Fiskus chce VAT od sprzedaży działek. Po wyroku TSUE będzie mu łatwiej

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał wyrok w polskiej sprawie, ważny dla wszystkich sprzedających działki. Stanął po stronie skarbówki. Będzie jej teraz łatwiej opodatkować transakcje – komentują eksperci.

Czytaj więcej:

Podatki, Księgowość i Rachunkowość

Kiedy sprzedaż działki podlega VAT? Co z prawem do użytkowania wieczystego?

Sprzedaż gruntu podlega opodatkowaniu...

Pro

– Spory o VAT od działek toczą się od lat, przepisy są niejasne, a wielu sprzedawców w ogóle nie wie o podatkowych obowiązkach. Orzeczenie TSUE może zachęcić skarbówkę do wnikliwszych kontroli – mówi Grzegorz Gębka, doradca podatkowy w kancelarii GTA.

VAT przy sprzedaży działek. Czy korzystanie z pośrednika przy sprzedaży działek oznacza prowadzenie działalności gospodarczej?

Unijny sąd zajął się rozliczeniem sprzedającej działki kobiety. Dostała je wraz z mężem w 1989 r. Po prawie trzydziestu latach zaczęła się ich pozbywać. W sumie sprzedała 19 działek. Przygotowanie transakcji zleciła profesjonalnemu pełnomocnikowi. Do jego obowiązków należało m.in. dokonanie niezbędnych wpisów w księgach wieczystych i rejestrze gruntów, uzbrojenie nieruchomości w media, uporządkowanie terenu, uzyskanie niezbędnych zezwoleń i decyzji oraz reklamowanie gruntów. Przygotowane i uzbrojone działki zleceniobiorca wystawiał na sprzedaż. Cenę określał sam, z uwzględnieniem swojego zarobku.

Skarbówka sprawdziła transakcje i stwierdziła, że powinny być opodatkowane VAT. Fiskus uznał, że działania pełnomocnika występującego w imieniu właścicielki świadczą o profesjonalnym, ciągłym (nieincydentalnym), zaplanowanym i zorganizowanym charakterze sprzedaży nieruchomości właściwym prowadzeniu działalności gospodarczej. Decyzję wymiarową dostał też jej małżonek.

Fiskus chce VAT od sprzedaży działek

– Takich spraw jest dużo, skarbówka w ostatnich latach zaostrzyła swoje stanowisko i twierdzi, że jeśli sprzedawca korzysta z usług pełnomocnika, który załatwia wszystkie formalności, to jest podatnikiem VAT. Wielu właścicieli gruntów wpada w tę pułapkę, bo przyszli nabywcy często oferują im profesjonalną pomoc przy załatwianiu spraw związanych z transakcją, np. uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy. A dla fiskusa jest to argument przesądzający o tym, że sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą, nawet wtedy, gdy pozbywa się tylko jednej działki – mówi Piotr Stryjewski, adwokat i doradca podatkowy w kancelarii Paczuski Taudul.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Fiskus chce VAT od sprzedaży prywatnej ziemi

Wystarczy, że masz pełnomocnika, dla skarbówki już jesteś przedsiębiorcą. I musisz płacić VAT.

O takich problemach pisaliśmy już kilka lat temu (np. w „Rzeczpospolitej” z 21 stycznia 2021 r.), przedstawiając m.in. sprawę pielęgniarki sprzedającej działkę kupioną trzynaście lat wcześniej dla synów. Fiskus uznał ją za podatnika VAT, ponieważ formalności załatwiał pełnomocnik.

Wyrok TSUE: sprzedawca jest podatnikiem VAT, bo korzysta z profesjonalnego pełnomocnika

Czy postępowanie skarbówki jest prawidłowe? Czy zlecenie przygotowania transakcji profesjonalnemu przedsiębiorcy powoduje, że sprzedawcę należy uznać za prowadzącego działalność gospodarczą? O to zapytał TSUE wrocławski WSA.

Unijny sąd przypomniał, że definicja podatnika w Dyrektywie VAT jest bardzo szeroka. Staje się nim także osoba podejmująca aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami i angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców. Może to polegać przykładowo na uzbrojeniu terenu albo czynnościach marketingowych. Takie działania zostały podjęte w rozpatrywanej sprawie. Wprawdzie wykonywał je w większości pełnomocnik, ale występował on w imieniu właścicieli oraz na ich rzecz, i to oni ponoszą ostateczne ryzyko gospodarcze (chyba że umowa stanowi inaczej, co powinien zbadać sąd odsyłający).

Reasumując, za podatnika VAT można uznać sprzedawcę, który powierzył przygotowanie transakcji profesjonalnemu przedsiębiorcy, jeśli ten pełnomocnik podjął aktywne działania w celu sfinalizowania transakcji, postępując jak klasyczny handlowiec.

– Obawiam się, że ten wyrok jeszcze bardziej ośmieli polskiego fiskusa – mówi Grzegorz Gębka.

– Każda sprawa jest inna i o wyniku ewentualnego sporu z urzędem decydują wszystkie jej okoliczności. Orzeczenie TSUE jest jednak na pewno korzystne dla skarbówki – podkreśla Piotr Stryjewski.

Jakie obowiązki ma podatnik VAT?

Jakie są konsekwencje uznania sprzedawcy działek za podatnika?

– Musi się zarejestrować w urzędzie skarbowym, wystawić fakturę, wpisać ją do ewidencji, złożyć elektronicznie Jednolity Plik Kontrolny i zapłacić 23 proc. VAT – wyjaśnia Grzegorz Gębka.

Czytaj więcej:

Podatki

Inwestycje w ziemię rozliczamy jak biznes

Skarbówka może uznać, że sprzedawca d...

Pro

Czy ma szanse na zwolnienie z podatku?