Rachunkiem powierniczym w deweloperów

Urząd Ochrony Konkurencji ?i Konsumentów przygotowuje nowelizację ustawy deweloperskiej. Projekt ma być gotowy w drugiej połowie 2015 r. Teraz jest więc odpowiedni moment na przedstawianie postulatów i lobbing w celu uniknięcia wprowadzenia do ustawy daleko idących ograniczeń, które w konsekwencji mogą zahamować tempo rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce.

10 października br. Sejm przyjął informację rządu na temat działania ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawy deweloperskiej). W trakcie wcześniejszej, przeprowadzonej we wrześniu, debaty nad informacją rządu w tej sprawie przedstawiciele UOKiK zapowiedzieli, że w drugiej połowie 2015 r. gotowy będzie projekt nowelizacji przepisów. Jak wskazano, konieczne będzie pogodzenie interesów konsumentów i deweloperów. Jednak propozycje, które wstępnie przedstawiono jako ramowy program wspomnianej nowelizacji, wydają się pomijać racje tych drugich.

Otwarte i zamknięte

Pewne zaniepokojenie budzą stwierdzenia UOKiK, że o wiele lepszym standardem są zamknięte rachunki powiernicze. Zdaniem urzędu powszechnie stosowane otwarte rachunki powiernicze nie chronią aż tak dobrze pieniędzy nabywcy przyszłego lokalu. Jeśli traktować powyższe stwierdzenie jako zapowiedź nałożenia na deweloperów dodatkowych obowiązków w tym zakresie, budzi to uzasadniony niepokój.

Z mocy art. 4 ustawy deweloperskiej każdy deweloper musi zabezpieczyć interesy kupujących przez zastosowanie rachunku powierniczego. Rachunek ten, rozumiany zgodnie z definicją zawartą w art. 59 prawa bankowego, ma gwarantować najemcy wyższy poziom bezpieczeństwa – przede wszystkim ze względu na to, że zgromadzone na nim środki nie podlegają egzekucji i są wyłączone z masy upadłości. W praktyce oznacza to, że nabywca lokalu może – co do zasady – odzyskać swoje pieniądze, nawet jeśli deweloper ogłosi upadłość.

Wśród mieszkaniowych rachunków powierniczych wyróżniamy otwarte i zamknięte. W dużym uproszczeniu różnica między nimi polega na tym, że środki z rachunku zamkniętego zostaną wypłacone deweloperowi dopiero po ukończeniu całej inwestycji, a w przypadku rachunku otwartego  wypłacane są transzami, po każdym ukończonym etapie inwestycji, o ile kontrola banku nie wykaże nieprawidłowości w jej realizacji.

W obrocie powszechnie stosuje się oba typy rachunków. Rzecz jasna nie sposób polemizować z twierdzeniem, że korzystniejsze z punktu widzenia kupujących są rachunki powiernicze zamknięte – pod warunkiem że jako kryterium oceny przyjmiemy możliwość zwrotu środków w razie bankructwa dewelopera. Jeśli jednak jako kryterium oceny przyjmiemy szybkość realizacji inwestycji i wolność nieruchomości od hipotek, to właśnie rachunek otwarty wydaje się bezpieczniejszym rozwiązaniem. Deweloper otrzymuje bowiem kolejne transze środków finansowych po każdym zakończonym etapie inwestycji – szybciej więc dysponuje środkami finansowymi, które może wydać na dalszą realizację inwestycji (zamiast ustanawiać na nieruchomości kolejne hipoteki zabezpieczające kredyty bankowe).

Ponadto należy zwrócić uwagę, że przy otwartym rachunku powierniczym przed wypłatą kolejnej transzy środków finansowych bank niezwykle wnikliwie kontroluje prawidłowość realizacji dotychczas wykonanych etapów inwestycji. To bardzo istotne, ponieważ statystyczny nabywca lokalu mieszkalnego nie ma wyspecjalizowanej wiedzy technicznej i prawnej, nie ma też potencjału technicznego umożliwiającego szczegółowe sprawdzenie wszystkich parametrów pozwalających na określenie prawidłowości budowy. Dodatkowo o wiele efektywniejsze jest przeprowadzenie kilku kontroli po każdym etapie niż jednej zbiorczej po wykonaniu całej inwestycji. Daje to większą pewność prawidłowego zrealizowania budowy. Uwagę zwraca to, że o wiele częstszym ryzykiem jest ujawnienie się wad już po odebraniu mieszkania niż bankructwo dewelopera – które, choć niezwykle spektakularne, zdarzają się rzadko.

Wydaje się więc, że jakkolwiek otwarty rachunek powierniczy tworzy pewne ryzyko po stronie nabywcy, to eliminuje inne ryzyka. Wobec powyższego uzasadnione byłoby pozostanie przy obecnych uregulowaniach prawnych, tak aby to kupujący mogli zdecydować, która wartość jest dla nich ważniejsza i jaki środek powinien zostać zastosowany dla ochrony ich interesu.

Umowy rezerwacyjne

Ponadto UOKiK ponownie wskazuje na konieczność ustawowego uregulowania umów rezerwacyjnych. Założenie jest wielce kontrowersyjne, gdyż jak pokazuje praktyka rynkowa, kwestia rezerwacji normowana jest w różny sposób, często niezwykle korzystny dla nabywcy – część deweloperów stosuje jednostronne oświadczenia woli nierodzące żadnych zobowiązań po stronie nabywcy. Musiałyby one zostać wyeliminowane z obrotu po ustawowej regulacji umowy rezerwacyjnej (o tym problemie pisałem szerzej w „Rzeczpospolitej" z 1 sierpnia br. w artykule pt. „Niepotrzebne przepisy").

Informacje w prospekcie

Niezależnie od wyżej omówionych propozycji UOKiK postuluje doprecyzowanie danych, jakie deweloperzy będą zobligowani zamieścić w prospekcie informacyjnym. Ten pomysł należy ocenić pozytywnie, może bowiem doprowadzić do usunięcia wielu wątpliwości interpretacyjnych. Nie sposób się jednak wypowiedzieć o nim jednoznacznie, dopóki nie zostaną przedstawione konkretne propozycje zmian.

Oczywiście, powyższe deklaracje UOKiK pozostają na razie zapowiedziami. Ostateczny kształt mają przybrać dopiero w drugiej połowie 2015 r. Tym bardziej potrzebna jest nam rzeczowa debata nad sensem tych zmian – tak aby w przyszłym roku w Sejmie znalazł się projekt zawierający ułatwienia zarówno dla nabywców, jak i deweloperów. Na razie pozostaje obawa, że zapowiadane zmiany okażą się niekorzystne dla wszystkich.