Gminy zyskają pół roku na uchwalenie planów ogólnych. Jest projekt

Rząd wsłuchał się w głosy samorządów i inwestorów, proponując wydłużenie do 30 czerwca 2026 r. okresu obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Taką zmianę przewidują założenia projektu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.

Czytaj więcej

Samorząd

Koniec z chaosem w zagospodarowaniu przestrzennym? RPO ma pomysł na ustawę

Rzecznik praw obywatelskich i jego eksperci chcą większej ochrony środowiska oraz udziału lokalnej społeczności w działaniach związanych z zagospodarowaniem przestrzennym. Przygotowali więc założenia „ustawy o przestrzeni” i liczą na wsparcie polityków.

Przesunięcie terminu o pół roku nie wpłynie na wypłatę środków z Krajowego Planu Odbudowy

Przypomnijmy, że zgodnie z nowelizacją ustawy z 7 lipca 2023 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do końca 2025 r. każda gmina w Polsce ma opracować plany ogólne, czyli nowe dokumenty planistyczne zastępujące studia zagospodarowania przestrzennego. Zaproponowana przez rząd zmiana spowoduje, że te ostatnie stracą moc o pół roku później, niż zakładano pierwotnie. Jak wskazano w założeniach projektu, w konsekwencji zmianie ulegną również inne powiązane terminy, określające wejście w życie poszczególnych znowelizowanych przepisów reformy systemu planowania przestrzennego. Zatem gmina będzie mogła uchwalić plan ogólny do końca czerwca 2026 r. i do tego terminu może wydawać „wuzetki” na dotychczasowych zasadach.

Podkreślmy, że powstanie planów jest wymogiem ujętym w Krajowym Planie Odbudowy. Aby otrzymać środki z tego programu, plany ogólne mają powstać do połowy 2026 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przekazało „Rzeczpospolitej”, że przedłużenie do 30 czerwca 2026 r. mocy obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin (a tym samym przedłużenie do tego dnia terminu na przygotowanie planów ogólnych) nie spowoduje utraty finansowania z KPO. 

Jak dotąd ok. 70 proc. gmin zgłosiło zbiór danych przestrzennych dla planu ogólnego gminy do ewidencji zbiorów i usług danych przestrzennych. Można więc przyjąć, że to odsetek gmin pracujących nad planami ogólnymi. Jeśli mimo przedłużenia terminu gmina nie zdąży przyjąć planu ogólnego, studia wygasną w połowie 2026 r. Wtedy niemożliwe będzie wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jeśli na danym terenie nie będzie planu miejscowego.

Czytaj więcej

Rzecz o prawie

Maciej J.Nowak: Strategie rozwoju w planowaniu przestrzennym

Strategie rozwoju są kluczowym wyzwaniem, umożliwiającym połączenie sfery strategicznej i regulacyjnej w planowaniu przestrzennym.

Zmianę terminu pozytywnie ocenia radca prawny Wiktor Kotiuk z kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni. Ma jednak zastrzeżenia co do tego, czy przedłużenie terminu o pół roku wystarczy, aby gminy zdążyły z uchwaleniem planów ogólnych. Wątpliwości eksperta budzi także jakość tych ostatnich, jeśli będą przyjmowane w pośpiechu. A jak zaznacza mec. Kotiuk, konsekwencje błędów w planach ogólnych odczują mieszkańcy i inwestorzy.

– Moim zdaniem samo uchwalenie planów ogólnych spowoduje wzrost cen mieszkań. Wpłynie na to m.in. fakt, że ograniczona będzie możliwość ustalania obszarów uzupełnienia zabudowy. Dla przykładu, z uwagi na bardzo wyśrubowane współczynniki dotyczące m.in. terenów zielonych na wielu obszarach niepokrytych planami miejscowymi nie będzie można uzyskiwać decyzji o warunkach zabudowy. W związku z tymi przepisami, które mogą „zamrozić” tereny inwestycyjne, ustawodawca powinien zastanowić się nie tylko nad wydłużeniem terminu na uchwalanie planów ogólnych, ale także nad tym, czy tych przepisów w pewnym zakresie nie powinno się zmienić – uważa mec. Kotiuk.

Wydłużony termin na stworzenie planów ogólnych to dodatkowy czas na uniknięcie odszkodowań

Co ważne, przedłużenie o pół roku czasu na uchwalenie planów ogólnych może ułatwić gminom uniknięcie odszkodowań. Do ich wypłaty inwestorom i mieszkańcom mogłoby dojść w sytuacji, gdyby przez poślizg z uchwaleniem planu ogólnego nie mogli oni uzyskać decyzji o warunkach zabudowy.

– Chcąc uniknąć wypłaty odszkodowań, ważne jest, aby gminy jak najszybciej podjęły jakiekolwiek działania związane z uchwaleniem planu ogólnego, przewidziane przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powinny zatem formalnie przystąpić do sporządzenia planu ogólnego i próbować wyłonić jego wykonawców – mówi Joanna Maj, radczyni prawna, kancelaria SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni.

Ekspertka zaleca samorządom taką ostrożność, ponieważ w kwestii wypłaty odszkodowań przypomina o furtce w art. 417 § 1 kodeksu cywilnego. Przewiduje on, że za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej odpowiedzialność ponosi Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa.

Czytaj więcej

Samorząd

Nie będzie opłaty planistycznej, samorządy stracą

Rząd planuje wprowadzić moratorium na pobieranie opłat planistycznych na dwa lata. Dochody gminy spadną.

– Właściciel nieruchomości musiałby wykazać zaistnienie przesłanki, która wynika z przepisu, czyli że działanie było niezgodne z ustawą, oraz musiałby udowodnić, że zaistniała szkoda. Byłoby to trudne, ale nie niemożliwe. Oczywiście, gmina będzie mogła bronić się tym, że zrobiła wszystko, co w jej mocy, aby dotrzymać terminu, ale z przyczyn niezależnych tego terminu nie dotrzymała, ponieważ np. doszło do unieważnienia przetargu na wyłonienie wykonawcy planu ogólnego – tłumaczy mec. Maj.

Jak dodaje, gmina, aby się bronić, będzie musiała udowodnić w sądzie, że nie była bezczynna, oraz wykazać, jakie były powody opóźnienia uchwalenia planu ogólnego.

Odszkodowania za brak planów ogólnych. Czy ryzyko wypłat jest realne?

Zdania co do wypłaty odszkodowań są jednak podzielone.

– Jeśli już miałoby dojść do wypłaty odszkodowań z uwagi na brak możliwości uzyskania warunków zabudowy, to powinien być nimi obciążony Skarb Państwa, który zmienił ustawę, a nie gmina. Nie ma podstawy do wypłaty odszkodowań przez samorządy ani w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani w ustawie zmieniającej. W tej pierwszej wskazano, że wypłata odszkodowań jest możliwa wskutek uchwalania planu miejscowego, czyli aktu, który decyduje o sposobie zagospodarowania nieruchomości, natomiast nie odnosi się do planów ogólnych. W związku z tym samorządy oraz projektanci planów ogólnych nie muszą się obawiać takich roszczeń – mówi urbanista dr Michał Lorbiecki, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

Ekspert tłumaczy też, że plan ogólny nie decyduje o tym, w jaki sposób możemy zagospodarować naszą nieruchomość, a jedynie wskazuje, w którym miejscu mogą być wydane warunki zabudowy oraz zasady, których będzie trzeba przestrzegać przy sporządzaniu planów miejscowych. W związku z tym plan ogólny nie spowoduje zmian dla właściciela nieruchomości, ponieważ obowiązujące plany miejscowe będą nadal obowiązywały, a jeśli zostaną uchwalone nowe, to dopiero one zmienią przeznaczenie naszej nieruchomości.