Deweloper przegrał w sądzie, musi zwrócić pieniądze. Posypią się kolejne pozwy?

Zdaniem ekspertów ta sprawa może wywołać lawinę kolejnych, ponieważ wielu deweloperów stosuje tego rodzaju praktyki.

Zawyżenie powierzchni użytkowej lokalu przez wliczenie do niej powierzchni pod ściankami działowymi

Mowa o prawomocnym wyroku z dnia 24 kwietnia 2024 roku Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie w sprawie o sygnaturze akt IV Ca 1735/23. Nabywcy lokalu mieszkalnego występowali tu przeciwko deweloperowi, który ich zdaniem nieuczciwie zawyżył powierzchnię użytkową kupionego przez nich lokalu mieszkalnego poprzez wliczenie do niej powierzchni znajdującej się pod ściankami działowymi.

Sąd przyznał im rację i zasądził od dewelopera na ich rzecz kwotę 21 779,34 zł. W uzasadnieniu do wyroku zaznaczył, że deweloper niesłusznie wliczył do powierzchni użytkowej lokalu powierzchnię znajdującą się pod ściankami działowymi.

Powierzchnia mieszkania mniejsza niż określona w umowie

Jak wynika z uzasadnienia do wspomnianego prawomocnego wyroku, deweloper na podstawie zawartej w 2019 roku umowy deweloperskiej zobowiązał się do wybudowania budynku, w którym miał się znajdować m.in. lokal mieszkalny o projektowanej powierzchni użytkowej 56,14 mkw., będący przedmiotem sporu. Po zakończeniu budowy i przeprowadzeniu przez dewelopera pomiarów okazało się, że powierzchnia użytkowa mieszkania jest mniejsza i wynosi 55,81 mkw. W związku z tym deweloper zwrócił nabywcom różnicę w cenie. Oni jednak zlecili ze swojej strony geodetom wykonanie wstępnych pomiarów lokalu, które wykazały, że jego powierzchnia użytkowa wynosi 52,88 mkw. i zażądali od dewelopera kolejnego zwrotu kosztów. Ten jednak się na to nie zgodził.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Wraca relikt PRL. Czy państwo chce zmusić Polaków do obniżenia cen działek?

Zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe to główny cel projektu ustawy, nad którym pracuje resort rozwoju. Eksperci doceniają intencje, lecz są sceptyczni.

Czy ścianki działowe można wliczać do powierzchni lokalu? Uzasadnienie do wyroku

Podstawą sporu między deweloperem a nabywcami mieszkania było odmienne rozumienie przez dwie strony pojęcia ścianki działowej. Zdaniem dewelopera ścianki działowe to wszystkie murowane ściany wewnętrzne lokalu mieszkalnego, które można było zdemontować i uzyskać dzięki temu dodatkową przestrzeń.

Tymczasem sąd w uzasadnieniu do swojego prawomocnego wyroku inaczej tłumaczy pojęcie ścianek działowych. Według niego są to lekkie przegrody wewnętrzne, które nazywa przepierzeniami. Mogą mieć one formę rolet, szkła lub harmonijki. Co istotne, ścianki te można w każdej chwili zdemontować bez ich uszkadzania i postawić w innym miejscu. Tego rodzaju przegrody – zdaniem sądu – służą do dzielenia większej, otwartej przestrzeni na mniejsze. Jednocześnie w zależności od potrzeb pozwalają na przeprowadzenie szybkich zmian podziału pomieszczenia. Znajdują zastosowanie m.in. w biurach i halach targowych.

Za tego rodzaju przegrody nie zostały natomiast uznane przez sąd murowane ścianki działowe wewnątrz lokalu mieszkalnego. Nie można ich bowiem zdemontować bez uszkadzania, a następnie przenieść i ustawić w innym miejscu. W związku z tym w uzasadnieniu do wyroku sąd zaznaczył, że „[…] powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrze w lokalu mieszkalnym, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie może być wliczana do powierzchni użytkowej tego lokalu”.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Deweloper nie wywiązał się z umowy. Jakie kroki prawne podjąć?

W przypadku naruszenia umowy deweloperskiej nabywcy mają do dyspozycji szereg środków prawnych. Kluczowe jest jednak podejmowanie działań w odpowiedniej kolejności i zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Ściany działowe a przepierzenia: Opinia Polskiego Komitetu Normalizacyjnego

Podobne wyjaśnienia dotyczące rozróżnienia między stałymi ścianami działowymi wewnątrz lokalu a ścianami typu przepierzenia możliwymi do łatwego demontażu przytacza Polski Komitet Normalizacyjny. Jest to krajowa jednostka odpowiadająca za organizację działalności normalizacyjnej, która działa na podstawie ustawy z dnia 12 września 2002 roku o normalizacji.

Na jej stronie internetowej w artykule omawiającym zagadnienia związane z obliczaniem powierzchni i kubatury zawarte zostało stwierdzenie: „[…] powierzchni zajętej przez stałe ściany działowe nie wlicza się do powierzchni użytkowej, lecz do powierzchni konstrukcji, natomiast w przypadku ścian działowych przystosowanych do demontażu (i ewentualnie do ponownego montażu w tym samym lub innym miejscu), czyli ścian działowych typu przepierzenia, powierzchnię zajętą przez te ściany wlicza się do powierzchni netto, co w rzeczywistości oznacza wliczenie jej do powierzchni użytkowej budynku”.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Papiery dłużne i akcje deweloperów w centrum uwagi inwestorów

Spowolnienie spowolnieniem, ale inwestorzy nie postawili krzyżyka na deweloperach. Kilka spółek wyszło z ofertami obligacji. Analitycy Biura Maklerskiego mBanku uważają, że to dobry moment na zakup akcji – zagranie pod poprawę koniunktury.

Praktyki deweloperów. Co na to eksperci?

Pierwszy prawomocny wyrok dotyczący wliczania przez dewelopera powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni mieszkania może być – według ekspertów, z którymi rozmawiał serwis tvn24 – przełomowy. Zdaniem adwokat dr Magdaleny Durlik-Olszewskiej po pierwszym prawomocnym wyroku tego rodzaju spraw przeciwko deweloperom będzie więcej.

- Jest to świeży wyrok, sporo postępowań toczy się przed sądami rejonowymi, ale myślę, że wyrok utoruje ścieżkę do postępowań cywilnych względem deweloperów w sprawie nieprawidłowych obliczeń powierzchni użytkowej lokali – powiedziała ekspertka.

Z kolei prof. Aneta Zelek z Zachodniopomorskiej Szkoły Biznesu przywołuje przypadki, w których deweloperzy wliczają do powierzchni użytkowej mieszkania nie tylko powierzchnię pod ściankami działowymi: - To jest taka praktyka, która powtarza się od wielu lat: wliczanie innych powierzchni, teoretycznie nieużytkowych - powierzchnie pod skosami, powierzchnie pod schodami, powierzchnie balkonowe.

Czytaj więcej

Biznes

Ważne informacje dla ogrzewających pelletem i brykietem. Rząd wprowadzi zmiany

Ministerstwo Klimatu i Środowiska opublikowało w poniedziałek projekt rozporządzenia dotyczący norm jakościowych dla biomasy drzewnej, czyli pelletu i brykietu drzewnego wykorzystywanych do ogrzewania domów. Resort chce wprowadzić pewne ograniczenia.

Ile można stracić przez niewłaściwe wyliczenie powierzchni mieszkania?

W związku z nieuczciwymi praktykami deweloperów, którzy wliczają do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchnię znajdującą się pod ściankami działowymi, nabywcy tracą spore pieniądze. Doliczona powierzchnia może bowiem wynieść nawet kilka metrów kwadratowych. Straty klientów są tym większe, im wyższa była cena za metr kwadratowy mieszkania. Najbardziej stratne są więc osoby kupujące mieszkania w dużych miastach, w których są one najdroższe.