Czego chce branża nieruchomości od przyszłego rządu

Partie, które zapowiedziały utworzenie nowej koalicji, szły do wyborów z rozmaitymi pomysłami dla rynku nieruchomości. To m.in. kredyty na 0 proc. i dopłaty do najmu (KO), uwolnienie ziemi m.in. z Krajowego Zasobu Nieruchomości (KO i Trzecia Droga), budowa tanich mieszkań na wynajem (Lewica). Trudno przewidzieć, co wygra. Nie wiadomo też, co z wprowadzonym w lipcu programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, którego kontynuację zapowiadało PiS. Program błyskawicznie nakręcił popyt na mieszkania, a ceny biją rekordy.

Uspokoić rynek

Aleksandra Gawrońska, ekspertka JLL, podkreśla, że i deweloperzy, i nabywcy czekają na jasną deklarację w sprawie „Bk 2 proc.”. – Ze względu na turbulencje, jakich doświadczył rynek mieszkań w ostatnich latach (pandemia, rosnące stopy procentowe, wzrost kosztów budowy, popyt wywołany kredytami 2 proc.), nowy rząd powinien pomyśleć o ustabilizowaniu sytuacji – mówi. Zdaniem ekspertki uspokoić popyt mogłaby zapowiedź kontynuacji programu na dotychczasowych zasadach i gwarancja, że pula na dopłaty nie skończy się w styczniu 2024 r.

Barbara Bugaj, analityczka rynku nieruchomości, dopowiada, że tanie kredyty zawsze podbijają popyt. – Pompują też ceny, szczególnie tych najbardziej popularnych, czyli małych mieszkań – mówi. – Państwowe ingerencje w rynek nieruchomości mają zwykle raczej negatywny wydźwięk lub kończą się fiaskiem. Dlatego daleko mi do bycia entuzjastką kolejnych hucznie zapowiadanych programów mieszkaniowych. Od lat czekamy na REITY, więc jest to dobry moment do ponownego poruszenia tego tematu.

Czytaj więcej

Budownictwo

Zaczyna brakować mieszkań, a ceny biją rekordy. Bańka to czy nie?

Drożyna opanowała rynek mieszkań. Ceny szaleją podkręcane tanimi kredytami. Podbija je też kurcząca się podaż. Ale jeśli dopłaty wyschną, a stopy procentowe wzrosną, będzie hamowanie.

A Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, przypomina, że Polska wciąż boryka się z niedoborem mieszkań. – Dlatego też programy wspierające finansowo popyt, w tym ostatni, „Bk 2 proc.”, najczęściej kończą się wzrostem cen – potwierdza. – Próby ograniczenia tego efektu poprzez limity cen powodują, że w jednych lokalizacjach nabywcy nie mogą z finansowego wsparcia skorzystać, a w innych ceny rosną aż do granic limitów – zauważa. Według Mikulskiej kolejne programy wspierające popyt powinny być wprowadzane z największą ostrożnością – zarówno te dotyczące mieszkań na sprzedaż, jak i na wynajem. – Inaczej jest z podażą. Uwolnienie gruntów, uproszczenie procedur, wsparcie budownictwa społecznego może przynieść długofalowe, choć mniej spektakularne efekty – mówi ekspertka CBRE. – Dla rynku korzystna będzie też stabilizacja otoczenia prawnego. Inwestycje mieszkaniowe to inwestycje wieloletnie. Inwestorzy chętniej angażują kapitał, jeśli się nie obawiają diametralnych zmian zasad.

O potrzebie stabilizacji mówi też Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości. – Rynek, rozregulowany w ostatnich latach całą serią niespodziewanych zdarzeń i nietrafionych decyzji władz, potrzebuje stabilizacji jak kania dżdżu – zaznacza. – Potrzebne są łatwiejszy dostęp i większa przewidywalność warunków finansowania budowy i zakupu mieszkań oraz uproszczenie formalności budowlanych. Priorytetem dla nowego rządu powinno być ograniczenie inflacji, która silnie oddziałuje na rynek mieszkań, zwiększa ryzyko rozpoczynania inwestycji deweloperskich, utrudnia dostęp do kredytów hipotecznych, zachęca zamożniejszych do kupowania mieszkań jako bezpiecznej lokaty kapitału – dodaje ekspert.

Drogomirecki podkreśla, że palącą potrzebą jest zwiększenie podaży nowych mieszkań. – Pomogłoby uproszczenie przepisów i procedur. Dziś nawet połowę czasu realizacji inwestycji pochłania załatwianie spraw formalnych – mówi.

Deweloperzy też są głodni ziemi. Patryk Rząsa, specjalista ds. pozyskiwania gruntów w SAO Investments, uważa, że rynek potrzebuje dwóch rzeczy – większej dostępności gruntów i usprawnienia wydawania przez urzędy różnych pozwoleń, zezwoleń, zgód. Przebrnięcie przez procedury to dla deweloperów często droga przez mękę, która opóźnia proces inwestycyjny. – Potrzebujemy polityki, która zdynamizuje budowę osiedli, ale też będzie odpowiedzialna pod względem planowania przestrzennego. Jedno jest pewne: jeśli pozbędziemy się zbędnych hamulców, rynek powróci do pożądanego stanu równowagi – twierdzi.

Grunty i PRS

Także Kuba Karliński, założyciel i członek zarządu firmy Magmillon, mówi o konieczności uwolnienia gruntów pod zabudowę. – To przełoży się na zmniejszenie tempa wzrostu cen nieruchomości – uważa. – Trzeba też zapewnić dostęp do mieszkań najsłabiej zarabiającym i najbardziej potrzebującym. Chodzi o mieszkania czynszowe. Tanie budownictwo dofinansowywane lub w całości finansowane przez państwo i samorządy mogłoby zmniejszyć presję na wzrost cen i czynszów.