Mało chętnych na lokalnych rynkach
Jednymi z głównych wygranych ubiegłorocznej gorączki na rynku mieszkaniowym niewątpliwie okazali się deweloperzy dysponujący lokalami na sprzedaż na największych rynkach w Polsce. W ciągu 2023 roku sprzedali bowiem 54,3 tys. mieszkań, czyli o 45% więcej niż rok wcześniej.
Gwałtowny wzrost popytu związany z uruchomieniem programu BK 2% zaowocował w III kw. 2023 r. spadkiem liczby dostępnych mieszkań deweloperskich do rekordowo niskiego poziomu. Jednak już od listopada oferta wyraźnie się odbudowuje. W styczniu br. deweloperzy działający na 7 największych rynkach w Polsce (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław) wprowadzili do oferty 5,3 tys. lokali - aż o 95% więcej w porównaniu do ubiegłego roku. Co ciekawe jednak, jak podaje Otodom, w 2023 r. porównaniu do roku poprzedniego, udział mieszkań dostępnych do zakupu w największych miastach (powyżej 500 tys. mieszkańców) spadł o 3 p.p., a z 23% do 27% wzrósł udział tych, oferowanych w miastach do 100 tys. mieszkańców.
Sytuacja podażowa na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce w 2023 roku była zupełnie inna niż w mniejszych miejscowościach. Wprawdzie nawet wśród największych miast były rynki, na których deweloperzy mogli bez większych przeszkód zarówno kupić grunt inwestycyjny jak i dość szybko uzyskać pozwolenie na budowę. Normą jednak były poważne utrudnienia w procesach inwestycyjnych prowadzonych przez firmy deweloperskie w największych ośrodkach. W mniejszych miastach problem stanowił natomiast zbyt mały popyt – podkreśla Katarzyna Kuniewicz, Dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.
Dom zamiast własnego M?
Pewnym wytłumaczeniem dla mniejszego zainteresowania mieszkaniami na sprzedaż w mniejszych miejscowościach, mogłaby być większa skłonność mieszkańców do budowy własnego domu. Jednak okazuje się, że to rozwiązanie nie cieszyło się w 2023 roku dużym zainteresowaniem. Rządowy program dopłat do kredytów nie zachęcił osób prywatnych do zakupu działek. Być może określony limit wartości uprawniający do dopłaty - nawet istotnie wyższy w porównaniu do mieszkań - oraz związana z tym obawa o koszty i czas realizacji, były czynnikami, które ograniczyły tego typu inwestycje .
Brak entuzjazmu wobec budowy domów znalazł odzwierciedlenie w średnich cenach ofertowych gruntów. Według danych Otodom średnie ceny działek budowlanych niemalże stanęły w miejscu – w IV kwartale wyniosły ok. 244 zł/mkw., czyli zaledwie 3 zł/mkw. więcej niż kwartał wcześniej. Z kolei suma zamkniętych i nowo otwartych w serwisie ofert działek na sprzedaż była w IV kwartale najniższa od ponad dwóch lat.
Nieco inaczej wygląda natomiast sytuacja w przypadku już wybudowanych domów na sprzedaż. W 2023 roku rosnący popyt na rynku deweloperskim napędzany programem BK 2% pociągnął za sobą wzrost cen tego typu nieruchomości. Według danych z Kwartalnika Mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight w IV kwartale 2023 roku najbardziej zdrożały domy w zabudowie szeregowej (o 3,6 proc. kw/kw), w drugiej kolejności domy wolnostojące na działkach do 500 m² (o 3,3 proc.), a najmniej te na dużych działkach (o 2,7 proc).
W styczniu 2024 roku 79% ofert domów na sprzedaż dostępnych było w miastach liczących do 100 tys. mieszkańców. W tym segmencie wyraźnie dominują najmniejsze miejscowości, do 50 tys. mieszkańców, gdzie w styczniu br. zlokalizowanych było aż 73% wszystkich dostępnych domów na sprzedaż. Czy zatem przyszłością rozwoju mniejszych rynków mieszkaniowych pozostaje budownictwo jednorodzinne?
Autorzy Kwartalnika Mieszkaniowego zwracają uwagę, że kluczową rolę w umacnianiu popytu na rynkach mieszkaniowych mniejszych miast odgrywają samorządy. To bowiem od inwestycji infrastrukturalnych takich jak drogi czy transport publiczny będzie zależało w dużej mierze zainteresowanie kupujących mieszkaniami i domami w małych i średnich miastach.
Materiał Promocyjny
