Tomasz Justyński: Likwidacja użytkowania wieczystego – pogrzeb na raty

W ostatnich dniach marca premier Mateusz Morawiecki głośno, medialnie zapowiedział ostateczną likwidację jednego z najdłużej trzymających się reliktów peerelowskiego prawa rzeczowego. Chodzi o użytkowanie wieczyste będące swoistą namiastką prawa własności, jej ułudą albo „produktem zastępczym”. To ostatnie określenie kojarzy się wprawdzie przede wszystkim z pustymi półkami sklepowymi oraz ogólnym niedostatkiem gospodarki PRL wydającej z siebie, zamiast pełnowartościowych, często – z braku składników – mniej lub bardziej „podobne” do nich produkty zastępcze. Termin ten pasuje jednak równie dobrze do niektórych peerelowskich produkcji prawnych, szczególnie użytkowania wieczystego.

Można by z zadowoleniem powiedzieć: wreszcie, gdyby nie rzeczywisty projekt, który tymczasem trafił do Sejmu, a w miniony piątek jako uchwalona ustawa opuścił parlament i został przekazany prezydentowi do podpisu.

Swoją drogą to zdumiewające, jak długo trzeba było czekać na decyzję o zniesieniu użytkowania wieczystego, mimo że PRL z jego „produktami zastępczymi” już ponad 30 lat temu odszedł do lamusa historii. Okazuje się jednak, że ciągle jeszcze nie całkiem.

Użytkowanie wieczyste, wprawdzie znacznie już okrojone i prawie zlikwidowane ustawą z 20 lipca 2018 r. (DzU z 2022 r., poz. 1495 ze zm.) uporczywie trwa. Niczym strzyga (albo wilkołak) z ludowych wyobrażeń, którą dopiero osikowy kołek może skutecznie złożyć do grobu i tam zatrzymać. Tkwi w kodeksie cywilnym (po 1990 r. już dość gruntownie zmodernizowanym), regulowane jest w obszernej pozakodeksowej ustawie o gospodarce nieruchomościami z 1997 r., nadal też sprawia rozliczne kłopoty jurydyczne wynikające z jego skomplikowanej, zaprzeczającej logice, a ktoś mógłby nawet powiedzieć: „nieuczciwej” natury. To ostatnie określenie mogłoby wydać się nazbyt mocne. Chyba takie nie jest. Wystarczy zdać sobie sprawę z rzeczywistych przyczyn tej socrealistycznej kreacji.

Czytaj więcej

Samorząd

Gminy i firmy muszą się spieszyć ze stworzeniem planów ogólnych

Sejm nie dał samorządom więcej czasu na stworzenie planów ogólnych, a przedsiębiorcom na wykupienie użytkowanych wieczyście nieruchomości.

Własność czekoladopodobna

Otóż wymogiem ideologicznym (obowiązującym do późnych lat 80. XX wieku, czyli niemal do końca PRL) była niedopuszczalność zbywania własności gruntów państwowych na rzecz osób prywatnych. Jednocześnie brakowało mieszkań i konieczne było pobudzenie budownictwa prywatnego właśnie na państwowej ziemi.

Trzeba było nie lada akrobacji, aby pogodzić zakaz zbywania gruntu państwowego i „obejść” fundamentalną dla prawa cywilnego zasadę superficies solo cedit, zgodnie z którą wszystko, co zostało zbudowane na gruncie, staje się własnością jego właściciela. I udało się to, co – wydawać by się mogło – niemożliwe.

Wymyślono długoletnie prawo do korzystania z gruntu państwowego (użytkowanie wieczyste) i dodano do tego oderwaną od gruntu, pozornie bezterminową własność budynków wzniesionych na tym gruncie przez użytkownika wieczystego. Całość była podobna do „prawdziwej” własności jak peerelowskie wyroby czekoladopodobne do czekolady.

Własność wbrew swej naturze była jedynie czasowa. Swoisty „gen śmierci” (czyli zasadę wygasania odrębnej własności budynku wraz z zakończeniem samego użytkowania wieczystego gruntu) wbudowano dyskretnie w konstrukcję prawa wieczystego użytkowania tak, że słabość związanej z nim własności budynku nie od razu rzucała się w oczy. Tym bardziej nie dla każdego oczywiste było wygasanie również własności lokalu wyodrębnionego w takim budynku. Nawet Sąd Najwyższy miał z tym kłopot i niedawno, nietrafnie (jakkolwiek społecznie korzystnie) orzekł, że własność lokalu nie wygasa wraz ze zgaśnięciem użytkowania wieczystego (sygn. III CZP 11/17). Te i inne znane powszechnie problemy generuje przewrotna natura użytkowania wieczystego.

Oczywiście, po 90. roku podejmowano liczne próby modernizacji. Zdjęto wiele ograniczeń (m.in. podmiotowych, celowych), istoty rzeczy jednak nie odmieniono. Nadal chodzi o prawo podobne nieco do własności, jednak z założenia mające (prędzej czy później) powrócić do właściciela gruntu. I to powrócić wraz z nienależącymi do niego przecież budynkami i urządzeniami, które ich „czasowy właściciel” (tj. użytkownik wieczysty) ma wtedy utracić. Cóż z tego, że obecnie, inaczej niż pierwotnie, za słusznym, odpowiadającym wartości odszkodowaniem (nie zaś za 1/4 jego wartości). Nadal też chodzi o prawo zupełnie nierozumiane w zagranicznym wolnorynkowym świecie gospodarczym, gdzie podstawą i odniesieniem działań jest własność.

Czytaj więcej:

ABC Firmy

Firmy będą mogły wykupić użytkowane wieczyście grunty. Ale za ile?

Zdaniem ekspertów samorządy mogą jednak zniechęcić przedsiębiorców do zakupu gruntu. Dojdzie do tego, jeśli gminy ustalą wysokie ceny dotychczas użytkowanych wieczyście nieruchomości.

Pro

Co ma być

Zarówno z zapowiedzi przedstawicieli rządu, jak i z przyjętej ustawy wynika przede wszystkim, że przekształcenie ma być odpłatne oraz wnioskowe. Przy tym odpłatność ma zasadniczo wynosić 20-krotność opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (a w przypadku nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej nie mniej niż 20-krotność, jednak nie więcej niż wartość nieruchomości, co wynika z ograniczeń w udzielaniu pomocy publicznej). Niestety, zapowiedź likwidacji użytkowania wieczystego w świetle ustawy nie jest równie oczywista jak w świetle deklaracji medialnych.

Pięta achillesowa

Przede wszystkim „operacja przekształceniowa” ma być uzależniona od woli użytkownika wieczystego. To on ma składać wniosek. Nic tu nie ma się dziać automatycznie.

Mogłoby się wydawać, że to dobrze. Wola zainteresowanego użytkownika wieczystego powinna być uwzględniona. O jego prawo przecież chodzi. Wbrew pozorom jest to jednak „pięta achillesowa” zarówno zapowiedzi, jak i ustawy. Realizacja zasady wnioskowości spowoduje przecież kolejne przedłużenie żywotności prawa użytkowania wieczystego. Będzie dla niego – odwołując się do terminologii medycznej – swoistą kroplówką albo terapią uporczywą. Pytanie jednak, po co?

Prawa nabyte

Niektórzy będą zapewne odsyłać do koncepcji praw słusznie nabytych. I w niej upatrywać przeszkody dla likwidacji użytkowania wieczystego z mocy prawa. Rzeczywiście, jest to ważna, a nawet fundamentalna dla demokratycznych porządków prawnych zasada. Nie można jej lekceważyć. Jednocześnie równie oczywiste jest to, że rzecz można jednak tak przeprowadzić, aby „pokraczne prawo” zlikwidować od ręki i majątkowych interesów użytkowników wieczystych w niczym nie naruszyć.

Wystarczy jedynie automatyczne (następujące z mocy samego prawa) przekształcenie połączyć z takim uformowaniem opłat przekształceniowych, aby (zarówno co do wysokości, jak i trybu wnoszenia) nie pogarszały sytuacji użytkowników wieczystych.

Wbrew pozorom nie powstanie tu paradoks polegający na obciążeniu obowiązkiem wnoszenia jakichś opłat przez tych, którzy sami stali się już właścicielami gruntów (po przekształceniu). Jasne jest przecież, że właściciel nie płaci nikomu za korzystanie ze swojego gruntu. Taka sytuacja (przy właściwym skonstruowaniu opłat) jednak nie powstanie. Opłata miałaby charakter płatności przekształceniowej, a byłaby wnoszona przez lata w ratach (nieprzewyższających dotychczasowych opłat rocznych), tak aby nie naruszyć majątkowych interesów użytkownika wieczystego, który pogorszenia (nawet za cenę uzyskania własności) nie chce.

To jeszcze nie wszystko

Do zasady wnioskowości, sygnalizowanej także przez premiera (w marcu), ustawa dodaje kolejne szczegóły pozwalające poważnie wątpić w determinację pożegnania. Pogłębiają one rozczarowanie. Chodzi nie tylko o to, że roszczenie o przekształcenie ma służyć użytkownikowi wieczystemu jedynie w czasie 12 miesięcy od wejścia w życie ustawy, ale również o liczne, mniej lub bardziej usprawiedliwione wyjątki od dopuszczalności przekształcenia. Ustawa m.in. ma nie rozciągać się na ogrody działkowe, a także na użytkowanie wieczyste ustanowione w warunkach wolnościowych, czyli po 1997 r.

Można odnieść wrażenie, że w tych wyjątkowych przypadkach uwłaszczenie użytkowników nie byłoby społecznie pożądane, ale nasuwa się też natarczywe przypuszczenie, że na przeszkodzie likwidacji stoi tu brak pomysłu alternatywnego.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rząd likwiduje użytkowanie wieczyste, ale nie wszystkim się to opłaci

Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami (UD257), w założeniu kończącej reformę uwłaszczeniową. Przedsiębiorstwa będą mogły przekształcić prawo użytkowania nieruchomości komercyjnych we własność i płacić od gruntu podatek od nieruchomości. Cena wykupu gruntu wyniesie co najmniej 20-krotność opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, ale nie więcej niż wartość gruntu

Potrzeba konstrukcji piętrowej

Wbrew pozorom dezaprobata dla prawa użytkowania wieczystego, uzasadniająca przekonanie o potrzebie pilnej jego likwidacji, nie oznacza równoczesnego potępienia samej myśli o rozszczepieniu poszczególnych „pięter” własności tego samego gruntu. Nie oznacza więc apriorycznego odrzucenia pomysłu o prawnym oddzieleniu tego, co na jego powierzchni, od tego, co pod nią, oraz – w szczególności – od przestrzeni nad gruntem.

Czasy się zmieniają. Pojawiają się nowe, nieznane wcześniej uwarunkowania i potrzeby. Wymagają tworzenia finezyjnych konstrukcji prawnych lepiej dopasowanych do współczesnego, coraz bardziej skomplikowanego i nadal komplikującego się świata. Wśród nich także potrzeba „piętrowego” rozszczepiania własności gruntu.

W Polsce (przede wszystkim w największych miastach, gdzie brakuje gruntów) już przed kilkoma laty pojawił się pomysł piętrowego rozwarstwienia własności gruntów zajętych przez infrastrukturę kolejową. Nierzadko przecież chodzi o działki położone w ścisłych centrach miast, które można byłoby z powodzeniem zabudować ponad gruntem i wykorzystywać piętrowo. Co oczywiste, infrastruktury zlikwidować nie można, zaś chętnych do zagospodarowania na podstawie jakiegoś słabego prawa z pewnością trudno będzie znaleźć.

Zamiast użytkowania wieczystego potrzeba zatem dobrej, uczciwie wyważającej interesy stron, a przede wszystkim opartej na prawie własności (znanym także inwestorom zagranicznym) regulacji prawnej. Taką nie była figura użytkowania wieczystego, przy której „rozwarstwienie prawa własności” uzasadnione było ideologią, nie zaś gospodarczą potrzebą.

Funeralna celebra

Zwyczaje funeralne (pogrzebowe, pompa funebris) w dawnej Rzeczypospolitej nakazywały szczególny szacunek dla wyjątkowych zmarłych. W rezultacie ich starannie planowane i przygotowywane pochówki odbywały się wiele miesięcy, a wcale nierzadko nawet rok, po śmierci.

Chowanie (likwidowanie) użytkowania wieczystego, mimo że nie chodzi wcale o znamienitego czy szczególnie zasłużonego nieboszczyka, zaczyna już bić te dawne, słynne rekordy. Trwa i trwa, i końca doczekać nie może.

Niestety, zapowiadane przez premiera „ostateczne już” zniesienie użytkowania wieczystego w kształcie, w którym zmaterializowało się w przyjętej ustawie, będzie wymagało kolejnego dokończenia, czyli być może niejednej jeszcze ustawy „likwidacyjnej”.