Przyszły rok może przynieść ożywienie aktywności inwestorów

Jak ocenia pan perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych w Europie, regionie Europy Środkowo-Wschodniej, a w szczególności w Polsce? Obserwujemy spadek wartości transakcji inwestycyjnych – czy to przejściowy trend związany z sytuacją makroekonomiczną, wysokimi stopami procentowymi i drogim pieniądzem, czy też mamy do czynienia ze zmianami strukturalnymi – np. wynikającymi z niepewności, czy pracownicy, a co za tym idzie także inwestorzy, w ogóle potrzebują biur?

Z perspektywy globalnej, przy stosunkowo wysokich stopach procentowych, niepewności gospodarczej i zalewających nas od czasu do czasu nagłówkach zapowiadających sądny dzień dla rynku nieruchomości komercyjnych, rekordowo niskie wskaźniki nastrojów inwestorów raczej nie są żadnym zaskoczeniem. Zgodnie z oczekiwaniami inwestorzy byli mało aktywni w III kwartale, w którym globalny wolumen transakcji inwestycyjnych osiągnął wartość 154 mld dol. Był to najgorszy wynik za III kwartał od 2010 r. i oznacza spadek aż o 49 proc. w ujęciu rocznym.

Spośród wszystkich krajów europejskich Wielka Brytania nadal cieszy się największym zainteresowaniem inwestorów – w III kwartale odnotowała inwestycje rzędu 8,5 mld dol., z czego 36 proc. zainwestowały podmioty zagraniczne. Jednak najbardziej odpornym regionem okazała się Europa Środkowo-Wschodnia, co jest niezwykłe, biorąc pod uwagę spadek wolumenu transakcji inwestycyjnych chociażby w Polsce. Całkowite obroty w tym regionie zmniejszyły się zaledwie o 18 proc. rok do roku, natomiast spadki w Europie Południowej, Zachodniej oraz krajach nordyckich wyniosły już 50–60 proc.

To oczywiście świadczy również o różnicach między polskim rynkiem, który w dużej mierze jest uzależniony od aktywności inwestorów zagranicznych, a pozostałymi krajami Europy Środkowo-Wschodniej, które mogą liczyć na podmioty i fundusze krajowe.

Spadły nie tylko wolumeny transakcji inwestycyjnych, lecz także ceny. Jednak kraje Europy Środkowo-Wschodniej znalazły się w gronie gospodarek, w których najwcześniej wprowadzono podwyżki stóp procentowych w 2021 r., i w związku z tym wcześniej zakończono w nich cykl zacieśniania polityki pieniężnej, a w niektórych z nich, m.in. w Polsce i na Węgrzech, nawet podjęto już pierwsze decyzje o obniżkach, co w pewnym sensie wpłynęło stabilizująco na rynki.

Można zatem powiedzieć, że na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej obserwujemy takie same trendy, aczkolwiek są one mniej nasilone niż w regionie EMEA (Europa, Bliski Wschód, Afryka – red.) czy w innych częściach świata. Z wielu powodów wskaźniki niewynajętej powierzchni biurowej w stolicach państw Europy Środkowo-Wschodniej, a zwłaszcza w Pradze, utrzymują się na niskim poziomie w porównaniu z innymi stolicami europejskimi. W tych lokalizacjach buduje się znacznie mniej nowych biurowców. Ponadto wygląda na to, że rynki Europy Środkowo-Wschodniej są bardziej odporne na zmiany strukturalne i wprowadzanie przez firmy modelu pracy z domu.

Naszym zdaniem awersja do ryzyka (risk-off) wśród inwestorów względem sektora nieruchomości biurowych na razie się utrzyma, ale nie podzielamy opinii, że sektor ten nie ma przed sobą przyszłości. Wręcz przeciwnie, tak jak wszystkie sektory, przechodzi on okres zmian w odpowiedzi na zmieniające się potrzeby użytkowników czy konsumentów, który wyraźnie można zaobserwować również na rynku nieruchomości handlowych czy mieszkaniowych.

Czy to dobry moment na poszukiwanie okazji inwestycyjnych? Czy można je w ogóle znaleźć na rynku?

Obecnie pojawia się mnóstwo okazji inwestycyjnych – to zasadnicza zmiana w porównaniu z sytuacją sprzed trzech lat, gdy wszyscy inwestorzy narzekali na brak podaży, a niskie stopy bazowe napędzały wzrost cen. Przewidujemy, że płynność na rynku zacznie się poprawiać wraz ze stabilizacją stóp procentowych EBC i banków krajowych oraz kosztów kredytów, a to zachęci inwestorów do inwestowania. Ponadto z czasem zmniejszą się różnice między oczekiwaniami cenowymi kupujących i sprzedających. Niemniej jednak zakładanie, że to kupujący ustąpią jako pierwsi, byłoby wróżeniem z fusów.

Czynniki makroekonomiczne i sektorowe wskazują na możliwość dalszej korekty cen w perspektywie krótko- do średnioterminowej. Rok 2024 zapowiada się ciekawie i prawdopodobnie przyniesie ożywienie aktywności inwestorów lokujących kapitał długofalowo. To, czy okazje inwestycyjne pojawią się na rynku, to już inna kwestia. Jednym z trendów z pewnością będzie dokapitalizowywanie, a bezpośrednie obroty poszczególnymi aktywami utrzymają się na ograniczonym poziomie.

Od zawsze dużym problemem na rynku nieruchomości w Polsce był brak kapitału krajowego – inwestorzy międzynarodowi odpowiadają za ponad 90 proc. transakcji. Jak można byłoby temu zaradzić?