Mówiąc o PRS, kładźmy nacisk na jakość, a nie ilość

Heimstaden, europejski potentat PRS (najem instytucjonalny mieszkań) notowany w Sztokholmie, wszedł do Polski z przytupem, zamawiając w latach 2020–2022 budowę ok. 4 tys. mieszkań. Pierwsze gotowe lokale trafiły na rynek najmu w zeszłym roku. Jak w tej chwili wygląda portfel i jakie są wasze plany średnioterminowe?

W ub.r. uruchomiliśmy w Polsce platformę najmu – we wszystkich krajach Heimstaden rozwija się, budując własne struktury, zespoły, co wynika z perspektywy długoterminowej obecności na rynku najmu. Wprowadziliśmy na rynek około 300 mieszkań w dwóch projektach w Warszawie, w tym roku będzie to około 700 mieszkań w Warszawie i w pierwszym projekcie w Krakowie.

Co do planów średnioterminowych, pamiętajmy, że wspomniane umowy ramowe podpisywaliśmy w innym otoczeniu gospodarczym i geopolitycznym. Mamy teraz 2,2 tys. mieszkań na różnych etapach zaawansowania budowy i priorytetem jest wprowadzenie ich na rynek najmu. Nie jesteśmy zamknięci na nowe transakcje, monitorujemy rynek, rozmawiamy. Warto jednak przenieść środek ciężkości dyskusji o PRS w Polsce z liczb na wartości, jakie ta branża niesie.

Wydawałoby się, że mocny spadek sprzedaży mieszkań Kowalskim to idealny moment dla inwestorów PRS, że z deweloperami łatwiej się będzie dogadać – ale w 2022 r. nie widzieliśmy wysypu transakcji.

Na pewno widzimy od pewnego czasu większą otwartość deweloperów na rozmowy z nami jako branżą, ale truizmem jest twierdzenie, że i nabywcy instytucjonalni borykają się z wyzwaniami, przede wszystkim wysokimi kosztami finansowania. Procesy decyzyjne są zdecydowanie wydłużone, analizy zabierają znacznie więcej czasu.

Jaki był wasz modelowy klient w momencie, kiedy decydowaliście się wejść do Polski, a jak to jest faktycznie?

W naszej branży to struktura budynku determinuje rodzaj klientów. Naszym wyróżnikiem jest to, że struktura jest dość zróżnicowania, mamy zarówno mieszkania małe, jedno- lub dwupokojowe, i one dominują, ale także trzy-, cztero- czy nawet pięciopokojowe. Mniejsze, co dość oczywiste, cieszą się dużą popularnością ludzi młodych, kończących studia, wchodzących na rynek pracy. Większe – rodzin z dziećmi. Struktura najemców jest bardzo zbliżona do tego, co sobie założyliśmy. Na pewno wybuch wojny w Ukrainie spowodował, że jest większe zainteresowanie klientów zza wschodniej granicy – Ukraińców i Białorusinów.

Utarło się, że w Polsce umowy najmu są podpisywane na rok, ale na zachodnich rynkach zawieracie umowy bezterminowe...

Standardem rynkowym w Polsce jest umowa na 12 miesięcy i my też takie zawieramy, choć staramy się zachęcać klientów do dłuższych okresów. Taki stan rzeczy wynika po części z polskich uwarunkowań prawnych, tego jak rynek najmu i umowy najmu są zdefiniowane ustawowo – warto byłoby to zmienić, bo długoterminowa umowa jest w interesie obu stron. Na rynkach skandynawskich jest tak, że klient może zakończyć umowę z okresem wypowiedzenia jeden–trzech miesięcy, a operator PRS musi dać więcej czasu, pół roku.

Czy to, że czynsze płacone są w złotych, jest problemem? W biurach czy magazynach za najem płaci się w euro, bo tego wymagają fundusze inwestujące w nieruchomości.

Jesteśmy inwestorem długoterminowym, różnice kursowe więc nie mają aż tak wielkiego znaczenia. Najemcami mieszkań są w przeważającej liczbie zarabiający w złotych i czynsz w euro byłoby tylko przeniesieniem ryzyka kursowego na klientów, a nie eliminacją ryzyka. Nie planujemy naliczać czynszu w euro najemcom indywidualnym. Takie rozliczenia mamy w ramach wynajmu lokali firmom.