Odszkodowanie za nowe, fatalnie wykonane balkony

Sąd Okręgowy we Wrocławiu przyznał rację wspólnocie mieszkaniowej. Żądała ona od dewelopera 760 tys. zł odszkodowania.

Okazało się bowiem, że inwestor źle wykonał elementy konstrukcyjne balkonów, przez co niszczała elewacja budynku. Trzeba było też zdjąć wszystkie czołowe kafle osłaniające konstrukcję balkonów, ponieważ odpadały i zagrażały przechodzącym pod budynkiem osobom.

Deweloper uznał roszczenie za bezpodstawne. Balkony i tarasy w budynku wykonał prawidłowo, z uwzględnieniem zmian projektanta wprowadzonych w trybie nadzoru autorskiego. Twierdził też, że za zły ich stan techniczny odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Nie przeprowadza bieżącej konserwacji oraz nie zabezpieczyła przed degradacją warstw posadzek balkonów oraz tarasów po demontażu płytek i ich cokołów.

Deweloper podważał też pełnomocnictwo zarządu wspólnoty do wniesienia pozwu do sądu. Według niego nie wykazał on, że wspólnota podjęła uchwałę wyrażającą zgodę w tej sprawie.

Sąd Okręgowy uznał większą część powództwa wspólnoty za uzasadnioną. Decydujące znaczenie miała opinia biegłego. Wyjaśnił on jakie błędy popełniono w wypadku balkonów i tarasów, w szczególności w zakresie izolacji. Opisał także i oszacował zakres robót niezbędnych do przywrócenia tych elementów budynku do stanu zgodnego z przepisami budowlanymi i zasadami sztuki budowlanej.

Zdaniem sądu nie ulega wątpliwości, że elementy konstrukcyjne balkonów i tarasów stanowią część nieruchomości wspólnej, nawet jeżeli są dostępne wyłącznie dla jednego z właścicieli lokali. Oznacza to, że części nieruchomości wspólnej dotknięte są wadami konstrukcyjnymi, których usunięcie wymaga przeprowadzenia kosztownych robót budowlanych. Doszło więc do szkody podlegającej naprawieniu w ramach kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej dewelopera na podstawie art. 471 i następnych kodeksu cywilnego.

Według sądu dopuszczalne jest przeniesienie przez właścicieli roszczeń o naprawienie szkody związanej z wadami fizycznymi nieruchomości na wspólnotę mieszkaniową. Deweloper też nie ma racji, że wspólnota była nienależycie reprezentowania przy zawarciu tych umów.

W wypadku każdej umowy uczestniczyło dwóch członków jej zarządu, czyli zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali. Jednocześnie, skoro sama wspólnota uważa, że była należycie reprezentowana, nie kwestionuje tego również żaden z właścicieli, to deweloper jako osoba trzecia nie może się na takie okoliczności powoływać.

Ponadto zawarcie przez wspólnotę jako cesjonariusza umowy przelewu z właścicielem lokalu nie przekracza zakresu zwykłego zarządu, a zatem nie wymaga zgody właścicieli wyrażonej uchwałą.

Według sądu trafne są zarzuty dewelopera, że wierzytelności z tytułu wad rzeczy sprzedanej, w szczególności z tytułu naprawienia szkody, mogły przysługiwać wyłącznie pierwotnym nabywcom lokali jako stronom umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Zmiana właściciela lokalu na skutek jego sprzedaży lub darowizny, czyli przeniesienia własności na nowego właściciela, nie oznacza automatycznie przeniesienia takiej wierzytelności, jako że nie jest ona prawem związanym z własnością lokalu, dzielącą los zbywanego lokalu. Przeniesienie wierzytelności przy takiej okazji wymagałoby zawarcia odrębnej umowy przelewu.

Z tego m.in. powodu sąd przyznał odszkodowanie w niższej kwocie aniżeli żądała wspólnota mianowicie 341 tys. zł.