Tanieją nie tylko duże mieszkania. Możliwe kolejne spadki cen

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w III kw. tego roku w porównaniu z II kw. spadły średnie ceny zarówno małych i średnich, jak i dużych mieszkań. – W większości przypadków spadki są jednak niewielkie – zastrzegają autorzy raportu.

Niewielu kupujących

Wskazują, że najszybciej tanieją duże mieszkania – o powierzchni ponad 60 mkw. – Ich ceny w badanych przez nas miastach spadły średnio o 1,2 proc. Lokale średniej wielkości (35- 60 mkw.) staniały średnio o 0,9 proc., a małe mieszkania (poniżej 35 mkw.) o 0,2 proc. – podają analitycy.

Największe spadki średnich cen mieszkań autorzy raportu Expandera i Rentier.io odnotowali w przypadku dużych mieszkań w Toruniu. – W ciągu kwartału ich przeciętna cena spadła z 7 517 zł do 6 797 zł za mkw., czyli aż o 9,6 proc. – podają. – Niewiele brakuje, aby średnia cena mieszkań o takiej wielkości spadła poniżej poziomu sprzed roku. Bardzo blisko cen sprzed roku są także duże mieszkania Katowicach i Sosnowcu.

Znaczne wzrosty w porównaniu z II kw. w trzecim kwartale odnotowano na rynku małych mieszkań w Gdyni (11,5 proc.) i Rzeszowie (7,1 proc.). - Wzrostów było jednak zdecydowanie mniej niż spadków. W 17 badanych miastach przeanalizowaliśmy ceny małych, średnich i dużych mieszkań. Łącznie zbadaliśmy więc 51 rynków. Odnotowaliśmy 31 spadków cen i 18 wzrostów – wskazują autorzy raportu. - Pozostałe dwa rynki to duże mieszkania w Lublinie, których ceny się nie zmieniły oraz małe mieszkania w Radomiu, gdzie odnotowaliśmy mniej niż 100 ogłoszeń, więc nie opublikowaliśmy dla nich wyników. Biorąc pod uwagę obecną sytuację, to rynków ze wzrostem cen (18) było i tak zaskakująco dużo.

Expander i Rentier.io

Analitycy tłumaczą, że o wzrosty jest trudno, ponieważ jest niewielu kupujących. Z danych BIK wynika, że we wrześniu liczba wypłaconych kredytów hipotecznych spadła o 70 proc., licząc ro do roku. - Dużo mniej jest też kupujących za gotówkę, a to przekłada się spadek liczby transakcji. Z raportu NBP za II kwartał 2022 r. (najnowszy dostępny) wynika, że liczba transakcji w Warszawie spadła aż o 63 proc. (rok do roku), w Poznaniu o 57 proc., a w Gdańsku o 53 proc. – wskazują analitycy. – Wśród sześciu miast, dla których NBP podał takie dane, tylko w Łodzi nastąpił wzrost liczby transakcji (19 proc.).

Eksperci zastrzegają, że NBP może jeszcze uzupełnić dane o liczbie transakcji w kolejnych raportach. - Jest jednak mało prawdopodobne, że znacząco zmieni to obraz sytuacji. Biorąc pod uwagę, że do transakcji dochodzi dużo rzadziej, a ofert na portalach nie ubywa, to scenariusz dalszych spadków cen staje się coraz bardziej prawdopodobny – mówią autorzy raportu. - W badanych przez nas 17 miastach we wrześniu było 106 852 unikatowych ofert sprzedaży. Po sierpniowym spadku (do 104 tys.) ponownie ofert było więc sporo, aż o 9 proc. więcej niż rok wcześniej. Z drugiej jednak strony to wciąż dużo mniej niż rekordowe 135 848 ogłoszeń, które odnotowaliśmy w marcu 2021 r.

Mała zdolność

- Dla osób, które dopiero planują zakup mieszkania, dziś może być dobry moment. Kupujących jest niewielu, można więc wynegocjować dobrą cenę – mówią autorzy raportu Expandera i Rentier.io. – Niestety, jeśli nawet uda się trafić na okazyjną ofertę, to trudno będzie uzyskać kredyt hipoteczny. Nawet jeśli uda się zadłużyć, to kwota kredytu będzie bardzo niska. Dla przykładu, para z dwójką dzieci, mająca dochód 8 tys. zł netto, może liczyć przeciętnie na 264 tys. zł. To najniższy poziom, odkąd zbieramy takie dane, czyli od 2010 r. Dla porównania, jeszcze w czerwcu ubiegłego roku tacy kredytobiorcy mogli liczyć na 655 tys. zł.

Powody są dwa - wzrost oprocentowania i rekomendacja KNF. - Według NBP średnie oprocentowanie kredytów wypłaconych w sierpniu wzrosło do rekordowego poziomu 9,18 proc. Z kolei rekomendacja KNF nakazuje bankom uwzględniać w wyliczeniach wzrost stóp procentowych o dodatkowe 5 pkt proc. – mówią analitycy. - Oznacza to, że przy stopie referencyjnej 6,75 proc. banki muszą zakładać jej wysokość na poziomie 11,75 proc. A KNF informuje, że jest jeszcze za wcześnie, aby złagodzić te zalecenia. W praktyce oznacza to, że w najbliższym czasie dostępność kredytów hipotecznych pozostanie bardzo słaba.