Jest nowy program mieszkaniowy. „Rząd na wojnie z deweloperami i flipperami"

„Klucz do mieszkania” – to nowy program mieszkaniowy, ogłoszony dziś przez ministra rozwoju i technologii Krzysztofa Paszyka. Ma się on składać z trzech „kluczy”, czyli filarów.

Zaznaczmy – to autorski program ministerstwa rozwoju.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Kredytu zero procent nie będzie. „Szukamy innych rozwiązań”

Rząd zapowiada, że w pierwszym kwartale 2025 roku przedstawi kompleksowy program mieszkaniowy. Minister rozwoju Krzysztof Paszyk potwierdził, że program obejmie różnorodne formy wsparcia, od budownictwa komunalnego po własnościowe, jednak szczegóły wciąż są przedmiotem negocjacji.

Mieszkalnictwo komunalne

Na budownictwo społeczne i komunalne w tym roku ma być przeznaczonych 2,5 mld zł. Jak mówił na czwartkowej konferencji Krzysztof Paszyk, ta część programu ma być adresowana do osób w trudnej sytuacji. Z danych resortu wynika, że w kolejce po taki lokal czeka 120 tys. osób. W tym roku miałoby powstać co najmniej 8 tys. mieszkań komunalnych. W Warszawie czynsz za 40-metrowy lokal to ok. 400–500 zł. Pieniądze z budżetu na ten program miałyby też wpierać modernizacje i remonty takiej substancji mieszkaniowej, a nie tylko budowane przez samorządy bloki.

Mieszkalnictwo społeczne

To drugi klucz programu. Jak wyjaśnił minister Paszyk, chodzi o inwestycje mieszkaniowe realizowane przez SIM-y (społeczne inicjatywy mieszkaniowe) i TBS-y (Towarzystwa Budownictwa Społecznego). Z tych zasobów miałyby korzystać osoby o niższych i umiarkowanych dochodach, na granicy zdolności kredytowej, które nie kwalifikują się do wynajmu mieszkania komunalnego. W tym roku miałoby powstać ok. 6,5 tys. mieszkań.

Mieszkania na własność

Minister Paszyk zapewnił, że rząd nie zapomina też o tych, którzy chcą mieć mieszkanie na własność. Program wsparcia ma być adresowany jednak tylko do kupujących mieszkanie albo dom z rynku wtórnego. Mogliby z niego korzystać także budujący domy metoda gospodarczą. – Eliminujemy rynek pierwotny. Do deweloperów nie popłynie ani złotówka – podkreślał szef resortu rozwoju. Z dopłat mogłyby korzystać tylko osoby, które nie mają, ani nigdy nie miały, nieruchomości. – To program dla osób, którym wysokie koszty kredytów odebrały albo ograniczyły szanse na własne mieszkania – padły argumenty.

Program zakłada limity cen: 10 tys. zł za mkw. mieszkania (11 tys. zł w pięciu najdroższych miastach). Taki limit mogłaby też ustalić gmina w oparciu o dane z lokalnego rynku. Minister Paszyk zapewnił, że program nie napompuje cen mieszkań. Z rządowym wsparciem nie będzie można kupić nie tylko nowego mieszkania od deweloperów, ale też od flipperów, czyli inwestorów zarabiających na szybkim obrocie mieszkaniami. Jest i bezpiecznik: lokal na rynku wtórnym będzie można sprzedać co najmniej po pięciu latach od zakupu.

Resort zapowiada przygotowanie dwóch ustaw. Jedna ma dotyczyć budownictwa społecznego i komunalnego, druga – wspierania kupujących mieszkania. Krzysztof Paszyk zapewnił, że projekty ustaw pojawią się „szybko”.

Jednocześnie przyznał, że filar dotyczący dopłat do mieszkań wymaga jeszcze dopracowania. Jak mówił, dotowany kredyt mógłby wejść w życie „być może pod koniec roku”.  

Czytaj więcej

Nieruchomości

Uwolnić ziemię, przyspieszyć inwestycje mieszkaniowe

Do konsultacji trafił projekt tzw. ustawy podażowej, która ma m.in. zwiększyć podaż gruntów pod osiedla. Założenia ocenia ekspert rynku Robert Chojnacki.

„Dobry rząd broni nas przed złymi deweloperami”

Założenia nowego programu mieszkaniowego komentuje doradca i ekspert rynku Tomasz Lebiedź zwracając uwagę m.in. na walkę z deweloperami i flipperami. – Walka z deweloperami ma polegać na odcięciu ich od możliwości sprzedaży mieszkań za nowe kredyty wspomagane dopłatami. A walka z flipperami będzie realizowana poprzez wprowadzenie ograniczenia – zakup mieszkania na kredyt będzie możliwy tylko wtedy, gdy sprzedający był jego właścicielem przez co najmniej pięć lat – zaznacza. – Zagadką pozostaje, dlaczego minister uważa, że zwiększenie dostępności mieszkań łatwiej osiągnąć poprzez finansowanie zakupów na rynku wtórnym niż poprzez wspieranie budowy nowych lokali. Nieśmiało przypuszczam, że skierowanie tanich kredytów na rynek wtórny zamiast na rynek pierwotny to typowo populistyczne działanie pod hasłem „dobry rząd broni nas przed złymi deweloperami”. Problem w tym, że ceny dowolnych dóbr najczęściej spadają, gdy jest ich więcej – podkreśla.

A Robert Chojnacki, ekspert rynku, założyciel portalu Tabelaofert.pl, ocenia, że to "najgorszy program mieszkaniowy, jaki kiedykolwiek powstał".

– Jedyne plusy to wsparcie budownictwa komunalnego oraz wsparcie dla ludzi budujących domy, bo domów nie budują single, ale rodziny, które mają lub chcą mieć dzieci. Problem w tym, że to ma być na pierwszy dom, czyli ktoś kto odziedziczył mała kawalerkę, np. w Przemyślu, i sprzedał lata temu za małe pieniądze, a teraz chce mieć trzecie dziecko i budować dom, wsparcia nie dostanie – mówi. – Znowu wspieramy jak zwykle pierwszy zakup, a nie wspieramy rodzin, które wykrwawiły się na kredyt i chcą teraz kupić większe mieszkanie, bo urodziło się dziecko – dodaje.

Wykluczanie z programu deweloperów, ale nie banków – to dla Chojnackiego "zagranie pod publiczkę". – A flipperzy już zacierają ręce. Ostatni spadek cen mieszkań postawił w trudnej sytuacji spekulantów, którzy (ponad pięć lat temu) kupowali słabe (najtańsze) mieszkania kiepskiej jakości, ciemne, małe, nie spełniające nowych warunków technicznych. Słabo się wynajmują, kupujących brak. Rząd rzuca koło ratunkowe tej grupie spekulantów, pomagając im wyjść z inwestycji. Nie ma żadnych warunków, które mają spełniać lokale. To tak, jakbyśmy wprowadzili prawo zabraniające produkcji samochodów innych niż niskoemisyjne, a następnie na rynku wtórnym dopłacali do zakupu 30-letniego kopcącego diesla. Limit pięciu lat nic nie zmienia, bo ze względów podatkowych mieszkania inwestycyjne sprzedawane były często i tak po pięciu latach. Limit ceny też nie – część ceny (zwłaszcza przy małych lokalach) będzie „chodzić pod stołem”. Nie ma (na razie) limitu dochodowego, więc bogaty singiel dostanie wsparcie, ale rodzina z dwójką dzieci wykrwawiająca się na kredyt już nie – mówi.

Jego zdaniem spekulanci już otwierają szampana. – Rynek sam się wyregulował, ceny spadły, a spekulanci zniknęli z rynku – bo przy spadających cenach inwestycja nie zarabia i trzeba ją zakończyć. Teraz przy wsparciu rządu będzie o to łatwiej. Czeka nas wzrost cen najgorszych mieszkań na rynku wtórnym, tych, które ostatnio potaniały – mówi Robert Chojnacki. – A banki? Przypomina mi się tekst Gary'ego Linekera: „piłka nożna to prosty sport; 22 facetów biega przez 90 minut za piłką, a na końcu i tak wygrywają Niemcy”. Cóż – programy wsparcia mają różny kształt, wprowadzane są przez różne rządy – ale i tak na końcu zarabiają banki – kwituje.

Pytany o założenia nowego programu Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl mówi o „dość zaskakującym rozwiązaniu”. - Przypomnę, że dawny program „Mieszkanie dla Młodych” początkowo premiował dopłatą kupujących mieszkania wyłącznie na rynku pierwotnym. Ówczesnemu rządowi zależało na zwiększaniu zasobów mieszkaniowych, a nie na tylko na ułatwieniu obrotu już istniejącymi lokalami – podkreśla Marek Wielgo. - Po drugie, program miał dać impuls gospodarce. Przecież na dobrej koniunkturze w budownictwie mieszkaniowym korzystają nie tylko deweloperzy czy banki. Więcej zamówień mają wówczas także firmy wykonawcze, krajowi producenci materiałów budowlanych, wykończeniowych i wyposażeniowych, sprzętu AGD, mebli – wskazuje Wielgo.

Jak dodaje, oznacza to także pracę w handlu i usługach, także tych niezwiązanych bezpośrednio z budownictwem.