W mieszkaniówce przedwiośnie

Przyczajony tygrys, obity smok” – taki odzwierciedlający sytuację rynkową tytuł nosił panel mieszkaniowy VII Spotkania Liderów Branży Nieruchomości, wydarzenia organizowanego przez „Nieruchomości” „Rzeczpospolitej”. Z dyskusji eksperckiej wynika, że rynek mieszkaniowy prawdopodobnie najgorsze ma już za sobą, ale pozytywne symptomy ożywienia to bardziej przedwiośnie niż wiosna. Fundamentalną zmianę przyniesie obniżanie stóp procentowych.

Przebudzenie gotówki

W 2022 r. szybko rosnące stopy procentowe i zaostrzenie rekomendacji S (zalecenie KNF, by banki surowiej oceniały zdolność kredytową) przełożyły się na drastyczny spadek dostępności finansowania, a za tym sprzedaży mieszkań, co z kolei poskutkowało cięciem deweloperskich inwestycji. Sam IV kwartał ub.r. przyniósł jednak odbicie sprzedaży po najgorszym III kwartale, a i w pierwszych miesiącach tego roku mówi się o większym ruchu na portalach czy w biurach sprzedaży.

– IV kw. wypadł rzeczywiście dobrze, zwłaszcza po sierpniu, który był pod względem sprzedaży tragiczny. Prowadzimy monitoring rynku na bieżąco i luty pod względem sprzedaży i rezerwacji mieszkań wygląda lepiej niż rok wcześniej – powiedziała Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics.

Ożywienie dotyczy wciąż głównie nabywców gotówkowych – sytuacja osób, które muszą posiłkować się kredytem, nie poprawiła się bowiem diametralnie. – Od półtora roku jest duża grupa osób, które są „w trakcie” zakupu, ale dotychczas przyglądały się rynkowi. Część tego popytu została zaktywizowana przez zapowiedź programu kredyt na 2 procent, który miałby wejść w życie w lipcu. Powodem jest obawa, że uruchomienie programu przełoży się na wzrost cen mieszkań – wskazała Kuniewicz.

Iwona Sroka, członek zarządu Grupy Murapol, dewelopera obecnego w 18 miastach w Polsce, zgodziła się, że popyt na mieszkania w Polsce nie zniknął, tylko został stłumiony pogorszeniem warunków uzyskania kredytów. Fundamentalnie w Polsce mamy bowiem strukturalny niedobór lokali. – Sytuacja na rynku jest nadal bardzo wymagająca i taka pozostanie, dopóki nie poprawi się dostępność kredytów i dopóki klienci nie będą mieć poczucia przewidywalności płaconych rat – wskazała Sroka. – Ważne dla stabilizacji sytuacji rynkowej będzie także tempo, w którym nastąpi przystąpienie do zakupów wszystkich, dla których obecnie barierą jest kredyt z odblokowaniem podaży, czyli uruchamianiem inwestycji wstrzymywanych przez deweloperów w oczekiwaniu na lepsze uwarunkowania makroekonomiczne. Jeśli obie strony rynku będą szły równomiernie, możemy się spodziewać, że ceny nie będą aż tak dramatycznie rosły, bo na spadki cen w mojej ocenie nie ma szans – dodała.

Krzysztof Ciszak, założyciel i prezes 3City Investors, skomentował, że sam fakt ustabilizowania się sytuacji pod koniec roku poprawił nastroje nabywców i inwestorów.

– Poziom stóp procentowych się nie zmienił, ale od pewnego czasu nie rozmawiamy już o kolejnych podwyżkach, lecz o tym, kiedy rozpocznie się cykl obniżek. Na rynku nieruchomości stabilizacja i spokój są bardzo potrzebne. Zapowiedź programu kredyt na 2 procent i obawa, że przełoży się on na wzrost cen mieszkań, spowodowały wzrost aktywności „uśpionych” inwestorów także na rynku wtórnym – wskazał Ciszak.

Jan Dziekoński, założyciel portalu analitycznego FLTR.pl, powiedział, że na rynku ożywili się posiadacze dużej gotówki. Zatrzymanie podwyżek stóp i zmniejszenie bufora ostrożnościowego wymaganego przez KNF od banków badających zdolność kredytową klientów to dla tych ostatnich pewna poprawa, ale do ożywienia rynku trzeba czegoś więcej.

– Realny powiew nadziei będzie wtedy, kiedy Rada Polityki Pieniężnej zacznie jasno komunikować, że przystąpi do obniżenia stóp. Ostatnie sygnały są takie, że rozpoczęcie obniżek to najwcześniej 2024 r. Pamiętajmy, że ten proces będzie trwał pewnie około roku, i nie oczekujmy, że stopa referencyjna wróci do poziomu zera czy choćby 2 proc. Raczej 3–4 proc. Chyba że wejdziemy w recesję, czego nikt nie chce – powiedział Dziekoński.

Najem i wartość

Mieszkania wciąż postrzegane są jako lokata kapitału – jako aktywa pozwalające zachować wartość oszczędności albo generować przychody z najmu. 2022 r. to na rynku wynajmu kumulacja popytu – do Polski napłynęli uchodźcy z Ukrainy, alternatywy szukali tu Polacy pozbawieni zdolności kredytowej. W zderzeniu z niską podażą czynsze wystrzeliły. Pomijając te wyjątkowe czynniki, jakie perspektywy ma rynek najmu w dłuższej perspektywie?

– Niebawem zaczną się kończyć umowy najmu zawierane w wyjątkowym 2022 r. Część najemców wróci na rynek zakupów wraz z poprawą zdolności kredytowej. Spodziewam się, że w tym roku czynsze się ustabilizują, jestem w stanie wyobrazić sobie też spadki w II półroczu, jeśli program kredyt na 2 procent zacznie działać – powiedział Krzysztof Ciszak.

– Jestem zwolenniczką tezy, że nieruchomości i mieszkania to tzw. spokojna przystań w niespokojnie niespokojnych czasach. Potencjał rozwoju rynku najmu w Polsce jest znaczący, nie tylko jako uzupełnienie obszaru sprzedaży, co szczególnie było widoczne w ostatnim roku – wiele bowiem osób, które nie osiągnęły zdolności kredytowej, na tym rynku znalazło alternatywę dla własnego M. Z drugiej strony mamy około miliona gości z Ukrainy, którzy też budują potencjał na rynku najmu. Zeszłoroczna sytuacja szczególnie pokazała, jak potrzebny w Polsce jest rozwinięty rynek najmu, zarówno jeśli chodzi o zasoby w rękach właścicieli indywidualnych, jak i rozwój segmentu PRS – wskazała Iwona Sroka.

A co będzie z cenami mieszkań? – Ceny nominalne lokali wprowadzanych do oferty cały czas rosną, pamiętajmy, że deweloperzy wprowadzają ich niewiele. Jeśli nie będzie katastrofy – a ostatnie lata nauczyły nas, że czarne łabędzie mogą się pojawić – to wiele wskazuje na to, że będziemy mieć do czynienia ze zwyżkami cen rzędu 1–2 proc. miesiąc do miesiąca. Wiemy, że rządowe programy mieszkaniowe wpływają na ceny, raczej je podnosząc, a ja wierzę, że kredyt na 2 procent wejdzie w życie – powiedziała Katarzyna Kuniewicz.

Zdaniem Jana Dziekońskiego w przypadku rynku pierwotnego dużo będzie zależało od kosztów wykonawstwa i materiałów oraz cen gruntów. Na rynku wtórnym widać presję na spadek cen w segmencie ekonomicznym. Ponadto obserwujemy to, co od lat widać na Zachodzie: będą duże różnice w trendach cenowych między rynkiem pierwotnym a wtórnym, a także między segmentem ekonomicznym a tym o podwyższonym standardzie.

Iwona Sroka wskazała, że w IV kw. na rynku można było zaobserwować większą skłonność deweloperów do negocjowania cen i stosowania niestandardowych harmonogramów płatności typu 20/80 (czego nie stosuje Grupa Murapol) w celu poprawienia wyniku na koniec 2022 r. Powtórzyła, że dla przyszłych cen będzie istotne, czy podaż będzie szła płynnie za odbudowującym się popytem.

– Na rynku pierwotnym ceny mogą dalej dynamicznie rosnąć. Koszty budowy idą w górę, choć już nie tak dynamicznie. Jest presja płacowa i są coraz wyższe wymagania regulacyjne, m.in. środowiskowe, a ponadto ten proces jest rozłożony w długim czasie – długo trwają procedury administracyjne, przed deweloperami stawia się kolejne wymagania w procesach pozwoleniodawczych, czy wymaga partycypacji w kosztach budowy infrastruktury drogowej, edukacyjnej itp. wokół osiedli – wymieniała Sroka.

Jedną z form inwestowania w nieruchomości jest flipping, czyli kupowanie nieruchomości w gorszym stanie, remontowanie i sprzedaż. – Ostatnie dwa ciężkie lata dla rynku nieruchomości oczyściły go z inwestorów nastawionych bardzo spekulacyjnie, grających na wzrost cen. Prawdziwy flipping to wydobywanie wartości z nieruchomości np. przez poprawę standardu lokalu czy zmianę układu funkcjonalnego. Ma to także aspekt społeczny: zaniedbane mieszkania wracają na rynek, w tym najmu – powiedział Krzysztof Ciszak.