Z jakim portfelem na zakupy

Jest drogo – i na rynku pierwotnym, i wtórnym. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperów od grudnia 2022 r. do października br. wzrosły o 18 proc., do ponad 16 tys. zł za mkw. W Krakowie lokale zdrożały o 23 proc., do niemal 15,5 tys. zł za mkw., w Trójmieście – o 21 proc., do niemal 14,3 tys. zł, a w Poznaniu o 11 proc., do 11,7 tys. zł za mkw.

Kuszenie promocjami

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w firmie doradczej CBRE, podaje, że na najtańsze mieszkanie na największych rynkach trzeba mieć ok. 300–350 tys. zł.

– W jednej z inwestycji w Warszawie pod koniec III kw. można było wyjątkowo znaleźć lokal poniżej 300 tys. zł – mówi. – W Łodzi najtańsze mieszkania są wyceniane na mniej niż 200 tys. zł. Ewenementem jest Sopot, enklawa luksusowych apartamentów, gdzie ceny ok. 40-metrowych mieszkań zaczynają się od ponad 800 tys. zł.

Ekspertka CBRE zaznacza, że metraż najtańszych mieszkań jest najczęściej zbliżony do minimalnej powierzchni określonej w przepisach (25 mkw.). – Są to lokale raczej w peryferyjnych dzielnicach – w Warszawie to Białołęka, Rembertów, Ursus – mówi.

Oferta najtańszych mieszkań przyciąga nowych klientów. – Deweloperzy starają się zaplanować na osiedlu kilka mieszkań o atrakcyjnej cenie całkowitej. Czasem jest to forma promocji – zauważa Mikulska. – Możliwe, że przy wyhamowaniu zwyżek kosztów budowy jeszcze jakiś czas będziemy w stanie znaleźć mieszkania w podobnej cenie. Na pewno jednak będą szybko znikać.

W ofercie YIT, jak mówi Paweł Muchowicz, dyrektor sprzedaży w tej firmie, najtańsze są zwykle mieszkania studia. W Warszawie to koszt ok. 500 tys. zł. Na osiedlu Aroma Park na stołecznej Białołęce ceny kawalerek (od 27 mkw.) zaczynają się od 511 tys. zł. Dwupokojowe lokale w tej inwestycji kosztują co najmniej 550 tys. zł. Dla porównania – najdroższy lokal (120 mkw. w rewitalizowanej zabytkowej fabryce) ma cenę 1,9 mln zł.

Na osiedlu Spokojny Mokotów YIT oferuje 29-metrowe kawalerki w cenie 520 tys. zł. Dwupokojowe lokale wraz z miejscem postojowym kosztują minimum 699 tys. zł. – Najtańsze lokale zwykle znikają z oferty najszybciej – mówi Paweł Muchowicz. Są kupowane jako pierwsze mieszkania m.in. przez młode pary. Szukają ich także inwestorzy.

Dyrektor dodaje, że najdroższe wyjątkowe apartamenty (np. z wielkim tarasem), cieszą się często równie dużym zainteresowaniem. Ich podaż jest relatywnie mała.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży w Lokum Deweloper, dopowiada, że najmniejsze mieszkania są sprzedawane od razu po wprowadzeniu do oferty. – Najdroższe lokale o największych powierzchniach sprzedają się sukcesywnie, wraz z postępem prac budowlanych. Szczególnie ważny jest moment, w którym klienci mogą obejrzeć lokum na żywo – mówi Witkowski. – Są to mieszkania kupowane na lata, więc wybór trwa dłużej.

Strategia może być jednak ryzykowna, bo oferta takich lokali kurczy się z miesiąca na miesiąc. – Większe i droższe mieszkania są zazwyczaj kupowane jako kolejne, w ramach podnoszenia standardu – mówi dyrektor z Lokum Deweloper. – Duże nieruchomości wybierają też inwestorzy. Oferują je na wynajem zamożnym klientom z zagranicy.

Najtańsze mieszkania w cenie od 489 tys. zł firma oferuje na osiedlu Lokum Porto na Starym Mieście we Wrocławiu. – Powyżej kwoty 500 tys. zł znajdziemy ciekawe, ale pojedyncze oferty w Lokum la Vida oraz Lokum Verde – mówi Michał Witkowski.

Robyg najtańsze mieszkania – w cenie od 350 tys. zł – ma w Poznaniu. Jak mówi Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży w Grupie Robyg, to ok. 30-metrowe lokale z jednym pokojem. – Wszystkie mieszkania sprzedają się dziś bardzo szybko – mówi dyr. Chojecka. – Praktycznie nie mamy w ofercie gotowych lokali.

Podkręcanie tempa

Angelika Kliś, członek zarządu spółki Atal, zwraca uwagę, że tempo sprzedaży mieszkań na osiedlach z najniższymi cenami podkręcił program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”

– Na tempo wpływa też struktura mieszkań w inwestycji – wyjaśnia Angelika Kliś. – Jeśli lokali z danej kategorii będzie bardzo mało, sprzedadzą się szybciej niż na osiedlu, gdzie mamy ich więcej. W bardziej prestiżowych inwestycjach, jak np. Atal Olimpijska w Katowicach, przeważa klient gotówkowy. Jednak i w tym przypadku wiele dużych, wysoko położonych lokali bardzo szybko znalazło nabywców.

Osobną grupę stanowią zamożni klienci. – W śródmiejskich lokalizacjach kupują duże apartamenty w celu ochrony i pomnażania kapitału, ale też z czysto „kolekcjonerskich” względów. Taka oferta jest unikatowa – wyjaśnia. I wskazuje najtańsze lokale w ofercie Atalu. Np. w Nowym Mieście Polesie w Łodzi to 225,3 tys. zł, w Źródlanej 31 Residence w Piotrkowie Trybunalskim – 255,7 tys. zł, w Panoramie Reden w Chorzowie – 276,8 tys. zł, w Ogrodach Andersa w Gliwicach – 308,7 tys. zł. Na mieszkanie w krakowskiej inwestycji Strefa Cegielnia 2 trzeba mieć co najmniej 360,1 tys. zł, w poznańskich Naramowicach Odnova – 326,5 tys. zł. Drożej jest w Warszawie. Najtańsze lokale na osiedlu Poematu II kosztują 450,3 tys. zł, a w Zakątku Harmonia II 503,1 tys. zł.

Mieszkanie na poznańskim osiedlu Modena firmy Cordia Polska można kupić za niespełna 400 tys. zł. Kwota wystarczy na 26-metrową kawalerkę. – Nasza oferta jest bardzo zróżnicowana. Realizujemy projekty w segmencie średnim, średniowysokim i premium na różnych rynkach i w różnych lokalizacjach. W sprzedaży mamy m.in. ekskluzywną Leśną Sonatę w Sopocie, Modenę w centralnie położonych, modnych Jeżycach w Poznaniu, rodzinną Fantazję na warszawskim Bemowie – mówi Małgorzata Wiśniewska, dyrektor sprzedaży w spółce Cordia Polska. – Na ceny wpływa także czas realizacji inwestycji – zaznacza. Dodaje, że najszybciej sprzedają się jedno- i dwupokojowe mieszkania od 26 do 50 mkw.

Najdroższe lokale na osiedlach Cordii mają ponad 120 mkw. – To zarówno cztero-, pięciopokojowe apartamenty, jak i przestronne lokale dwupokojowe z antresolą – mówi Wiśniewska. Ich ceny zaczynają się od ok. 1,7 mln zł.