Alkoholik nie cofnie sprzedaży mieszkania, gdy był trzeźwy u notariusza

Tak wynika z wyroku Sądu Apelacyjny w Warszawie z 20 sierpnia 2014 r. (sygn. akt VI ACa 1180/13) , który rozpatrywał powództwo Krystyny G. o ustalenie nieważności umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego na podstawie art. 82 kodeksu cywilnego. Przepis ten wskazuje, że nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych.

Oddłużenie za mieszkanie

Krystyna G. posiadała lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego o powierzchni 45,59 m 2. Ponieważ zalegała z opłatą czynszu za ten lokal na kwotę 20 tys. zł, spółdzielnia mieszkaniowa wykluczyła ją z grona swoich członków i uzyskała wyrok nakazujący eksmisję lokatorki. Wtedy do Krystyny G. zgłosił się Marian S. i zaproponował, że spłaci zadłużenie, ale za to Krystyna G. miała wystąpić do spółdzielni o przywrócenie członkostwa oraz złożyć wniosek o zgodę na zamianę posiadanego lokalu na mniejszy. Wtedy miała zamienić się na lokale z Marianem S.

Krystyna G. nie była jednak zainteresowana zamianą, lecz uzyskaniem za swoje mieszkanie pieniędzy. Zamierzała za nie urządzić mieszkanie mężczyzny, z którym była wtedy związana i do którego chciała się przeprowadzić. Marian S. zgodził się na takie rozwiązanie.

Spółdzielnia przystała na propozycję spłaty długu czynszowego, przywrócenia członkostwa Krystyny G. i zgodziła się na zamianę lokalu powódki na mniejszy. Wkrótce u notariusza została zawarta umowa: Marian S. sprzedał Krystynie G. za 180 tys. zł swoje mieszkanie o pow. 30,90 m2. Strony oświadczyły, że sprzedaż dokonywana jest w celu uzyskania w zamian przez Mariana S. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Ustaliły też, że roszczenie Mariana S. o zapłatę ceny sprzedaży zostanie zrealizowane w ten sposób, że Krystyna G. niezwłocznie postawi swój dotychczasowy lokal do dyspozycji spółdzielni, w celu ustanowienia na rzecz Mariana S. spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu. W akcie notarialnym Krystyna G. przeniosła również na pozwanego swoje roszczenie do spółdzielni wynikające z wniesionego wkładu mieszkaniowego oraz wypowiedziała członkostwo w spółdzielni.

Krystyna G. nigdy nie dostała kluczy do zakupionego lokalu i nigdy w nim nie zamieszkała.

Zamienił stryjek...

Kilka dni później w tej samej kancelarii notarialnej strony zawarły kolejną umowę. Tym razem Krystyna G. sprzedała Marianowi S. mieszkanie nabyte od niego trzy dni wcześniej za taką samą cenę tj. 180 tys. zł. W umowie oświadczyła, że całą należność tytułem tej ceny otrzymała. W rzeczywistości dostała jedynie 70 tys. zł, czyli kwotę wynikającą z różnicy wartości lokali, od której odjęto jeszcze wydatki Mariana S. na spłatę zadłużenia i inne koszty związane z obiema transakcjami. Jednocześnie podpisała oświadczenie, że nie ma żadnych roszczeń finansowych i prawnych wobec Mariana S. i jego pełnomocnika. Następnie wymeldowała się z dotychczasowego mieszkania i zamieszkała u swego ówczesnego partnera. Po kilku miesiącach została stamtąd usunięta przez policję, bo nie posiadała żadnych praw do zamieszkiwania w jego lokalu.

Miesiąc po drugiej transakcji sprzedaży Krystyna G. złożyła do prokuratury doniesienie, że padła ofiarą oszustwa. Twierdziła, że została zmuszona do zamiany mieszkania, w efekcie nie ma pieniędzy ani zameldowania i jest bezdomna. Dochodzenie zostało jednak umorzone z powodu braku znamion czynu zabronionego. Organy ścigania ustaliły, że G. otrzymała pieniądze za lokal.

Z kolei do sądu trafił pozew Krystyny G. o ustalenie nieważności drugiej umowy z Marianem S. - tej, w której sprzedawała mu kupione od niego mieszkanie.

U notariusza alkohol nie szkodził

Zdaniem Sądu Okręgowego w Warszawie powódka jako posiadaczka lokatorskiego prawa do lokalu musiała się liczyć z tym, że wykluczenie ze spółdzielni i eksmisja da jej prawo do zwrotu wkładu mieszkaniowego, ale zostanie on wypłacony, jeśli po waloryzacji i potrąceniu zadłużenia pozostaną jeszcze jakieś wolne środki. Tu istniało duże prawdopodobieństwo, że nie zostanie nic. Dlatego uznała propozycję Mariana S. za interesującą.

- Gdyby nie oddłużenie lokalu, nie istniałaby możliwość liczenia jego wartości rynkowej – zaznaczył sąd.

Na wniosek powódki sąd przeprowadził dowód z opinii biegłych: psychiatry i psychologa. Stwierdzili oni, że chociaż funkcjonowanie powódki wskazuje na wyraźne cechy psychodegradacji alkoholowej, to jednak w dacie zawierania umowy sprzedaży Krystyna G. „nie miała zniesionej poczytalności, która uniemożliwiałaby świadome podejmowanie decyzji i wyrażanie woli. Swoboda decyzji w tym dniu mogła być ograniczona jedynie na skutek osłabienia funkcji poznawczych spowodowanych prawdopodobnymi zmianami centralnego układu nerwowego związanymi z długoletnim nadużywaniem alkoholu". Tej opinii nie zakwestionowała żadna ze stron.

Powołując się na orzecznictwo sądów apelacyjnych Sąd Okręgowy stwierdził, że wskazany w art. 82 k.c. stan wyłączający świadomość to - najogólniej rzecz ujmując - brak rozeznania, niemożność rozumienia zachowań własnych i innych osób, niezdawanie sobie sprawy ze znaczenia i skutków własnego postępowania.

- Stan taki musi przy tym wynikać z przyczyny wewnętrznej, a więc ze stanu, w jakim znajduje się osoba składająca oświadczenie woli, a nie z okoliczności zewnętrznych, w jakich osoba ta się znalazła. Uzależnienie od alkoholu, podobnie jak niedojrzała osobowość nie stanowią stanu wyłączającego świadomość – argumentował sąd oddalając powództwo.

Brak dowodów, że była pijana

Sąd Apelacyjny nie kwestionował ustaleń sądu I instancji, ale miał zastrzeżenia do poczynionych przez ten sąd wniosków na temat stanu psychicznego powódki. Otóż całkowicie pomijały one drugą wymienioną w art. 82 k.c. przesłankę nieważności czynności prawnej, a mianowicie brak swobody podjęcia decyzji i wyrażenia woli.

- Ustawodawca przyjął, że aby czynność prawna była skuteczna, musi być podjęta zarówno świadomie jak i swobodnie, czyli aby składający oświadczenie woli miał rozeznanie, jaki skutek chce osiągnąć przez swoje działanie, oraz aby miał możliwość realizacji swej woli. Dwie różne sytuacje - braku świadomości lub braku swobody nie muszą przy tym występować łącznie, choć możliwe jest ich nałożenie się. Przy czym dla stwierdzenia nieważności oświadczenia woli w oparciu o art. 82 k.c. wystarczające jest istnienie jednej z tych dwóch przyczyn uznania umowy za nieważną – wyjaśniał sąd.

Na podstawie materiału dowodowego Sąd Apelacyjny orzekł, że nie ma podstaw do uznania, że w dniu zawarcia umowy Krystyna G. znajdowała się w stanie wyłączającym świadome lub swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli. Sąd przywołał jej zeznania składane na policji, w których twierdziła, że przy podpisywaniu umowy nie była pod działaniem żadnych środków odurzających. Dał również wiarę zeznaniom świadka, który w imieniu Mariana S. zawierał z powódką umowę, a który zeznał, że była ona trzeźwa, logicznie odpowiadała, nie sprawiała wrażenia osoby zagrożonej czy przymuszonej.

- Brak było wiarygodnych dowodów na to, że w tym konkretnym dniu powódka znajdowała się w takim stanie po spożyciu alkoholu, który wyłączałby zdolność do swobodnego podejmowania przez nią decyzji i wyrażania woli, aby nie miała ona całkowitej możliwości podejmowania jakiejkolwiek samodzielnej decyzji – uznał Sąd Apelacyjny.

Orzecznictwo Sądów i Trybunałów Umowy Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Pozostało 93% artykułu