Czy jest PIT od zbycia nieruchomości w zamian za dożywotnią rentę?

Naczelny Sąd Administracyjny wydał precedensowy wyrok dotyczący podatkowych skutków przeniesienia własności nieruchomości w zamian za odpłatną rentę. I uznał, że tak jak przy dożywociu, również w tym przypadku konstrukcja przepisów o PIT nie pozwala na ustalenie przychodu.

Odpłatne zbycie za rentę a PIT

Sprawa dotyczyła obrotu nieruchomością w najbliżej rodzinie. Z wniosku o interpretacje wynikało, że podatnicy - małżeństwo - we wrześniu 2002 r. nabyli prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki. Dwa lata później dokupili jeszcze sąsiedni grunt. Podatniczka wykorzystywała ten majątek w ramach prowadzonej przez siebie firmy zajmującej się wynajem i zarządzeniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Czytaj więcej

Podatki

Sprzedaż majątku firmowego w 6 lat od likwidacji z PIT

Przychodem z działalności ?są również kwoty uzyskane ?ze sprzedaży składników ?po likwidacji firmy. Dotyczy ?to sytuacji następujących ?w ciągu sześciu lat ?od likwidacji.

Podatnicy wyjaśnili , że na początku marca 2021 r. firma została zamknięta.  Obecnie nieruchomości są wydzierżawiane od czego uiszczany jest zryczałtowany podatek od przychodów ewidencjonowanych i VAT. Małżonkowie tłumaczyli, że planują przenieść prawo użytkowania wieczystego działki na syna w zamian za dożywotnią miesięczną rentę, płatną z góry do 10-ego dnia miesiąca. Renta będzie podlegała corocznej waloryzacji.  Zauważyli jednak, że umowa renty, z uwagi na jej charakter, nie będzie zawierała elementu w postaci ceny nieruchomości. Na potrzeby ustalenia wynagrodzenia notariusza zostanie jedynie wskazana jej wartość rynkowa.

Rodzice byli przekonani, że dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości w ramach umowy odpłatnej renty pozostaje poza zakresem opodatkowania PIT.  

Odpłatne zbycie majątku firmowego a przychód

Fiskus tego stanowiska nie potwierdził. Z uwagi na to, że nieruchomości były wykorzystywane w działalności wskazał na regulacje art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a) ustawy o PIT. Wynika z niego, że odpłatne zbycie składników majątków m.in. pozostałych na dzień likwidacji prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej przed upływem 6 lat - licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po tym, w którym nastąpiła likwidacja - powoduje powstanie przychód. W konsekwencji planowane zbycie stanowić będzie przychód żony z działalności gospodarczej.

Fiskus odwołał się również do art. 14 ust. 7, art. 19 ustawy o PIT jak i przepisów cywilnych regulujących umowę renty. Stwierdził, że jeżeli umowa renty ma charakter odpłatny, bez względu na to, czy świadczenia stron są ekwiwalentne, należy do niej odpowiednio stosować przepisy o sprzedaży. Dlatego w ocenie urzędników w opisanym przypadku należy określić przychód w oparciu o wartość rynkową nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego, które zostały zbyte.

Fiskus nie miał też wątpliwości, że przychód ten powstanie w momencie odpłatnego zbycia. Jedynie co potwierdził, to to, że późniejsza wypłata comiesięcznych rent będzie neutralna podatkowo.

Brak ceny umownej a przychód podatkowy

Małżonkowie zaskarżyli interpretację i wygrali. Najpierw rację przyznał im Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu. Zgodził się bowiem, że w sprawie brak możliwości określenia podstawy opodatkowania.

Odwołał się m.in. do uchwały NSA z 17 listopada 2014 r., (II FPS 4/14), w której przesądzono, że w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu. Wartość przychodu, zgodnie z art. 19 ust. 1-4 ustawy o PIT musi być bowiem wyrażona w cenie określonej w umowie. A w przypadku dożywocia jej nie ma. WSA uznał, że te rozważania istotne są dla rozstrzygnięcia sprawy renty, do której również nie można odnosić ceny.

Czytaj więcej

Podatki

Sąd o rencie odpłatnej. Fiskus nie może naciągać przepisów, żeby dostać PIT

W przypadku zawarcia umowy renty odpłatnej w zamian za przeniesienie użytkowania wieczystego i własności nieruchomości nie jest możliwe ustalenie wysokości przychodu, a tym samym podstawy opodatkowania.

Brak możliwości opodatkowania w przypadku zbycia nieruchomości w zamian za odpłatną rentę ostatecznie potwierdził NSA. Zastrzegł jednak bardzo wyraźnie, że uchwały o dożywociu nie można stosować do spornego przypadku przez analogię. Dożywocie i renta to bowiem zupełnie osobne, inaczej regulowane przez kodeks cywilny czynności.

Nieruchomość za rentę i dożywocie bez podatku

Niemniej posiłkując się rozumowaniem zawartym w uchwale o dożywociu NSA doszedł do takich samych wniosków przy rencie. I uznał, że w spornej sprawie nie można mówić o opodatkowaniu, bo nie da się ustalić wartości tego świadczenia – ceny tego świadczenia wynikającego z umowy renty odpłatnej. Tym samym u rodziców na rzecz, których ustanowiona została renta odpłatna nie ma przychodu.

Czytaj więcej

Podatki

Nie ma PIT od zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie

W razie zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu. Nie ma więc jak wyliczyć PIT.

NSA podkreślił, że sprawa dotyczy interpretacji. I nie wykluczył, że mogłaby inaczej wyglądać w postępowaniu wymiarowym. Wówczas fiskus ma już bowiem prawo oceniać daną sytuację również pod kątem tzw. klauzuli obejścia prawa podatkowego. Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt: II FSK 939/24.