Przedłużenie użytkowania wieczystego: zasady i konsekwencje

1 stycznia 2019 r. doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wykorzystywanych na cele mieszkaniowe we własność, a użytkownicy wieczyści takich gruntów stali się ich właścicielami z mocy prawa. W odniesieniu do nieruchomości komercyjnych proces przekształcenia będzie bardziej złożony i wydaje się, że na reformę w tym zakresie przyjdzie jeszcze poczekać, choć całkowita likwidacja prawa użytkowania wieczystego jest zapowiadana od dłuższego czasu.

Pierwsze nieruchomości były oddawane w użytkowanie wieczyste w latach sześćdziesiątych XX wieku na co najmniej 40 lat. Obecnie więc wygaśnięcie takiego prawa staje się faktycznym problemem. Użytkownicy wieczyści powinni zatem wiedzieć na jakich zasadach możliwe jest przedłużenie okresu użytkowania wieczystego i jakie są konsekwencje wygaśnięcia tego prawa.

Czytaj też: Jak przedłużyć prawo użytkowania wieczystego

Wygaśnięcie prawa na skutek upływu terminu

Co do zasady, prawo użytkowania wieczystego jest ustanawiane na 99 lat. Wyjątkowo, w przypadkach podyktowanych celem gospodarczym dopuszcza się ustanowienie tego prawa na okres krótszy – co najmniej 40 lat.

Po upływie terminu na jaki użytkowanie wieczyste zostało ustanowione – prawo to wygasa. Dzieje się tak, gdy użytkownik wieczysty nie skorzysta z prawa do żądania przedłużenia użytkowania wieczystego na dalszy okres (tj. nie złoży stosownego wniosku) albo w przypadku, gdy – pomimo złożenia ww. wniosku w terminie – odpowiednio jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa nie przedłużą tego okresu ze względu na ważny interes społeczny.

Wynagrodzenie za budynki i urządzenia

W przypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego ze względu na upływ terminu użytkownikowi wieczystemu przysługuje roszczenie do właściciela o wynagrodzenie za budynki i inne urządzenia wzniesione zgodnie z celem określonym w umowie. Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasa bowiem prawo własności do tych naniesień, w konsekwencji czego budynki i urządzenia stają częściami składowymi nieruchomości gruntowej.

Zasadniczo wynagrodzenie, o którym mowa powyżej, powinno być równe wartości budynków i urządzeń ustalonych zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i odpowiednimi aktami wykonawczymi. Wysokość wynagrodzenia ustala się według cen z dnia wygaśnięcia użytkowania, a nie cen z dnia orzekania (chyba, że strony postanowiły inaczej). W przypadku gdy pojawią się istotne różnice pomiędzy ww. cenami, strony mogą domagać się waloryzacji świadczenia na podstawie klauzuli rebus sic stantibus (zob. wyrok SN z 16 września 2013 r., IV CKN 421/01, OSNC 2004, Nr 11, poz. 175).

Dodatkowo, użytkownik wieczysty może dochodzić zwrotu nakładów innych niż te, które poniósł na wzniesienie budynków i urządzeń pod warunkiem, że inwestycja ta była zgodna z postanowieniami umowy. Należy pamiętać, że roszczenie wieczystego użytkownika o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu przedawnia się po trzech latach.

Wygaśnięcie a prawa obligacyjne

Istnieją rozbieżne opinie dotyczące tego, jak wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego wpływa na stosunki obligacyjne dotyczące nieruchomości oddanej w to użytkowanie wieczyste (np. umowy najmu zawarte pomiędzy użytkownikiem wieczystym a najemcą). Niektórzy autorzy opowiadają się za wygaśnięciem wszystkich stosunków obligacyjnych związanych z użytkowaniem wieczystym w momencie jego wygaśnięcia (tak m.in. K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. T. I. Komentarz. Art. 1–44910, Komentarz do art. 241 KC, wyd. 9, 2018).

Jednak istnieje także pogląd opowiadający się za utrzymaniem stosunków obligacyjnych. Bez znaczenia wówczas pozostaje fakt wygaśnięcia użytkowania wieczystego, a strona stosunku prawnego niebędąca użytkownikiem wieczystym (np. najemca) może żądać od byłego użytkownika wieczystego odszkodowania za szkody spowodowane wygaśnięciem użytkowania wieczystego przed upływem terminu, na jaki zawarta została umowa (tak Z. Truszkiewicz, Użytkowanie wieczyste. Zagadnienia konstrukcyjne, 2006).

Procedura przedłużenia

Co do zasady, w ciągu 5 lat przed upływem okresu na jaki zostało ustanowione użytkowanie wieczyste, użytkownik wieczysty może złożyć wniosek o jego przedłużenie na dalszy okres od 40 do 99 lat. Oznacza to, że jednostka samorządu terytorialnego lub odpowiednio Skarb Państwa nie przedłużą użytkowania wieczystego w przypadku niezłożenia stosownego wniosku we wskazanym powyżej terminie. Co prawda umowa o przedłużenie prawa użytkowania wieczystego może być zawarta po terminie na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, ale wniosek dotyczący zawarcia takiej umowy musi zostać złożony w przepisanym terminie (zob. uchwała SN z 16 lutego 2012 r., III CZP 94/11, Legalis).

Zawierając umowę w przedmiocie przedłużenia okresu użytkowania wieczystego należy pamiętać o dwóch kwestiach formalnych. Po pierwsze, tak jak w przypadku umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste, umowa o przedłużenie tego prawa wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Po drugie, przedłużenie okresu użytkowania wieczystego można uznać za równoznaczne z ponownym oddaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste, dlatego do powstania tego prawa wymagany jest również wpis do księgi wieczystej.

Odmowa właściciela

Pomimo złożenia wniosku, Skarb Państwa lub odpowiednia jednostka samorządu terytorialnego nie są zobligowane do jego pozytywnego rozpatrzenia. Nie oznacza to jednak, że decyzja w tym zakresie jest uznaniowa. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego odmowa może nastąpić tylko ze względu na ważny interes społeczny, którym może być na przykład inna inwestycja, którą na danej nieruchomości ma realizować Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego w zakresie zaspokajania potrzeb społecznych w ramach ustawowych obowiązków (tak. Z. Truszkiewicz, Użytkowanie wieczyste. Zagadnienia konstrukcyjne, 2006).

Ważnym interesem społecznym może być także zmiana planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwiająca realizację celu pierwotnie określonego w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego, czy zaistnienie przesłanek ustawowych do wywłaszczenia użytkownika wieczystego (zob. A. Suchoń (w:) M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1–352, Komentarz do art. 236 KC, wyd. 2, 2018).

Pojęcia ważnego interesu społecznego nie można natomiast rozciągać na nierozpatrzone roszczenia spadkobierców byłych właścicieli gruntów warszawskich (zob. wyrok SN z 9 maja 2014 r., I CSK 342/13, Legalis), istnienie zaległości podatkowych po stronie użytkownika wieczystego, czy też zaległości w opłatach z tytułu użytkowania wieczystego (zob. wyrok SA w Warszawie z 15 stycznia 2014 r., I ACa 1026/13, Legalis).

W ostateczności droga sądowa

W przypadku, gdy właściciel nieruchomości odmówi przedłużenia użytkowania wieczystego, użytkownik wieczysty może dochodzić złożenia oświadczenia o jego przedłużeniu przed sądem. Jeżeli odmowa nie jest związana ze wspomnianym powyżej ważnym interesem społecznym, użytkownik wieczysty z chwilą prawidłowego złożenia wniosku o przedłużenie użytkowania wieczystego, nabywa roszczenie o zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego przez właściciela nieruchomości. (zob. uchwała SN z 16 lutego 2012 r., III CZP 94/11, Legalis). Dla użytkownika wieczystego ważne jest to, że w przypadku sporu co do zasadności odmowy przedłużenia użytkowania wieczystego to na właścicielu spoczywa ciężar dowodu w zakresie spełnienia przesłanek odmowy.

Ułatwienia dla byłych użytkowników wieczystych

W sytuacji, gdy użytkownik wieczysty nie wystąpi w określonym przepisami terminie z wnioskiem o przedłużenie umowy użytkowania wieczystego, umowa ta wygasa z upływem okresu, na jaki została zawarta. W takim przypadku sytuacja byłego użytkownika wieczystego, który nadal chciałby korzystać z danej nieruchomości może się znacznie skomplikować, ponieważ co do zasady zawarcie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste z właścicielem powinno być poprzedzone przetargiem i jest związane z koniecznością uiszczenia jednorazowej opłaty pierwszej, która wynosi od 15 proc. do 25 proc. ceny nieruchomości gruntowej.

Jednakże nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami, która w tym zakresie weszła w życie w 2017 r. wprowadzono przepisy umożliwiające bezprzetargowe zawarcie takiej umowy właśnie z osobami, które były użytkownikami wieczystymi tych nieruchomości, ale nie zdążyły zgłosić żądania o przedłużenie użytkowania wieczystego przed datą jego wygaśnięcia. Jest jednak jeden warunek. Dotychczasowi użytkownicy wieczyści deklarujący chęć dalszego korzystania z nieruchomości mogą ponownie nabyć prawo użytkowania wieczystego z pominięciem drogi przetargowej tylko wtedy, jeżeli zostanie wydane odpowiednie zarządzenie wojewody lub ministra infrastruktury i budownictwa dla nieruchomości Skarbu Państwa albo uchwała rady lub sejmiku dla nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego.

Istotną zmianą jest także ta dotycząca obowiązku ponownego – w przypadku byłego użytkownika wieczystego danej nieruchomości – uiszczenia opłaty pierwszej. W przypadku zawarcia ponownej umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, dotychczasowego użytkownika wieczystego zwolniono z obowiązku zapłaty pierwszej opłaty z tego tytułu. Ustawodawca zakreślił jednak 3-letni termin (liczony od dnia wygaśnięcia użytkowania wieczystego), w którym będzie możliwe skorzystanie z tego „zwolnienia". ?

Ewa Lis-Lewandowska, adwokat, Senior Managing Associate, Zespół Nieruchomości, Deloitte Legal

Maciej Liberacki, aplikant adwokacki, Associate, Zespół Nieruchomości, Deloitte Legal.

podstawa prawna: Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. DzU z 2018 r., poz. 1025 ze zm.)