Centra miast niemiłosiernie drogie

W sercu Warszawy za metr najlepszego mieszkania trzeba zapłacić ponad 40 tys. zł, w sercu Krakowa – ponad 30 tys., a Gdańska – ok. 20 tys. zł. Ceny nie przestają rosnąć. Lokal w śródmieściu to wciąż stabilna, bezpieczna inwestycja.

Aktualizacja: 29.09.2021 08:29 Publikacja: 28.09.2021 21:00

Centra miast niemiłosiernie drogie

Foto: Adobe Stock

Pandemia przeorała rynek mieszkań. Z centrów uciekamy na przedmieścia, gdzie kupujemy większe mieszkania i domy choćby ze skrawkiem ogrodu. Takie opinie płyną z ust pośredników, analityków, deweloperów. Tymczasem śródmieścia wcale nie tracą na wartości. Ceny szybują.

Robert Korczyński, członek zarządu firmy Emmerson Evaluation, podkreśla, że zdecydowana większość mieszkań w centrach dużych miast należy do najdroższych na rynku. – To rejony silnie zurbanizowane, gdzie trudno znaleźć wolny teren pod inwestycje. Tam, gdzie jest to możliwe, cena gruntu jest zwykle bardzo wysoka, co przekłada się bezpośrednio na cenę mieszkań – tłumaczy. – W Warszawie ceny najdroższych oferowanych na sprzedaż mieszkań przekraczają znacząco 40 tys. zł za mkw., w Krakowie – ponad 30 tys. zł, a w Gdańsku – 20 tys. zł (dane z przełomu II i III kw. – red.).

Odporne adresy

W centrum stolicy, jak dodaje Aneta Maciejko z warszawskiego oddziału Power Invest, ceny są nieznacznie wyższe niż w ubiegłym roku. Wahają się od 14 do 25 tys. zł za mkw. Apartamenty premium kosztują nawet i 40 tys. zł za metr.

Ceny nie przestają rosnąć w centrum Poznania. Sylwia Żynda, dyrektor tamtejszego oddziału agencji Freedom Nieruchomości, zaznacza, że mieszkania na Starym Mieście i w jego bezpośrednim sąsiedztwie należą do jednych z najdroższych. Ceny w tej lokalizacji wahają się od 7,5 do 14 tys. zł za mkw. – Średnia cena sprzedaży – 9,7 tys. zł – jest wyższa o 7 proc. niż w 2020 roku – podaje dyrektor.

Czytaj więcej

Zacięty wyścig po działki

W Śródmieściu Gdańska przeciętna cena transakcyjna mkw. mieszkania z rynku wtórnego w II kw. to niemal 12,3 tys. zł. – To ok. 14-proc. wzrost ciągu roku – podaje Paweł Grabowski z BIG Property. – W Śródmieściu Gdyni średnia ta wyniosła w II kw. ponad 10,2 tys. zł, o 16 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2020 r.

W Śródmieściu Wrocławia, jak mówi Agnieszka Wieczorowska, dyrektor wrocławskiego oddziału Freedom Nieruchomości, średnia cena ofertowa na rynku wtórnym to ponad 10,1 tys. zł za mkw., a transakcyjna: ponad 9,1 tys. zł. Na rynku pierwotnym jest to odpowiednio 11,9 i ponad 10,6 tys. zł za mkw.

Robert Korczyński zauważa, że mieszkania w centrum wybierają dwie grupy klientów. Inwestorzy, na celowniku których są głównie kawalerki i dwa pokoje, i klienci kupujący dla siebie drogie apartamenty premium, czasem jako tzw. second home.

– Lokale w centrum kupują też rodzice dla studiujących dzieci – dodaje Aneta Maciejko. – Wciąż bardzo popularne są dwupokojowe mieszkania. Na większe też znajdziemy klienta, ale potrzebujemy trochę więcej czasu – zaznacza.

Także we Wrocławiu mieszkania w centrum kupują inwestorzy (na wynajem krótko- i długoterminowy), w tym rodzice wysyłający dzieci na studia.

Czytaj więcej

Kawalerki kosztują dziś tyle, ile dwa pokoje przed rokiem

– Kupują je także rodziny z dziećmi, którym zależy na bliskim sąsiedztwie przedszkoli, szkół i na łatwym dostępie do zajęć pozalekcyjnych w obrębie centrum – mówi Agnieszka Wieczorowska. Śródmieście wybierają także klienci kupujący swoje pierwsze mieszkanie na start, którzy chcą korzystać z oferty, jaką ma centrum miasta.

Ok. 50 proc. mieszkań w sercu Gdańska kupują inwestorzy. – Z jednej strony chcą ochronić pieniądze przed inflacją, a z drugiej zarabiać na wynajmie – mówi Paweł Grabowski. – W centralnych, dobrze skomunikowanych dzielnicach są nieruchomości, w których z myślą o wynajmie zostało kupionych ok. 70 proc. mieszkań.

Pośrednik z BIG Property zauważa, że najszybciej sprzedają się kawalerki, ponieważ jest ich najmniej i są najbardziej poszukiwanym towarem inwestycyjnym. – Najdłużej sprzedają się wymagające remontu ponad 80-metrowe mieszkania w starszych budynkach – wskazuje.

W sercu Poznania niezmiennym powodzeniem cieszy się i rynek wtórny, i pierwotny. – W tym roku w porównaniu z poprzednim liczba umów sprzedaży na rynku pierwotnym w Poznaniu wzrosła o 47 proc. – podaje Sylwia Żynda.

Największym zainteresowaniem inwestorów, podobnie jak w innych miastach, cieszą się kawalerki i mieszkania dwupokojowe. – Wielbicieli znajdują też duże mieszkania w centrum, szczególnie w klimatycznych i odrestaurowanych kamienicach – mówi dyrektor z Freedom Nieruchomości. – Tę drugą grupę stanowią m.in. młodzi wielbiciele stylowej architektury.

Zyski i ochrona kapitału

Paweł Grabowski podkreśla, że Śródmieście zawsze budzi zainteresowanie najemców. Inwestycja jest więc bezpieczna. – Jednak ze względu na bardzo wysokie ceny niekoniecznie będzie najrentowniejszym rozwiązaniem – zauważa. – Z naszych analiz wynika, że lepszy zwrot z inwestycji można uzyskać z kompaktowych ok. 30-metrowych mieszkań dwupokojowych na obrzeżach niż z kawalerki lub niedużej dwójki w Śródmieściu.

Grabowski szacuje, że średnia stopa zwrotu z inwestycji w mieszkania to ok. 5 proc. rocznie. Zakup zwróci się więc w ciągu 20 lat. – Szacunki uwzględniają okresy bezczynszowe, zużycie mieszkania i jego wyposażenia, a także niezbędne nakłady remontowe – zaznacza pośrednik z BIG Property.

Paweł Grabowski jest przekonany, że inwestycja w mieszkanie o przyzwoitym standardzie będzie dobrą inwestycją, która pozwoli przynajmniej częściowo ochronić pieniądze przed inflacją.

– Rekomendujemy inwestycje w miejscowościach, które mają kilka źródeł napływu najemców – centra biznesowe, ośrodki akademickie i destynacje turystyczne – mówi. – Trójmiasto jest idealnym przykładem kombinacji tych atutów, które gwarantują ruch najemców przez cały rok – dodaje.

Czytaj więcej

Małe mieszkanie? Musisz czekać

Również w Poznaniu to centrum budzi największe zainteresowanie wynajmujących mieszkania – i na krótko, i na długo. – W tej części miasta stawki najmu należą do najwyższych. Przy najmie długoterminowym wahają się od 38 do 80 zł za mkw. – podaje Sylwia Żynda. – Najbardziej opłacalny zakup to kawalerka. Taka inwestycja może się zwrócić w ciągu ośmiu lat. A przy najmie długoterminowym – znacznie szybciej.

We Wrocławiu, jak szacuje Agnieszka Wieczorowska, stopa zwrotu waha się od 3 do nawet 10 proc. w skali roku. – Miasto wraz z mieszkańcami często rewitalizuje dzielnice Śródmieścia, zwiększając ich atrakcyjność turystyczną i zachęcając do zamieszkania w tym rejonie – podkreśla. – Miasto mocno stawia na rozbudowę infrastruktury przyjaznej mieszkańcom – zielonych skwerów, siłowni na świeżym powietrzu, placów zabaw.

Jednak nie każda nieruchomość w centrum będzie z automatu atrakcyjna inwestycyjnie, na co zwraca uwagę Robert Korczyński. – Dlatego też rentowność i ryzyko inwestycyjne trzeba przeanalizować indywidualnie, szczególnie przy tak rozgrzanym rynku i wysokich cenach – wyjaśnia. Podkreśla, że lokalizacje centralne, w odróżnieniu od peryferyjnych, są bardziej odporne na wahania koniunktury. – Było to widoczne podczas ostatniego kryzysu na rynku nieruchomości – zauważa ekspert Emmerson Evaluation.

Nieruchomości mieszkaniowe
Kolejne roszady w zarządzie Domu Development
Materiał Promocyjny
Z kartą Simplicity można zyskać nawet 1100 zł, w tym do 500 zł już przed świętami
Nieruchomości mieszkaniowe
Sprzedający mieszkania prężą muskuły, kupujący się targują
Nieruchomości mieszkaniowe
Promocja programów mieszkaniowych pod lupą. Jest zawiadomienie do prokuratury
Nieruchomości mieszkaniowe
Deweloperzy podsumowują sprzedaż mieszkań po III kwartale 2024 roku
Materiał Promocyjny
Strategia T-Mobile Polska zakładająca budowę sieci o najlepszej jakości przynosi efekty
Nieruchomości mieszkaniowe
Coraz mniej Polaków wnioskuje o coraz wyższe kredyty mieszkaniowe. „Historycznie rekordowa wartość 444,74 tys. zł”