Mieszkania zamiast biur? Podatkowy hamulec

Mała dostępność gruntów w obrębie miast sprawia, że każda działka jest na wagę złota. I to dosłownie, gdyż ceny gruntów inwestycyjnych – szczególnie w największych ośrodkach – są z roku na rok coraz wyższe, bijąc kolejne rekordy.

Wydłuża się proces deweloperski. Od etapu projektowania, przez uzyskiwanie decyzji administracyjnych, budowę, aż po sprzedaż upływa kilka dobrych lat. W sytuacji, gdy pozwolenie na budowę zostanie oprotestowane przez jednego z sąsiadów, czas ten może wydłużyć się w praktyce o kolejne dwa, trzy lata. Nowe regulacje związane z warunkami technicznymi budynków również będą miały wpływ na długość tego procesu.

Powyższe kwestie wprost wpływają na ceny mieszkań. Niestety, podejście fiskusa do określonych kategorii kosztów, czy też zdarzeń (coraz bardziej) typowo występujących u deweloperów, może pogłębiać ten problem – a w niektórych przypadkach sprawiać, że realizacja danego projektu będzie niemożliwa z perspektywy finansowej.

Mieszkania zamiast biurowców

Ze względu na niską podaż gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, z coraz większym zainteresowaniem deweloperzy patrzą na budynki komercyjne – biurowce, czy też centra handlowe. Nabywając działkę zabudowaną takim budynkiem, typowa spółka deweloperska musi w praktyce funkcjonować przez jakiś czas jako wynajmujący. Nie da się bowiem na ogół rozwiązać umów najmu. Jednak od tego, ile czasu pozostało do końca najmów, może zależeć opłacalność całej inwestycji.

Generalnie, w sytuacji nabycia działki zabudowanej budynkiem, którego przewidywany okres używania będzie przekraczał rok (np. ze względu na „przejęte” najmy trwające jeszcze 13 miesięcy), nabywca będzie miał obowiązek rozpoznania takiego budynku jako środek trwały do celów podatkowych (z zastrzeżeniem spełnienia pozostałych warunków). Zasada ta działa niezależnie od przedmiotu działalności nabywcy nieruchomości (typowa deweloperska spółka celowa powołana jest wyłącznie do zrealizowania konkretnego projektu), czy też charakteru realizowanej w przyszłości nowej inwestycji. Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności. A contrario, jeżeli strata powstała w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, a środki te utraciły przydatność gospodarczą z innej przyczyny aniżeli na skutek zmiany rodzaju działalności, to można tę stratę zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Takie przypadki wyburzenia „starego” budynku w związku z planami budowy nowego, będą więc traktowane na gruncie CIT jako likwidacja środka trwałego. To zaś oznacza, zgodnie z praktyką organów podatkowych, że niezamortyzowana wartość początkowa budynku będzie stanowić jednorazowo koszt podatkowy. Warto przy tym pamiętać o aktualnych przepisach limitujących wysokość odpisów amortyzacyjnych dla spółek nieruchomościowych (art. 15 ust. 6 ustawy o CIT) – abstrahując od korzystnych orzeczeń sądowych, w niektórych przypadkach może okazać się, że cała wartość początkowa „starego” budynku będzie stanowić istotny koszt podatkowy na samym początku procesu deweloperskiego. Podejście takie potwierdzane jest w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (np. interpretacja z 7 października 2019, 0111-KDIB1-1.4010.327.2019.1.).

Uwzględniając sytuację ekonomiczną oraz uwarunkowania prawne rynku nieruchomości, największym problemem stają się tutaj zasady rozpoznawania strat podatkowych. Zgodnie z art. 7 ust. 5 ustawy o CIT, o stratę poniesioną w danym roku podatnik może:

• Obniżyć dochód uzyskany z tego samego źródła w kolejnych pięciu latach podatkowych, z tym że kwota obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50 proc. wysokości tej straty, albo

• obniżyć jednorazowo dochód uzyskany z tego samego źródła w jednym z kolejnych pięciu lat podatkowych o kwotę nieprzekraczającą 5 mln zł (przy czym nieodliczona kwota podlega rozliczeniu w pozostałych latach tego pięcioletniego okresu, z tym że kwota obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% wysokości tej straty).

W praktyce więc strata wynikająca z rozbiórki budynku będącego środkiem trwałym, może nigdy nie być wykorzystana przez spółkę deweloperską. Wniosek taki może rodzić spore wątpliwości z perspektywy celowościowej – można przecież twierdzić, że ze względu na specyfikę tego typu podmiotów (tzn. spółek celowych powołanych wyłącznie do realizacji jednej, konkretnej inwestycji mieszkaniowej), wszystkie ich koszty mają na celu osiągnięcie dochodu w wyniku sprzedaży lokali. Co więcej, gdyby tylko sytuacja na rynku to umożliwiała, każdy deweloper realizowałby projekty jako greenfield – fakt, że działka pod przyszły projekt mieszkaniowy jest zabudowana budynkiem komercyjnym, to przecież dla dewelopera to tylko problem. Ale przy braku atrakcyjnych niezabudowanych gruntów, tego typu inwestycje to często jedyna możliwość prowadzenia działalności deweloperskiej.

Praktyka do zmiany

Trudno znaleźć uzasadnienie dla zróżnicowania sytuacji spółek celowych, które pod przyszłe inwestycje nabywają grunty zabudowane budynkami komercyjnymi - w zależności od czasu trwania najmów starych budynków. Jeżeli bowiem najmy będą trwały krócej niż rok, w takim przypadku cena zapłacona za budynek stanowić będzie w praktyce koszt bezpośredni związany ze sprzedażą lokali. Dzięki temu przesunięciu czasowemu, koszt nabycia budynku będzie uwzględniony w rachunku wyniku podatkowego nowej inwestycji. W sytuacji najmów dłuższych niż 12 miesięcy, wynik podatkowy na realizacji całego projektu mieszkaniowego będzie wyższy, gdyż w wielu przypadkach strata wykazana na likwidacji środka trwałego, nie zostanie rozliczona (i w efekcie, budżet takiego projektu będzie musiał ten fakt uwzględniać, przekładając się na wyższe ceny mieszkań). Zmiana praktyki organów podatkowych przyczyniłaby się do wzrostu zainteresowania takimi inwestycjami i wpłynęłaby na korzystniejsze ceny mieszkań. Optymalnie natomiast przydałyby się regulacje przeznaczone dla spółek celowych (w tym w branży nieruchomości).

Niestety, podobnych problemów związanych z różnymi kategoriami kosztów ponoszonych przez deweloperów, jest więcej (o czym już wkrótce będziemy pisać). Biorąc pod uwagę aktualną sytuację ekonomiczną oraz otoczenie prawne, spółki deweloperskie w pewnym sensie sztucznie pozbawiane są możliwości rozpoznawania kosztów podatkowych, który w oczywisty sposób warunkują możliwość zrealizowania inwestycji i sprzedaży lokali. Kto na tym traci? „Pan traci, pani traci”. A luka mieszkaniowa rośnie.