Grupo Lar co jakiś czas wybiera się na zakupy działek. Firma kupuje grunty na zapas czy stara się je szybko zagospodarować?

Jesteśmy firmą, która nie buduje banku ziemi, żeby go mieć i trzymać. Kupujemy działki, które są już objęte planem miejscowym albo mają decyzję o warunkach zabudowy, a więc takie, które będzie można szybko zabudować. Interesują nas też nieruchomości, na których można budować osiedla na mocy specustawy mieszkaniowej, czyli tzw. lexa. Robimy plany bardziej krótkoterminowe; nie zakładamy, że za pięć–dziesięć lat ceny mieszkań będą takie a takie.  

Nie da się tego przewidzieć.

Nie da się. Dlatego wybieramy takie tereny, na których można zaczynać budowy możliwie szybko. Podpisaliśmy kilka przedwstępnych umów zakupu działek w Warszawie. W stolicy wybudowaliśmy do tej pory 3 tys. mieszkań. Trzymamy się tego miasta. W stolicy i poza nią będziemy budować akademiki.

Terenów inwestycyjnych ma być więcej. W lutym resort rozwoju i technologii przedstawił projekt tzw. ustawy podażowej. W wielkim skrócie – rząd chce uwolnić obrót prywatną ziemią rolną w miastach. Działki Skarbu Państwa – pod budownictwo społeczne – miałyby przejmować gminy, ale jest też mowa o „lokalu za grunt”. Deweloper mógłby zabudować taką ziemię, jeśli część mieszkań oddałby gminie.

Na razie nie wiadomo, w jakim kształcie i w jakim trybie ustawa podażowa wejdzie w życie. Przepisy, które uwalniają ziemię, na pewno będą mieć pozytywny wpływ na rynek mieszkań. W Warszawie, w porównaniu ze średnią europejską, jest olbrzymia ilość gruntów, na których nie można budować z bardzo różnych powodów – bo to działka rolna, bo kiedyś był tam las, bo ma wejść plan zagospodarowania. W takiej sytuacji trzeba się mocno zainteresować obrzeżami miasta, ludzie muszą przecież mieć gdzie mieszkać.

Ale rozlewanie się miast wcale nie jest dobre, generuje ogromne koszty, nie wspominając o środowisku. Trzeba chociażby rozbudować infrastrukturę.

Wbrew pozorom jest dużo działek na obrzeżach całkiem blisko centrum Warszawy, mniej więcej 10–12 km od Pałacu Kultury. To np. ziemie rolne na Bemowie, działki w Ursusie, we Włochach. Wypuszczenie na rynek choćby części działek z pewnością byłoby korzystne dla rynku, dla ludzi.

Przywołała pani ustawę „lex deweloper”, która pozwala budować osiedla na terenach poprzemysłowych. Firma Grupo Lar Polska na mocy specustawy wybudowała osiedle Lizbońska na warszawskiej Pradze. Będą kolejne specosiedla?

Lizbońską oddaliśmy do użytku w ubiegłym roku. To jedno z pierwszych osiedli „lex” w Warszawie. Jesteśmy tam w trakcie procesu certyfikacji BREEAM. Przygotowując się do tej praskiej inwestycji, bardzo dużo się nauczyliśmy. Tę wiedzę wykorzystujemy, pracując teraz nad dwoma kolejnymi projektami w ramach specustawy. Mniejsze osiedle powstanie na dawnych terenach przemysłowych na Mokotowie, dużo większe (ok. 650 mieszkań) przy Grochowskiej na Pradze.

Miasta, początkowo nieufne, przekonały się do tego instrumentu. Część inwestycji „lex” nie może jednak ruszyć, bo wciąż obowiązuje ten nieszczęsny wskaźnik parkingowy – na jedno specmieszkanie ma przypadać półtora miejsca parkingowego, choć o zniesieniu tego współczynnika rząd mówi od początku kadencji. Odpowiedni zapis przywracający gminom prawo ustalania wskaźnika parkingowego znalazł się w projekcie ustawy uwalniającej grunty.

Współczynnik parkingowy na pewno powinien być zmieniony. Konieczność budowania wielu miejsc parkingowych jest poza wszystkim sprzeczne z ideą miasta ekologicznego. Nie zapominajmy jednak, że specustawa mieszkaniowa oznacza konieczność ustalenia nie tylko liczby miejsc parkingowych. Warunków, jakie trzeba spełnić, żeby dostać uchwałę miasta zezwalającą na budowę osiedla „lex”, jest wiele. Na pewno bardzo trudno jest uzgodnić inwestycje towarzyszące, budowę dróg czy porozumieć się ze wszystkimi stronami – mieszkańcami sąsiednich budynków, rozmaitymi stowarzyszeniami, po to, by inwestycja odpowiadała ich wymaganiom. Ustawa „lex” nie jest więc łatwa, ale to doskonałe narzędzie także dla miasta, bo oprócz mieszkań deweloperzy budują drogi, szkoły, przedszkola.

Ustawa „lex deweloper” miałaby obowiązywać do czasu uchwalenia przez gminy planów ogólnych. Ministerstwo Rozwoju zapowiedziało przedłużenie  pierwotnego terminu - 1 stycznia 2026 r. - o pół roku. Ale nie ma pewności, że wszystkie gminy zdążą z planami ogólnymi. Jest ryzyko paraliżu inwestycji?

Jestem przekonana, że miasta czy gminy nie mają żadnego interesu, by doprowadzić do paraliżu w wydawaniu decyzji inwestycyjnych. Musi być jakaś procedura – czy to w planach ogólnych, czy przepisach przejściowych, która pozwoli dokończyć rozpoczęte inwestycje w trybie „lex deweloper”. Inaczej cała praca, wszystkie uzgodnienia z miastem, na przykład dotyczące inwestycji towarzyszących, poszłyby na marne.

Podobne ryzyko istniało w przypadku zmiany warunków technicznych. Inwestorzy bili na alarm, że część projektów osiedli mieszkaniowych trzeba będzie wyrzucić do kosza, bo planowane po staremu byłyby zbyt gęsto zabudowane, niezgodnie z nowymi przepisami. Resort rozwoju dał inwestorom więcej czasu, inwestycje udało się dokończyć.

Tak, udało się je uratować. Wychodzę z założenia, że tak będzie także z osiedlami „lex”.

Poza założeniami ustawy zwiększającej podaż terenów inwestycyjnych resort rozwoju pokazał też projekt, który ma wspierać budownictwo – społeczne i komunalne. Najwięcej emocji wzbudził pomysł dopłat do kredytów, z których mogliby korzystać tylko kupujący nieruchomości z rynku wtórnego. Czy rynek pierwotny poradzi sobie bez takiego wsparcia?

Niespecjalnie wierzę, że klienci będą szli na rynek wtórny tylko ze względu na dopłaty. Jeśli ktoś kupuje nieruchomość, w której planuje mieszkać nawet całe życie, to różnica kilku procent w kosztach raczej nie wpłynie na jego decyzję. Oczywiście, są ludzie, którzy kupią mieszkania w starych blokach z czasów PRL, zakładając wymianę wszystkich instalacji, jakoś to sobie kalkulując. Ale są przecież i tacy, którzy wybiorą nowe mieszkanie, niezależnie, czy na rynku pierwotnym będą dopłaty, czy nie. To nigdy nie były porównywalne produkty.

Oczywiście, brak wsparcia dla kupujących nowe nieruchomości nie jest korzystny dla deweloperów, a tym bardziej dla ich klientów. Nasza branża bardziej niż na tanie kredyty czeka na spadek stóp procentowych. Firma Grupo Lar Polska sprzedała 3 tys. mieszkań, niewielu klientów korzystało z programów rządowych. Dla naszej firmy nie ma większego znaczenia, czy program dopłat jest, czy go nie ma.

Rynek mieszkań bez tanich kredytów działa już kilkanaście miesięcy i jakoś sobie radzi. Nie zamarł, transakcje są.  

Tak, ludzie kupują mieszkania, choć transakcji jest mniej niż w czasach tanich kredytów. Kluczowe są dwie kwestie – dostępność terenów budowlanych i wysokość stóp procentowych. Jeśli rzeczywiście dojdzie do uwolnienia obrotu ziemią rolną, podaż działek się zwiększy, a więc ich ceny spadną. Mieszkania byłyby więc trochę tańsze. Efekt takiego działania byłby więc dużo większy niż jakiegokolwiek systemu wsparcia kredytowego.

Pomysły na mieszkaniówkę ma nie tylko Ministerstwo Rozwoju. O jawność cen mieszkań deweloperskich w internecie walczy szefowa resortu funduszy Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz. Wielu deweloperów stosuje irytującą wielu klientów praktykę „zapytaj o cenę”. Polska 2050 przygotowała projekt ustawy, która zmusi deweloperów do podawania cen mieszkań w internecie. Projekt wymaga poprawek, bo jest nieszczelny. Co do zasady – zgadza się pani, że deweloperzy powinni podawać ceny mieszkań online?

Sądzę, że cena mieszkania podana w internecie niewiele pokazuje. To jakby podać cenę czerwonego samochodu. Nie będziemy wiedzieć, jakie to mieszkanie jest.

Będziemy wiedzieli. Jeśli szukam, powiedzmy, 50-metrowego mieszkania na drugim piętrze bloku w określonej dzielnicy, mając określony budżet, chcę dokonać wstępnej selekcji na podstawie cen. Bo jeśli mam 500 tys. zł, a mieszkanie kosztuje np. 650 tys., to z pewnością go nie kupię. Deweloper nie da mi tak dużego rabatu. Wyprawa do biura dewelopera nie ma sensu. Wiadomo, że zostanę odprawiona z kwitkiem.

Ale widząc ceny mieszkań w internecie, klient wciąż nie będzie wiedział, jaka jest elewacja budynku, jaką akustykę mają okna, jaka jest specyfikacja techniczna, jaki widok z pokojów. Generalnie nie będzie miał podstawowych informacji, które wpływają na cenę mieszkania.

Nic nie stoi na przeszkodzie, by te wszystkie informacje podać w internecie, obok cen mieszkań. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) postuluje, by w sieci prezentować prospekt informacyjny, podając wszystkie szczegóły. Jako klient chciałabym, żeby tak było.

Uzyskanie takiego prospektu już dziś jest bardzo proste, wystarczy zadzwonić albo napisać do firmy deweloperskiej i o taki dokument poprosić. Wydaje mi się, że ustawa o jawności cen mieszkań niewiele zmieni. Żeby kupić mieszkanie, trzeba porozmawiać z kimś, kto zna osiedle, budynki, kto wie, jak i z czego powstają, jak będą wykończone, jakie są standardy techniczne. To trzeba ludziom wytłumaczyć, nie jest to przecież powszechna wiedza. No i trzeba samemu pojechać na działkę, zobaczyć budowę na własne oczy.

Znając cenę, możemy dokonać wstępnej selekcji. Powtórzę – jeśli mam ograniczony budżet, to wiedza o standardach technicznych nie sprawi, że będzie mnie stać na mieszkanie, podobnie jak wyprawa na działkę.

Zakup mieszkania nie trwa pięć minut. Napisanie e-maila do dewelopera nie zajmuje przecież wiele czasu.

Grupo Lar Polska pokazuje ceny w internecie?

Nie. Wolimy dokładnie wyjaśnić klientowi, co kupuje.

Firma wejdzie na rynek akademików. Kiedy, gdzie?

W Polsce jest 1,25 mln studentów, a łóżek w nowoczesnych akademikach (łącznie z tymi w budowie) – nie więcej niż 15 tys. To bardzo mało. Już takie statystyki pokazują, że rynek domów studenckich jest bardzo atrakcyjny. Studenci szukają pokoi w obiektach, gdzie mogą stworzyć wspólnotę. W akademiku mieszka się też łatwiej i wygodniej niż w wynajmowanym lokalu. Wszystkie usterki są naprawiane na bieżąco, nie trzeba sobie zaprzątać głowy wydzwanianiem do właściciela wynajmowanego mieszkania, kiedy się coś zepsuje. W polskich miastach jest trochę działek, na których można wybudować akademiki.

To mogą być działki pod usługi.

Tak, to nie są tereny pod funkcje mieszkaniowe, tylko zupełnie inne tereny.

W których miastach Grupo Lar Polska planuje budować akademiki?

W Warszawie i we Wrocławiu. Chcemy wejść na te rynki jak najszybciej. Mamy już działki, nad którymi pracujemy. Chcemy zacząć budowę za 12–18 miesięcy. Zakładamy, że pierwsze pokoje dla studentów będą gotowe we wrześniu 2028 roku. Kolejne pół roku później.

Czy firma myśli także o mniejszych miastach akademickich?

Nie, w tej chwili na celowniku mamy Warszawę i Wrocław, gdzie planujemy wybudować łącznie ok. 2 tys. miejsc dla studentów.

Czy na radarach Grupo Lar Polska jest też PRS, czyli instytucjonalny najem mieszkań?

Tak, myślimy także o budowie mieszkań na wynajem. Zakładamy, że w ciągu dwóch lat zintensyfikujemy swoje działania na tym rynku.

Na koniec zapytam o prognozy dla rynku mieszkań. W którym kierunku zmierza?

Poprzedni rok pod względem sprzedaży mieszkań nie był nadzwyczajny. Klienci czekali na programy rządowe. Jeśli stanie się jasne, że ich nie będzie, lub będą niezadowalające, to rynek wróci do normy. Muszę tu jednak zaznaczyć, że sytuacja na rynku warszawskim jest w miarę dobra, popyt i podaż się równoważą. Wzrost cen był podyktowany wzrostem cen działek. Ziemia w stolicy drożała, bo jest jej bardzo mało. Nie są też wydawane warunki zabudowy pod osiedla.