Mieszkanie de luxe. 80 tysięcy zł za metr

Luksusowych apartamentowców przybywa bardzo powoli. – Przyjmując jako wyznacznik superluksusowości lokalu cenę minimum 35 tys. zł za metr, w całym kraju znajdziemy ok. 140 ofert, w tym 90 z Warszawy – wskazuje Marcin Drogomirecki, ekspert portali Morizon – Gratka.pl. – Jeśli cenę obniżymy o 5 tys. zł (30 tys. zł za mkw.), to ofert spełniających to kryterium jest już dwa razy więcej – ponad 280, w tym ok. 140 z Warszawy, 30 z Gdyni, 30 z Gdańska, 15 z Krakowa. Podaż ofert od kilku miesięcy nieznacznie rośnie.

Widok na Wisłę i morze

Bartłomiej Annusewicz, prezes Lions Estate, zauważa, że ceny luksusowych nieruchomości na rynku wtórnym są zwykle wyższe niż na pierwotnym. – Wynika to nie tylko z wliczonego w cenę kosztu drogiego wykończenia i wyposażania apartamentu. Istotnym czynnikiem jest też unikatowość ofert – tłumaczy. – Przestrzeń do budowy luksusowych apartamentowców w najbardziej prestiżowych lokalizacjach jest ograniczona. Te, które istnieją, są na tyle rzadkie, że stają się praktycznie bezcenne.

Prezes Annusewicz podkreśla, że ceny mkw. superluksusowych apartamentów na rynku wtórnym osiągają 80 tys. zł. Ceny całkowite przekraczają 10–15 mln zł.

– W ofercie mamy apartament z rynku wtórnego w budynku Złota 44. Cena mkw. to ponad 76 tys. zł, cena całkowita przekracza 15 mln zł – podaje prezes Lions Estate. – Apartamenty z rynku wtórnego w Złotej 44 kosztują średnio ok. 50–60 tys. zł za mkw. Bardzo wysoko wyceniane są także Rezydencja Opera przy Niecałej, gdzie mamy 190-metrowy apartament w cenie niemal 50 tys. zł za mkw. Podobne ceny obowiązują w apartamentowcu przy Drewnianej. Drogo jest też w kamienicy Foksal 13/15.

Bartłomiej Annusewicz zaznacza, że takie inwestycje wymagają specjalnych kompetencji. – Przede wszystkim doskonałej znajomości rynku i wyczucia oczekiwań klientów. Również proces budowy, szczególna dbałość o jakość jest kompetencją, którą mają nieliczne firmy deweloperskie – ocenia. – W prestiżowych lokalizacjach brakuje gruntów, co także wpływa na ograniczoną podaż superluksusowych inwestycji.

Apartamentowce koncentrują się na największych aglomeracjach – Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu, Krakowie. Dominuje stolica.

Przykłady ofert mieszkań premium (40–50 tys. zł za mkw.) podaje Marcin Drogomirecki. Imponujący 488-metrowy dwupoziomowy penthouse na warszawskim Powiślu, z widokiem na Wisłę, wyceniono na 20,4 mln zł.

15,6 mln zł to cena apartamentu o powierzchni 344 mkw. w Rezydencji Opera w sąsiedztwie parku Saskiego.

W tym samym apartamentowcu jest wystawiony na sprzedaż 189-metrowy apartament. Cena: 8,79 mln zł. Za 13 mln zł można się stać właścicielem 270-metrowego apartamentu z prywatnym ogrodem przy ul. Parkowej w sąsiedztwie Łazienek Królewskich.

160-metrowy penthouse z tarasem na dachu budynku The Tides w stołecznym Śródmieściu, z widokiem na Wisłę, wyceniono na 7,84 mln zł. W Złotej 44, na 30. piętrze, do kupienia jest 82-metrowy lokal. Cena: 4,84 mln zł.

Sprzedaż off-market

Luksus znajdziemy też w innych miastach. 353-metrowy apartament w kamienicy z XIX w. na Starym Mieście w Krakowie wyceniono na 10 mln zł. Za 229-metrowe supermieszkanie z widokiem na Wawel właściciel chce 10,7 mln zł.

Marcin Drogomirecki ocenia, że po trwającym od kilku lat okresie prosperity (z krótką przerwą zaraz po wybuchu epidemii) popyt na mieszkania zauważalnie osłabł. - Z rynku odchodzą nie tylko ci klienci, którzy zaspokoili już swoje potrzeby mieszkaniowe, ale także ci, którzy z różnych powodów musieli zrezygnować z realizacji tego celu - np. z powodu wzrostu cen, spadku zdolności kredytowej, obaw o poziom dochodów i możliwość regulowania ewentualnych zobowiązań w przyszłości – wyjaśnia ekspert Morizona i Gratki. - Spadek popytu można zauważyć we wszystkich segmentach rynku, także w segmencie premium, który w ostatnich latach znacząco urósł – dodaje.

Ale, jak zaznacza Drogomirecki, czas na zakup luksusowej nieruchomości, która wyróżnia się czymś niepowtarzalnym, zawsze jest dobry. – Większość ofert ma unikatowy charakter – np. z racji lokalizacji, wielkości, układu pomieszczeń, widoku. Trudno dla nich o odpowiedniki. Jeśliby nawet powstały, to zważywszy na wzrost cen gruntów, materiałów budowlanych, wykonawstwa, wyposażenia i praktycznie wszystkiego, trudno się spodziewać, że ich ceny będą spadać – podkreśla.

Także Łukasz Dąbrowski z katowickiego oddziału Power Invest, jest przekonany, że nieruchomości są doskonałą alternatywą dla osób poszukujących bezpiecznej inwestycji. - Mówiąc o nieruchomościach premium, musimy pamiętać, że w tym segmencie jest kilka poziomów – ocenia. – Największą stabilność i gwarancje bezpieczeństwa ulokowanych środków dają nieruchomości z najwyższej półki tzw. de luxe. To unikatowe apartamenty, domy o najwyższym standardzie, w wyjątkowych lokalizacjach.  Oferta takich nieruchomości jest niewielka. Prym wiodą tu Warszawa i Trójmiasto. Takie nieruchomości sprzedają się często w cenie ofertowej. Nierzadko dochodzi do licytacji i podniesienia ceny – zwraca uwagę.

Zdaniem Łukasza Dąbrowskiego dobrym pomysłem na inwestycję są mieszkania w dobrze zlokalizowanych kamienicach. – Ich podaż jest ograniczona, zwłaszcza w Warszawie, a chętnych do zamieszkania w apartamencie z historią, wysokimi sklepieniami i nietuzinkową sztukaterią – przybywa – mówi ekspert.

– Luksusowe dobra, w tym luksusowe nieruchomości, najlepiej zabezpieczają wartość pieniądza w czasie. Z tego powodu są najczęściej wybieranym aktywem inwestycyjnym – ocenia Bartłomiej Annusewicz. – Ceny nieruchomości w Polsce są dziś rekordowe. Poza pandemią pojawił się kolejny czynnik ryzyka w regionie – wojna w Ukrainie. Można by zakładać, że nie są to sprzyjające okoliczności do inwestowania w nieruchomości. A jednak liczba transakcji na rynku premium nie maleje. I kw. 2022 r. był u nas rekordowy pod względem liczby i wartości sprzedaży.

Pytany o błyskawiczne transakcje na rynku premium prezes Annusewicz, wskazuje dwa zjawiska. – Z jednej strony drogie nieruchomości sprzedają się dłużej niż z rynku popularnego i średniego. Średni czas sprzedaży to ok. pół roku – mówi Bartłomiej Annusewicz. – Drugą skrajnością są błyskawiczne transakcje. Tak jest najczęściej w przypadku sprzedaży off-market – kiedy biuro nieruchomości sprzedaje „wewnętrznym” klientom bez publikacji oferty w internecie – tłumaczy. – Ten trend bardzo się rozwija na rynku premium. Liczba takich transakcji stale rośnie.