Im więcej kredytów zabezpieczonych hipotecznie na zakup nieruchomości wchodzących w skład wspólności majątkowej czy też będących współwłasnością konkubentów, tym więcej spraw o podział majątku po rozwodzie czy o zniesienie współwłasności po rozstaniu – z hipoteką w roli głównej. Jeszcze 20 lat temu tego typu spraw w sądach praktycznie nie było, bo inaczej wyglądał obrót lokalami na zaspokojenie potrzeb rodziny. W ciągu ostatnich kilkunastu lat kwestia wpływu obciążenia hipotecznego na wartość nieruchomości przewijała się w orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów powszechnych, aby w efekcie SN przyjął, że sąd, ustalając wartość takiego prawa, może pominąć obciążenie hipoteką.
Długu się nie dzieli
Podstawowa zasada w sprawach działowych, w szczególności o podział majątku byłych małżonków, brzmi: nie dzieli się długów między dłużników, a sąd w postanowieniu nie orzeka, kto i jaki dług ma spłacić. Z punktu widzenia sądu istotne jest jednak, jak ustalić wartość dzielonego prawa, bo to właśnie sąd w postępowaniu o podział majątku ustala skład i wartość majątku wspólnego z urzędu, a więc ponosi ryzyko nieprawidłowego ustalenia, co i ile warte wchodzi do majątku wspólnego (art. 567 § 3 k.p.c. w zw. z art. 684 k.p.c). Nie ma wpływu na sytuację prawną wierzyciela umowa pomiędzy dłużnikami, który z nich i w jakiej wysokości spłaci dług zaciągnięty w trakcie małżeństwa. Natomiast hipoteka na nieruchomości wspólnej zabezpiecza wspólny dług, który podziałowi w toku postępowania nieprocesowego nie podlega. Czy jednak fakt obciążenia hipotecznego ma wpływ na sposób podziału majątku i – co za tym idzie – wzajemne rozliczenia byłych małżonków (komu nieruchomość ma być przyznana, jak ustalić wartość nieruchomości, jak rozliczyć spłaty rat kredytu po zakończeniu sprawy itd.)? Na to pytanie Sąd Najwyższy odpowiadał wielokrotnie, z tym że dopiero ostatnio odstąpiono od linii orzeczniczej nakazującej uwzględnienie obciążenia hipotecznego czy – jak to czyniono w praktyce – wysokości kredytu pozostałego do spłaty na datę zamknięcia rozprawy przy ustalaniu wartości nieruchomości.
Czytaj także: Podział majątku po rozwodzie: miłość na kilka lat, kredyt na zawsze
Zanim SN wyraził pogląd o możliwości pominięcia obciążenia hipotecznego przy ustalaniu wartości nieruchomości, kwestia ta była przedmiotem wielu orzeczeń, z których wynikało, że obciążenie hipoteką należy brać pod uwagę przy wzajemnych rozliczeniach eksmałżonków. Tylko przykładowo (bo orzeczeń powielających omawiane stanowisko zapadło bardzo wiele) wskazać należy, że w postanowieniu Sądu Najwyższego z 29 września 2004 r. (sygn. II CK 538/03) oraz w postanowieniu z 26 września 2013 r. (sygn. II CSK 650/12) stwierdzono, że przy szacowaniu składników majątku wspólnego należy uwzględnić obciążenie zmieniające rzeczywistą wartość tych składników majątkowych, w szczególności obciążenie o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi odpowiedzialność każdorazowy właściciel nieruchomości, zwłaszcza obciążenie hipoteką i prawami dożywocia. Wartość takich obciążeń odlicza się zarówno przy ustalaniu składników majątku wspólnego, jak i przy zaliczeniu wartości przyznanej jednemu z małżonków nieruchomości na poczet przysługującego mu udziału w majątku wspólnym. W postanowieniach z 5 października 2000 r. (sygn. II CKN 611/99) oraz z 20 kwietnia 2011 r. (sygn. I CSK 661/10) Sąd Najwyższy wskazał, że wartość lokalu będącego przedmiotem podziału w sprawie o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami powinna być ustalona przy uwzględnieniu hipoteki obciążającej ten lokal. Natomiast w postanowieniu z 21 stycznia 2010 r. ( I CSK 205/09) podniesiono, że w sprawach działowych sąd – przydzielając jednemu z uczestników nieruchomość obciążoną hipoteką – powinien określić wartość nieruchomości z uwzględnieniem obciążenia hipotecznego. Przy szacowaniu składników majątku wspólnego należy uwzględnić obciążenia zmieniające rzeczywistą wartość tych składników, w szczególności obciążenia o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi odpowiedzialność każdorazowy właściciel nieruchomości, zwłaszcza obciążenie hipoteką. Wartość tych obciążeń odlicza się zarówno przy ustalaniu składników majątku wspólnego, jak i przy zaliczaniu wartości przyznanej jednemu z małżonków nieruchomości na poczet przysługującego mu udziału w majątku wspólnym.
Przyjęcie powyższej koncepcji ustalania wartości nieruchomości musiało mieć wpływ na sposób dokonywania wzajemnych rozliczeń byłych małżonków. Spłata długu hipotecznego uwzględnionego przy ustalaniu wartości nieruchomości przez zmniejszenie jej wartości dokonana z osobistego majątku przez małżonka, któremu przypadła ona w wyniku podziału, nie rodzi roszczenia wobec drugiego małżonka, mimo że dług zabezpieczony hipoteką obciążał oboje małżonków. Czym innym jest bowiem odpowiedzialność osobista byłych małżonków wobec wierzyciela, na którą podział majątku nie ma wpływu, czym innym natomiast zasady rozliczenia między nimi wydatków z majątku osobistego jednego z małżonków z tytułu wspólnego długu. Jeżeli ze względu na istnienie odpowiedzialności rzeczowej dług obciąża rzecz i obniża jej wartość, jego spłata przez małżonka, który w wyniku podziału majątku otrzymał obciążoną rzecz oszacowaną z uwzględnieniem tego długu, stanowi realizację zasady, że zobowiązany do spłaty jest ten, komu nieruchomość została przyznana, gdyż spłacając dług, zapobiega skierowaniu przez wierzyciela roszczeń do tej rzeczy. Za takim stanowiskiem przemawia również treść art. 618 § 3 k.p.c. w zw. z art. 567 § 1 i 3 k.p.c., wyłączających możliwość dochodzenia roszczeń podlegających rozpatrzeniu w postępowaniu działowym po jego prawomocnym zakończeniu, nawet wówczas, gdy nie zostały w tym postępowaniu zgłoszone (postanowienie Sądu Najwyższego z 2 kwietnia 2009 r., sygn. IV CSK 566/08). Nieuwzględnienie zatem hipoteki przy ustalaniu wysokości spłaty należnej małżonkowi, któremu nieruchomość nie została przydzielona, od drugiego małżonka mogłoby prowadzić do tego, że jako dłużnik hipoteczny małżonek ten spłaci sam cały dług, będąc przy tym pozbawiony możliwości dochodzenia w stosunku do współmałżonka roszczeń z tego tytułu. W takiej sytuacji małżonek, któremu przysądzono własność nieruchomości, zobowiązany byłby do spłaty całego kredytu jako dłużnik rzeczowy oraz połowy wartości nieruchomości nieuwzględniającej obciążenia, drugi małżonek pozostawałby natomiast solidarnym dłużnikiem z tytułu kredytu (postanowienie Sądu Najwyższego z 26 listopada 2009 r., sygn. III CZP 103/09). Jeżeli więc w toku postępowania o podział majątku dokonano obniżenia wartości nieruchomości o związane z tą nieruchomością zadłużenie, osoba, której przyznano nieruchomość w naturze, nie mogła na przyszłość skutecznie domagać się od byłego współmałżonka udziału w spłacie kredytu w drodze realizacji roszczeń regresowych.
