Nowe zasady ustanawiania hipoteki

[b]Na początku przyszłego roku wchodzi w życie duża nowela [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=163015]ustawy o księgach wieczystych i hipotece[/link]. Czy pana zdaniem będą to zmiany korzystne dla właścicieli nieruchomości?[/b]

[b]Jacek Jachowicz:[/b] Sądzę, że tak. Nowe uregulowania zdecydowanie upraszczają obecny system hipoteczny. Proszę sobie wyobrazić, że ostatnia duża zmiana przepisów wieczystoksięgowych pochodzi sprzed ponad 25 lat. Siłą rzeczy więc obowiązujące regulacje rozmijają się z obecnymi realiami gospodarczymi. Tak więc najwyższy czas na zmiany.

Nowelizacja, o której rozmawiamy, została już opublikowana w Dzienniku Ustaw z 2010 r. ([link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=321550]nr 131, poz. 1075[/link]) i wejdzie w życie po upływie 18 miesięcy od dnia ogłoszenia, czyli 20 lutego 2011 r. Długie vacatio legis jest po to, by, po pierwsze, wszyscy zainteresowani mogli się z nią zapoznać, a po drugie – by sądy mogły się przygotować do wcielenia nowych przepisów w życie.

[b]Jakich zmian należy się więc spodziewać?[/b]

Przede wszystkim zniknie podział na hipoteki zwykłą i kaucyjną. Hipoteka zwykła zabezpiecza stałą, określoną kwotę wierzytelności np. z tytułu pożyczki, kredytu. Obejmuje także odsetki płacone w związku z zaciągnięciem kredytu lub pożyczki. Hipoteka kaucyjna zaś dotyczy tylko wierzytelności do oznaczonej sumy najwyższej, lecz o nieustalonej wysokości, a więc jeszcze na dzień ustanowienia hipoteki nieokreślonej bądź nieistniejącej, np. odsetek o zmiennej stopie oprocentowania, kredytu o nieustalonej wysokości z rachunku bieżącego. Od 20 lutego 2011 r. będzie już tylko jeden rodzaj hipoteki, oparty na dotychczasowym modelu hipoteki kaucyjnej, zabezpieczający zarówno wierzytelności istniejące jak i przyszłe.

Oznacza to, że kredytobiorca będzie mógł ustanowić jedną hipotekę zarówno na sumę główną, jak i na odsetki. Nie będzie musiał, tak jak obecnie, składać dwóch wniosków o założenie dwóch hipotek i dwukrotnie za to płacić. Obecne przepisy opierają się ponadto na tzw. akcesoryjności hipoteki. Nie może ona istnieć, jeżeli nie ma wierzytelności, którą zabezpiecza, i tym samym wygasa, gdy dług zostanie spłacony. Poza tym można nią zabezpieczyć tylko jedną wierzytelność. Nowela czyni duży wyłom w tej zasadzie.

Właściciel nieruchomości uzyska bowiem prawo zabezpieczenia jedną hipoteką więcej niż jednej wierzytelności, i to niekoniecznie tego samego wierzyciela, mogą to być należności różnych podmiotów, pod warunkiem jednak, że służą one finansowaniu tego samego przedsięwzięcia.

W praktyce oznacza to, że kredytobiorca, który dojdzie do wniosku, że kredyt jest niewystarczający, będzie mógł się starać o kolejny w tym samym banku i zabezpieczyć go tą samą hipoteką. Nie będzie musiał więc czekać na ustanowienie nowej hipoteki i ponosić kosztów dodatkowych zabezpieczeń.

[b]Czy na zmianie skorzystają również przedsiębiorcy?[/b]

Tak. W tej chwili jeżeli chcą zabezpieczyć hipoteką dostawę poszczególnych partii towaru na podstawie różnych umów, muszą za każdym razem ustanawiać nową hipotekę. Po zmianach będzie znacznie prościej. Jedną hipoteką będą mogli zabezpieczyć wierzytelność związaną z dostawą wszystkich partii. I to nie tylko wówczas, gdy wynika to z jednej umowy, ale także z różnych umów zawartych z tą samą firmą.

To niejedyne odstępstwo od obecnych zasad. Dzisiaj suma hipoteki musi być wyrażona w takiej samej walucie, w jakiej ustanowiona jest wierzytelność główna. Jeżeli więc kredytu udzielono w złotych, to i hipoteka musi być wyrażona w złotych, a jeżeli w euro, to i hipoteka musi być w euro. Nowe przepisy wprowadzą swobodę w tym względzie. Suma wierzytelności głównej oraz ustanowionej hipoteki mogą być wyrażone w różnych walutach. Jeżeli np. kredyt będzie we frankach szwajcarskich, to suma hipoteki będzie mogła być ustalona przez strony w złotych etc. Oczywiście, będzie musiał się na to zgodzić zarówno kredytobiorca, jak i bank. Od 20 lutego przyszłego roku będzie można więc dowolnie przewalutowywać sumę kredytu bez konieczności ustanawiania nowej hipoteki. Jest to kolejny krok w kierunku jej uelastycznienia.

[b]A nie boi się pan, że pojawi się nowy problem, a mianowicie różnic kursowych, i okaże się np., że na skutek tych różnic ustanowiona hipoteka przestaje być wystarczającym zabezpieczeniem?[/b]

Rzeczywiście mogą być tego typu kłopoty. Załóżmy, że strony ustanowią hipotekę w złotych, a kredyt wezmą we frankach szwajcarskich i raptem kurs franka pójdzie w górę, a złoty stanie się słabszy. Wtedy różnice kursowe mogą sprawić, że suma, na jaką ustanowiono hipotekę, nie będzie wystarczająca.

Banki będą więc starały się ustanawiać hipotekę na sumę dużo wyższą, aniżeli wynosi kwota udzielonego kredytu. Wiele z nich już w tej chwili to praktykuje i żąda w wypadku hipoteki kaucyjnej ustanowienia jej na poziomie np. dwa razy wyższym od kwoty udzielonego kredytu. Tłumaczą to tym, że wysokość odsetek jest zmienna i tak naprawdę nie wiadomo, ile będą one w przyszłości wynosić.

Obecnie nie ma wyraźnych przepisów, które dawałyby dłużnikowi prawo żądania od banku obniżenia sumy hipoteki, jeżeli obciążenie nią jest nadmierne. Tymczasem nowela zawiera przepis zabezpieczający interesy kredytobiorców. Mówi o tym art. 68 ust. 2 znowelizowanej ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z nim, jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki.

[b]Nadmierne, czyli jakie?[/b]

Dobre pytanie. Przywołany przeze mnie przepis jest niestety mało precyzyjny i w praktyce może rodzić wątpliwości. Ustawodawca nie wyjaśnia bowiem, co należy rozumieć przez nadmierne obciążenie. Pewną wskazówkę można jednak znaleźć w nowelizowanych także przepisach dotyczących hipoteki przymusowej. Zgodnie z nimi kwota hipoteki przymusowej (jeżeli nie wynika to z dokumentów) może być wyższa od zabezpieczonej wierzytelności tylko o połowę, czyli wynosić maksymalnie 150 proc. Prawdopodobnie więc tego typu obciążenie nie zostanie uznane za nadmierne, i to zarówno w wypadku zabezpieczenia pierwotnego (świeżo ustanowionego), jak i wtórnego (tj. takiego, kiedy dłużnik częściowo spłacił wierzytelność i hipoteka z tego powodu jest za wysoka). To są zmiany niewątpliwie korzystne dla właścicieli nieruchomości.

[b]Zmiany, o których rozmawiamy, będą obowiązywać na przyszłość, a co w takim razie stanie się z hipotekami ustanowionymi przed wejściem nowych przepisów w życie?[/b]

Będą oczywiście nadal ważne. Do hipoteki zwykłej nadal będzie się stosować obecne przepisy, a do hipoteki kaucyjnej – już nowe. Oczywiście, właściciel nieruchomości w porozumieniu z wierzycielem hipotecznym będzie mógł zmienić dotychczasową hipotekę na nową. Ale czy będzie mu się to kalkulowało? Moim zdaniem niekoniecznie, chyba że dłużnik będzie chciał skorzystać z nowych uprawnień, jakie będzie dawała nowela, czyli zadysponować opróżnionym miejscem hipotecznym.

[b]W trakcie prac legislacyjnych nad nowelizacją instytucja rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym była mocno krytykowana przez banki. Walczyły one, by ją wykreślić, ale nic z tego nie wyszło. Czy dobrze się stało?[/b]

Wcale się im nie dziwię. Jest to zmiana bardzo korzystna dla właścicieli nieruchomości, a dla banków – wręcz przeciwnie. Już mówię, o co chodzi. W tej chwili po spłaceniu jednego dłużnika kolejne hipoteki przesuwają się naprzód, tj. „awansują” z korzyścią dla wierzycieli hipotecznych. Gdy nieruchomość obciążona jest kilkoma hipotekami, większe szanse na zaspokojenie swoich roszczeń mają wierzyciele, których hipoteka została ustanowiona jako pierwsza; im dalsza kolejność, tym szanse stają się mniejsze.

Po wprowadzeniu instytucji rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym właściciel nieruchomości po spłaceniu jednego długu zabezpieczonego hipoteką będzie mógł przenieść w to miejsce hipotekę z dalszej pozycji albo też ustanowić nową. W miejscu spłaconego długu powstanie bowiem na życzenie właściciela puste miejsce, którym będzie mógł swobodnie dysponować, ale tylko do sumy spłaconej wierzytelności. Oznacza to koniec zasady przesuwania się hipotek.