Ustawa deweloperska: rezerwacje mieszkań wreszcie uregulowane

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwana ustawą deweloperską), która zacznie obowiązywać od 1 lipca br., zapewnia jeszcze większą ochronę nabywcom nieruchomości mieszkaniowych. Pośród rozlicznych rozwiązań, które wprowadza, znalazła się też umowa rezerwacyjna. Ustawodawca uznał, że skoro na rynku stosuje się formułę rezerwacji lokalu, zanim zostanie zawarta umowa deweloperska, najwyższy czas ją uregulować. I tak umowa ta został nazwana i zdefiniowana.

Jedna forma dla wszystkich

Jak wyjaśnia Piotr Jarzyński, partner w kancelarii Jarzyński & Wspólnicy, ustawa daje ramy, których dotychczas nie było.

– Obecnie deweloperzy mają dużą swobodę w kształtowaniu tego typu umów. Widziałem umowy, które trudno byłoby włożyć w ramy prawne nowej ustawy deweloperskiej. Zapewne zanim powstanie standard umowy rezerwacyjnej pod nową regulacją będziemy mieli spory, niejasności, interwencje Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Skoro celem ustawy było wzmocnienie ochrony konsumentów, to nie sądzę, aby deweloperzy zaczęli masowo przygotowywać umowy rezerwacyjne z niedozwolonymi klauzulami. Raczej będą ostrożni w wychodzeniu poza to, co reguluje sama ustawa – komentuje Jarzyński.

Umowa rezerwacyjna stanowi zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w zamian za wniesienie opłaty przez przyszłego nabywcę. Na rynku funkcjonują również inne rodzaje umów rezerwacyjnych, w tym zawierające w sobie zobowiązanie do podpisania w przyszłości umowy deweloperskiej wraz ze wskazaniem jej istotnych postanowień.

Czytaj więcej:

Biznes

Nowa ustawa deweloperska: o czym przedsiębiorca musi pamiętać

1 lipca br. wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska. Zmieni ona sytuację deweloperów poszerzając ich obowiązki informacyjne, ciężary finansowe czy zakres dokumentów, którymi muszą dysponować na etapie rozpoczęcia sprzedaży. Na jakie zagadnienia powinni zwrócić szczególną uwagę i na jakie problemy się przygotować?

Pro

Część tych umów mogła być uznana za nieważne, albowiem umowa przedwstępna do umowy deweloperskiej musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

– Wraz z wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej umowa rezerwacyjna stanie się nową umową nazwaną prawa cywilnego. Dla jej zawarcia wymagana będzie forma pisemna pod rygorem nieważności, a więc wystarczy złożenie własnoręcznego podpisu – komentuje Piotr Jarzyński. I dodaje: – Nowa ustawa deweloperska nie wymienia wprost możliwości zawarcia umowy rezerwacyjnej w formie elektronicznej poprzez złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym, jednak wydaje się to możliwe.

Koniec z dzikimi zaliczkami

Umowa rezerwacyjna będzie określać: strony, miejsce i datę zawarcia; cenę wybranego przez rezerwującego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego; wysokość opłaty rezerwacyjnej, o ile została przewidziana przez strony; okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży; usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz powierzchnię i układ pomieszczeń.

Na listę przydatnych nowości przewidzianych ustawą warto wpisać także zakończenie praktyk rodem z westernów dotyczących określenia wysokości opłaty rezerwacyjnej. Prawnicy wskazują, że jej wysokość nie może przekroczyć 1 proc. ceny lokalu lub domu.

– Deweloper będzie musiał zwrócić opłatę, jeśli nabywca nie otrzyma pozytywnej decyzji kredytowej lub nawet jej dwukrotność, jeżeli sam zaniedba swoje zobowiązania z umowy. Po zawarciu umowy deweloperskiej opłata ma zostać przekazana na rachunek powierniczy – komentuje Dominik Pytlak, prawnik.

Oznacza to, że opłata rezerwacyjna będzie zaliczana na poczet ceny nabycia nieruchomości.