Dziwne transakcje na rynku nieruchomości

Zawód agenta jest ryzykowny. Kapryśni klienci, kwestie finansowe, struktura nieruchomości. Wszystko to może przeszkodzić w zawarciu umowy. Do takiego wniosku doszli dziennikarze "Wall Street Journal", którzy piszą o koszmarach pośredników:

Bo nie był gotowy

- Klientka zobaczył ducha. To oczywiście była wymówka. Tym niemniej decyzja innego kupującego, by się wycofać w ostatniej chwili z umowy kupna domu w San Francisco za 1,4 mln dol. kosztowała go prawie 21 tys. dol. wpłaconego wcześniej depozytu - czytamy na łamach "Wall Street Journal".

Obsługująca transakcję agentka szacuje, że spędziła ok. 250 godzin w ciągu sześciu miesięcy, pokazując klientce ok. 130 domów w rejonie Zatoki. Ostatecznie stwierdziła, że kobieta po prostu zmieniła zdanie. - To było okropne - mówi agentka dziennikarzom "Wall Street Journal". Niewiele zawodów wymaga poświęcenia takiego czasu i tylu wędrówek przy ryzyku zerowego zysku, co praca nad sprzedażą nieruchomości.

Kapryśni klienci, nieprzewidziane problemy ze strukturą mieszkań, ustalenia finansowe mogą uniemożliwić sprzedaż. Obecnie doszła jeszcze jedna powszechna przeszkoda w finalizowaniu umów: przegrzany rynek mieszkaniowy, na którym zacięte wojny przetargowe prowadzą do gwałtownych decyzji, których później żałują - czytamy na łamach "Wall Street Journal".

- Dzisiejszy rynek jest bardzo rozpędzony. Od kupujących oczekuje się, że złożą ofertę natychmiast po obejrzeniu zatłoczonego domu, tak, że nie mają oni czasy, by sobie te sprawy przemyśleć - mówi dziennikarzom "Wall Street Journal", agentka nieruchomości z Nowego Jorku.

W skali kraju mediana cen domów w 2014 roku osiągnęła najwyższy poziom od 2007 roku, podczas gdy podaż nieruchomości nadal spada i jest o 0,5 proc. mniejsza niż w zeszłym roku - podaje "WSJ" powołując się na National Association of Realtors.

Odsetek kupujących odstępujących od umowy wzrósł do 19,1 proc. w trzecim kwartale 2014 roku w porównaniu z 17,76 proc. dwa lata wcześniej - podaje "WSJ" za firmą doradczą Evercore ISI.

Wojny przetargowe toczą się zazwyczaj w najwyższych segmentach wybranych rynków, gdzie zamożni klienci mniej przejmują się możliwością utraty wielotysięcznych zaliczek lub kaucji. Agent nieruchomości z Los Angeles, miał ostatnio klientów, których nazwał "nervous nellies", ponieważ odstąpili od umowy kupna domu wartego 6 mln dol. - Oni mają ten luksus, że mogą mieć koszty w nosie - mówi agent na łamach "WSJ".

Agentka z Nowego Jorku spędziła ubiegły rok na poszukiwaniach apartamentu dla świeżo upieczonego 40-letniego rozwodnika, który zapragnął przeprowadzić się na Manhattan's Upper East Side, do budynku w śródmieściu, najlepiej zamieszkanego przez celebrytów. Klient ten dwukrotnie zmieniał zdanie tuż przed zawarciem umowy.

Za pierwszym razem chodziło o budynek znany jako Soho Mews, o którym czytał, że mieszkała w nim aktorka nominowana do Oskara i laureat muzycznej nagrody Grammy. Klient oferował 2,8 mln dol. za dwusypialniane mieszkanie, by ostatecznie z niego zrezygnować. Kolejnym razem zaoferował 3,1 mln dol. za mieszkanie z dwoma pokojami na Morton Square, w którym swego czasu mieszkała znana aktorka telewizyjna, po czym ponownie zrezygnował z transakcji.

- To była strata czasu nas wszystkich. A dla mnie było to upokarzające - mówi na łamach "WSJ" agentka, która sądzi, że klient nie był przygotowany mentalnie na takie wielkie zmiany. Ostatecznie wynajął on apartament na Upper East Side.

Bo źle się czuła

Kiedy kupujący zmienia zdanie przed podpisaniem umowy, nie traci żadnych pieniędzy. Kolejna agentka z Nowego była kiedyś przekonana, że zawarła już umowę z pewną para po rocznym poszukiwaniu mieszkania. Ponieważ na ten lokal było już złożonych pięć innych ofert, jej klienci zaproponowali ponad 200 tys. dol. więcej niż wynosiła 2 -milionowa cena wywoławcza.

Chodziło o trzysypialniany apartament na Manhattan's Upper East Side. I wówczas pośredniczka odebrała telefon od prawnika klientów, który poinformował, że klientka będąca w dziewiątym miesiącu ciąży rozpłakała się i stwierdziła, że nie podpisze tej umowy, ponieważ źle się czuje. - Współczułam jej - opowiada dziennikarzom "WSJ" pośredniczka. - Ale wszyscy byliśmy zszokowani.

Kupujący, którzy zmieniają zdanie po podpisaniu umowy, zazwyczaj tracą wpłaconą zaliczkę, czyli depozyt, który pokazuje, że złożyli ofertę w dobrej wierze. Te pieniądze są wpłacane na konto uprawnionej spółki lub specjalne konto depozytowe. Później te pieniądze są wykorzystywane jako kaucja, idą też na pokrycie kosztów zamknięcia transakcji.

Jeśli do transakcji nie dojdzie, to ten, kto przechowywał depozyt, decyduje, do kogo trafi zaliczka. W standardowych umowach zaliczka trafia do sprzedawcy. Jeśli powód zerwania umowy jest w niej opisany, to zaliczka jest zwracana kupującemu.

Bo bał się duchów

Kolejna agentka z Nowego Jorku miała klientkę, która straciła 55 tys. dol. zaliczki, kiedy odwidziało się jej spółdzielcze mieszkanie za 550 tys. dol. Kobieta z Kalifornii chciała kupić mieszkanie w Nowym Jorku, gdzie mieszkało jedno z jej dzieci. I w ostatniej chwili odstąpiła od umowy, wysyłając e'maila: "Nie znoszę nowojorskiego stylu życia". Ale to już było po podpisaniu umowy i wypełnieniu wszystkich dokumentów wymaganych przez zarząd spółdzielni.

W rzadkich przypadkach kupujący może otrzymać zaliczkę z powrotem w drodze arbitrażu, jeśli będzie mógł dowieść, że kierowały nim ważne powody. Pośredniczka reprezentowała sprzedającego jednosypialniany apartament w Brooklynie za cenę nieco poniżej 600 tys. dol. Kiedy rozstrzygnięto przetarg z pięcioma innymi oferentami, mieszkanie trafiło do pary, która oferowała 70 tys. dol. więcej niż wynosiła cena wywoławcza.