Mniejsze zyski z wynajmu mieszkań

Po trzech miesiącach wzrostów czynsze za wynajmowane mieszkania zaczęły spadać. W wrześniu były niższe niż w sierpniu średnio o 1,06 proc. – wynika z raportu Expandera i Rentier.io.

Największe spadki stawek najmu, o 6,3 proc., odnotowano w Sosnowcu. W Gdyni właściciele mieszkań na wynajem obniżyli czynsze przeciętnie o 5,9 proc., w Katowicach o 3,7 proc., w Gdańsku – o 3,1 proc.

– Tylko w czterech z 17 badanych miast stawki były wyższe niż w sierpniu – wskazują autorzy raportu. W Radomiu czynsze wzrosły o 7,9 proc., w Rzeszowie o 2,4 proc., w Częstochowie o 1,4 proc., a w Bydgoszczy o 0,5 proc. Uwzględniając dłuższy okres, przeważają niewielkie wzrosty stawek: od stycznia wzrosły przeciętnie o 1,3 proc., a od września ub.r. – o 2,5 proc.

Na własne

Z analiz wynika, że w tym roku – zwłaszcza od jego połowy – wskaźniki rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem konsekwentnie się pogarszają. Powód jest prosty: przychody z najmu maleją, podczas gdy ceny nieruchomości dynamicznie rosną – nawet w dwucyfrowym tempie. Autorzy raportu szacują rentowność netto (po uwzględnieniu m.in. kosztów okołotransakcyjnych i podatków) inwestycji w mieszkania różnej wielkości, przy założeniu, że lokale są wynajmowane 12 miesięcy w roku. Lokal kupujemy na rynku wtórnym. W przypadku małych mieszkań średnia rentowność spadła z 5,9 do 5,7 proc., lokali średniej wielkości z 5,5 do 5 proc., a dużych z 4,9 do 4,3 proc.

W Warszawie rentowność małych mieszkań to 5,1 proc., lokali średniej wielkości i dużych – 4,9 proc. W Krakowie jest to 4,9 proc. netto (rentowność małych mieszkań), 4,4 proc. (średnich lokali), 4 proc. (dużych lokali). W Gdańsku jest to odpowiednio 5,4 proc., 5,6 i 4,8 proc., w Gdyni – 5,6 proc., 4,8 i 4,1 proc., w Katowicach 5,8 proc., 4,8 i 4,2 proc., w Łodzi 6,3 proc., 5,1 i 4,4 proc., w Poznaniu – 5,2 proc., 4,7 i 4,1 proc., we Wrocławiu – 5,6 proc., 5 i 4,6 proc., a w Lublinie – 5,9 proc., 5 i 4,2 proc. Na największe zyski inwestor może liczyć w Sosnowcu. Małe, wynajęte 12 miesięcy w roku mieszkanie może tam dać 6,9-proc. rentowność, mieszkanie średniej wielkości – 5,6 proc., a mieszkanie duże – 4,4 proc. Dobrze wypada także Częstochowa, gdzie na małym lokalu można zarobić 6,4 proc., na średnim – 5,3 proc., a na dużym – 4,4 proc.

Zdaniem autorów raportu w kolejnych miesiącach spadki stawek wydają się bardziej prawdopodobne niż ich wzrosty.

– Ze względu na program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który wielu osobom umożliwia przeprowadzkę z mieszkania najmowanego do własnego, popyt będzie malał – tłumaczą. – Kupione za preferencyjne kredyty lokale są przygotowywane do zamieszkania i za chwilę prawdopodobnie ruszy fala przeprowadzek. Spadek popytu przy dużej podaży lokali na wynajem prawdopodobnie zaowocuje spadkiem stawek najmu – przewidują. Korzyść z przeprowadzki z wynajmowanego lokalu do własnego, kupionego za kredyt z dopłatą, jest jednak coraz mniejsza. – To wynik mocnych wzrostów cen mieszkań. W lipcu średnia różnica między stawką najmu a ratą za mieszkania o powierzchni 40 mkw. to średnio 465 zł miesięcznie (5503 zł rocznie). We wrześniu było to już 309 zł miesięcznie (3703 zł rocznie). Przeprowadzka wciąż była opłacalna, ale ta korzyść wyraźnie się zmniejszyła – mówią.

Wybredni inwestorzy

Magdalena Tarnawska z krakowskiego oddziału agencji Power Invest mówi, że bardzo dużo mieszkań ma wynajem stoi pustych.

– Czekają na najemców od miesięcy. Potencjalny lokator wie, że jeśli nie wynajmie jakiegoś lokalu, to na liście ma jeszcze kilkanaście innych wolnych – mówi Magdalena Tarnawska. – Byłam zaskoczona, że na wynajem czeka nawet mieszkanie kupione w tym roku i wykończone w wysokim standardzie. Właściciele, którzy zapłacili słono za lokale, chcą, żeby inwestycja się zwróciła. Nie spodziewali się, że na rynku będzie przesyt ofert mieszkań na wynajem. Widząc, co się dzieje, wynajmujący z tygodnia na tydzień obniżają stawki najmu – przyznaje pośredniczka Power Invest.

Mimo to, jak dodaje, grupa inwestorów raczej nie maleje. – Wciąż jest bardzo dużo osób, które chcą inwestować w nieruchomości – zapewnia Tarnawska.

Pytana o pewniaki inwestycyjne mówi o kawalerkach i lokalach z dwoma pokojami. – To najczęściej poszukiwane nieruchomości – mówi.