pewnym sposobem zaspokojenia roszczeń kredytodawcy. Dość wskazać, że za spełniające kryterium pokrzywdzenia wierzyciela na gruncie skargi pauliańskiej przyjmuje się transfery majątkowe, w których dobra trwałe takie jak nieruchomości, wymienia się na dobra łatwo zbywalne, takie jak pieniądze czy wierzytelności.

Przyjmowane nieraz założenie, że bank-wierzyciel zwróci się w pierwszej kolejności do wynagrodzenia za pracę jednego z małżonków, szczególnie małżonka spłacanego, jest sprzeczne z obserwowaną praktyką. W praktyce, bank obserwując opóźnienie w spłacie, po próbie restrukturyzacji kredytu, wypowiada umowę i dochodzi zwrotu całości kredytu, a nie tylko poszczególnych rat. W takiej sytuacji, zajęcie wierzytelności za pracę, z uwagi na kwoty wchodzące w grę i czas trwania egzekucji, jest traktowane zwykle co najwyżej jako pomocniczy sposób ściągania należności.

Można więc przyjąć, że najczęściej w praktyce to małżonek otrzymujący nieruchomość spłaca kredyt.

Druga prawdopodobna wersja wydarzeń, w której żaden z małżonków nie spłaca kredytu oznacza, że bank egzekwuje spłatę kredytu, z czego gros przypada na sumę uzyskaną z likwidacji hipoteki. W razie uzyskania nadwyżki ze sprzedaży nieruchomości, przypada ona oczywiście właścicielowi, czyli pierwszemu małżonkowi.

Najmniej prawdopodobna wersja jest taka, że to małżonek spłacany płaci kredyt. Jeżeli tak się zdarza, to małżonek spłacany powinien być zabezpieczony rzeczowo tak jak osoba płacąca cudzy dług.

Osoba odpowiedzialna za cudzy dług nabywa zabezpieczenia z mocy prawa po tym jak spłaci wierzyciela (wstąpienie w prawa wierzyciela - art. 518 k.c.). Małżonek spłacany płaci oczywiście dług własny, w końcu to on zaciągnął kredyt i pozostał współkredytobiorcą do chwili spłaty. Poza tym jednak, jego sytuacja jest taka sama jak np. osoby udzielającej poręczenia spłaty kredytu hipotecznego.

W omawianym przypadku, małżonek spłacany, który płaci kredyt jako współdłużnik solidarny, uzyskuje hipotekę w zakresie, w którym spłaca kredyt, gdy właścicielem kredytowanej nieruchomości jest kto inny. W tym przykładzie małżonek otrzymujący nieruchomość jest już jako właściciel nieruchomości osobą trzecią. Nie ma przy tym argumentów celowościowych czy słusznościowych, przemawiających przeciwko takiemu wzmocnieniu sytuacji małżonka faktycznie spłacającego wspólny kredyt, który jednak nie jest już właścicielem nieruchomości. Wręcz przeciwnie, każde odmienne rozwiązanie będzie promowało bierność małżonka otrzymującego nieruchomość, któremu drugi małżonek „sfinansuje" własność nieruchomości.

Należy więc dopuścić analogiczne zastosowanie instytucji wstąpienia w prawa wierzyciela hipotecznego. Rozwiązanie to mogłoby dodatkowo dyscyplinować małżonka otrzymującego nieruchomość. Zobowiązanie małżonka otrzymującego nieruchomość do spłaty drugiego małżonka nie musi być, i zwykle nie jest, wzmocnione zabezpieczeniem rzeczowym.

Sąd dzieląc majątek wspólny małżonków może, na podstawie art. 618 k.p.c., nałożyć na małżonka otrzymującego nieruchomość obowiązek spłaty kredytu finansującego nieruchomość i obciążającego przyznaną mu nieruchomość. Za to małżonek spłacany nie odpowiada regresowo wobec małżonka otrzymującego, skoro ten spłaca nieruchomość należącą wyłącznie do niego, otrzymaną zresztą taniej, bo wg wartości „netto".

Roszczenia regresowe pojawiają się jedynie wtedy, gdy spłaty kredytu dokonuje małżonek spłacany (wersja trzecia rozliczeń), a to na podstawie przepisów o rozliczeniach dłużników solidarnych (art. 376 k.c.). Wskazane tu roszczenia regresowe nie istnieją w chwili podziału majątku i przyznania własności nieruchomości jednemu z małżonków. Nie są więc one dotknięte prekluzją z art. 618 § 3 k.p.c. Jak wskazano wyżej, sytuacja taka występuje w praktyce jak się wydaje najrzadziej.