Kto może zostać wybrany do zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Wczoraj Sąd Najwyższy (sygnatura akt: III CZP 96/11) odpowiedział na pytanie prawne Sądu Okręgowego w Szczecinie. Dotyczyło ono sporu powstałego w jednej ze wspólnot mieszkaniowych.

Chodziło o to, że jeden z właścicieli nie płacił w pełnej wysokości zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej.

Kiedy ponaglenia nie pomogły, wspólnota mieszkaniowa wystąpiła przeciwko niemu do sądu rejonowego. A ten przyznał jej rację i zasądził na rzecz wspólnoty kwotę 1200 zł.

Wówczas zadłużony właściciel odwołał się do sądu okręgowego. W pozwie podniósł m.in., że wspólnota nie była prawidłowo reprezentowana przed sądem. Były to bowiem dwie osoby, do których nie należał ani jeden lokal w tej wspólnocie. Nie miały one również licencji zawodowej zarządcy nieruchomości. Mimo to zostały wybrane przez wspólnotę do zarządu.

Sąd okręgowy przesłuchał obu członków zarządu. W stosunku do jednego powziął wątpliwości. Okazało się bowiem, że wcześniej sąd skazał go za to, że bez licencji sprawował zarząd, chociaż odstąpił od wymierzenia kary.

Ponadto sąd okręgowy przyjrzał się przepisom regulującym zasady zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych. Według niego nie są one precyzyjne.

Nie tylko licencjonowani zarządcy mogą reprezentować wspólnotę

Art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi, że jeżeli we wspólnocie jest więcej niż siedem lokali, właściciele mają obowiązek podjąć uchwałę w sprawie wyboru zarządu. Natomiast członkiem wybranego zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna będąca właścicielem lokalu w tej wspólnocie albo spoza niej. Zdaniem sądu – przepis ten nie stawia żadnych szczególnych wymagań członkowi zarządu niebędącemu właścicielem lokalu we wspólnocie.

Niemniej jednak w piśmiennictwie wyrażane są m.in. poglądy, że członkiem zarządu bez licencji zarządcy może być tylko właściciel lokalu w tej wspólnocie albo osoba reprezentująca gminę jako współwłaściciela nieruchomości wspólnej. Dopuszcza się wybór do zarządu osoby, która nie jest właścicielem, ale tylko gdy posiada licencję zarządcy nieruchomości.

Z drugiej strony istnieją poważne wątpliwości, czy intencją ustawodawcy było stosowanie takich obostrzeń do osób, które zostały wybrane na członków zarządu w tzw. dużej wspólnocie (powyżej siedmiu lokali), a nie należą do grona właścicieli.

W tym konkretnym wypadku wybrano pięciu członków zarządu, a osoba, w stosunku do której powstały wątpliwości, za swoją pracę nie pobierała wynagrodzenia. Nie pełniła też takiej funkcji w innych wspólnotach.