W tych dzielnicach mieszkania drożeją najmocniej. A gdzie jest taniej?

Skala wzrostów cen w poszczególnych dzielnicach jest różna. Są i takie miejsca, gdzie jest taniej niż rok temu – wynika z analiz portalu Domiporta.pl.

Publikacja: 07.05.2021 12:30

W tych dzielnicach mieszkania drożeją najmocniej. A gdzie jest taniej?

Foto: Fotorzepa/ Jerzy Dudek

Serwis sprawdził, jak zmieniają się ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w poszczególnych dzielnicach miast.

Warszawa

- W stolicy w ciągu roku ofertowe ceny mieszkań wzrosły o blisko 6 proc., ale takie postawienie sprawy może być mylące – zauważa Michał Guzowski, główny analityk serwisu Domiporta.pl. - W zależności od dzielnicy zmiana cen wyniosła od 2,7 proc. do 13,6 proc. W porównaniu z kwietniem 2020 r. ceny wzrosły najbardziej na Białołęce i Wawrze - mamy tu do czynienia z dwucyfrowymi wzrostami. Mieszkania w tych dzielnicach są jednak dalej wyraźnie tańsze niż warszawska średnia – zauważa.

Dodaje, że w czołówce największych wzrostów jest także Rembertów. – Widać wyraźnie, że dzielnice peryferyjne nadrabiają zaległości wobec dzielnic centralnych – zauważa Michał Guzowski. - Pierwszą piątkę w klasyfikacji wzrostów cen uzupełniają Bielany i Wilanów, dzielnice oddalone od ścisłego centrum. Jednak tu już od dawna ceny są na dużo wyższych poziomach.

Z analiz Domiporty wynika, że w dzielnicach, gdzie liczba ogłoszeń jest tradycyjnie największa (Mokotów, Śródmieście, Wola) ceny rosły wolniej, ale dalej były to wzrosty znaczące: od 4,5 proc. w Śródmieściu, przez 7,3 proc. na Mokotowie do 7,7 proc. na Woli. - Te trzy dzielnice odpowiadają łącznie za blisko połowę podaży ogłoszeń w Warszawie – wskazuje Guzowski.

Podsumowuje, że w ostatnim roku wzrosty cen ofertowych odnotowano we wszystkich dzielnicach Warszawy. - Różnica między pierwszą w zestawieniu Białołęką, gdzie mieszkania podrożały najbardziej, a ostatnią Pragą -Północ wynosi ponad 10 pkt proc., co z pewnością daje do myślenia planującym zakup mieszkania, szczególnie jeśli zakup ma charakter inwestycyjny – mówi analityk.

Kraków

- Analizując cały krakowski rynek nieruchomości, widać, że ofertowe ceny mieszkań z rynku wtórnego wzrosły rok do roku o 8,4 proc., a średnia cena mkw. lokalu wyniosła 10,6 tys. zł – mówi Michał Guzowski. - Ceny w poszczególnych dzielnicach zachowywały się jednak bardzo różnie. Najbardziej wzrosły na Bronowicach i Dębniku, a z dwucyfrowymi wzrostami mamy do czynienia w aż sześciu dzielnicach. Stosunkowo stabilnie było na Pogórzu, Grzegórzkach i w Nowej Hucie. Dużo taniej jest z kolei na Zabłociu. W tej części Podgórza obserwujemy wzrost liczby ogłoszeń, co przełożyło się na niższą cenę ofertową. Co ciekawe mieszkania na Podgórzu są o ponad 4 proc. droższe niż rok temu. Ze spadkami ofertowych cen mieszkań mamy do czynienia również na Czyżynach, tu ceny rok do roku spadły o 8 proc. – wskazuje.

Dodaje, że różnica w dynamice cen między Bronowicami a Zabłociem wynosi ponad 40 pkt proc. - Porównując pełnoprawne dzielnice, w tym przypadku Bronowice i Czyżyny różnica wyniosła ponad 30 pkt proc. - Powyższe dane pokazują jak odmiennie mogą zachowywać się ceny w obrębie jednego miasta – mówi Michał Guzowski.

Poznań

Domiporta podaje, że w stolicy Wielkopolski ceny rok do roku wzrosły o blisko 4 proc. - Patrząc na poszczególne dzielnice, mamy do czynienia z bardziej zróżnicowaną sytuacją. W dzielnicach Malta, Naramowice i Podolany ceny wyraźnie wzrosły, nie są to jednak tak spektakularne wzrosty jak w Krakowie czy Gdańsku – zwraca uwagę Marcin Guzowski. - W kolejnych sześciu dzielnicach zestawienia: Wilda, Rataje, Piątkowo, Górczyn, Grunwald i Nowe Miasto ceny zachowywały się dość spokojnie, bo tak należy określić wzrosty rzędu 2-4 proc. Taniej jest w dzielnicach: Centrum, Stare Miasto, Winogrady, Jeżyce, Śródka. Uwagę powinna zwrócić zmiana cen w tej ostatniej dzielnicy, gdzie rok do roku są one niższe o blisko 7 proc.

Ceny, jak mówi ekspert Domiporty, zachowywały się stabilnie w rejonach z największą liczbą ogłoszeń sprzedaży mieszkań. - Grunwald, Nowe Miasto, Naramowice, Rataje i Jeżyce, bo o nich mowa, odpowiadają łącznie za 60 proc. poznańskiego rynku sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Jedynie w przypadku Naramowic można mówić o znaczącej zmianie cen – wskazuje Guzowski.

Podsumowuje, że poznański rynek nieruchomość tradycyjnie charakteryzuje się niższymi wahaniami cen, jednak i tutaj różnica między Maltą, gdzie ceny wzrosły najbardziej a Śródką, gdzie spadły, sięga 18 pkt proc. - W Poznaniu, podobnie jak innych ośrodkach, największe wzrosty cen ofertowych odnotowujemy w dzielnicach peryferyjnych. Patrząc nieco szerzej w przypadku na dynamikę zmian cen wpływa także zjawisko wyludniania się dzielnic centralnych na rzecz przedmieść i sąsiednich miejscowości. Podsumowując, wzrosty dotyczą dziewięciu rejonów, spadki – pięciu – wskazuje ekspert serwisu.

Wrocław

W tym mieście sytuacja na rynku mieszkań jest dość stabilna. W ciągu roku ceny wzrosły o niemal 5 proc. Średnia cena mkw. lokalu w stolicy Dolnego Śląska to ponad 8,8 tys. zł. - W każdej z dzielnic odnotowaliśmy wzrosty cen, ale sprzedający mają znacząco wyższe oczekiwania tylko w Śródmieściu, najmniejsza dynamika wzrostów dotyczy Starego Miasta. Co ciekawe są to dwie najdroższe dzielnice miasta – mówi Michał Guzowski. - Wrocław nie wpisuje się więc w scenariusz, w którym ceny w dzielnicach dotąd tańszych nadrabiają zaległości względem tych droższych. Różnica między dzielnicą o najwyższej i najniższej dynamice wynosi 9,2 proc. co jest wartością zbliżoną do stolicy, daleko jest tu jednak do sytuacji z Krakowa czy Poznania.

Łódź

Ceny ofertowe wzrosły o 5,9 proc. a średnia cena mkw. zbliżyła się do 6,5 tys. zł. Mieszkania zdrożały we wszystkich dzielnicach, najbardziej w Górnej i na Widzewie. - To zmiana względem poprzedniego raportu, kiedy to ceny najszybciej rosły w Śródmieściu i na Bałutach. W Łodzi mamy również do czynienia ze stosunkowo małymi różnicami w dynamice wzrostów cen, Górną i Śródmieście dzieli zaledwie 5,7 pkt proc. – mówi Guzowski.

Gdańsk

- W Gdańsku średnia cena mkw. mieszkania na rynku wtórnym w kwietniu 2021 wyniosła 10,6 tys. zł. Liderem rocznych wzrostów są Jasień i Osowa. Mamy tu do czynienia z imponującymi wzrostami oczekiwań sprzedających. Szczególnie interesująca wydaje się sytuacja w dzielnicy Jasień, która odnotowała duże wzrosty mimo znaczącego wzrostu liczby ogłoszeń i znaczącego udziału w ogólnej liczbie ogłoszeń w Gdańsku – zauważa Michał Guzowski. - W dzielnicach, w których ogłoszeń sprzedaży mieszkań jest najwięcej (Śródmieście, Wrzeszcz, Przymorze, Siedlce -odpowiadają łącznie za ponad połowę podaży ogłoszeń) znaczące zmiany cen ofertowych obserwujemy w Śródmieściu (4 proc.) i Siedlcach (5,2 proc.) Spadki w Oliwie i Zaspie następują natomiast z wysokich poziomów cenowych – dodaje.

Guzowski komentuje, że w stolicy Pomorza realizuje się scenariusz obserwowany również w innych dużych ośrodkach – mieszkania na osiedlach położonych na peryferiach drożeją dużo szybciej niż te w dzielnicach centralnych. - Wysokie ceny mieszkań wypychają mniej zamożnych poza centra miast. Co więcej, wobec pracy zdalnej i restrykcji epidemicznych centralne położenie straciło na znaczeniu – mówi analityk Domiporty. - Istotne jest również niedostosowanie części zasobu mieszkaniowego do wyzwań pracy i nauki zdalnej. W rachunku cena do jakości życia więcej osób zdecydowało, że wolą mieszkać w lepszych warunkach dalej od centrów miast. Może to oznaczać dalsze wyludnianie i rozlewanie się miast na peryferia i sąsiednie powiaty. Potwierdzeniem trendu wyludniania się centrów miast są najnowsze dane GUS. W I kw. w skali całego kraju inwestorzy indywidualni oddali do użytkowania o 21,1 proc. więcej mieszkań niż w analogicznym okresie roku poprzedniego – przez mieszkanie rozumie się tu każdy lokal mieszkalny, a w przypadku inwestorów indywidualnych to właśnie domy stanowią ogromną większość budowanych nieruchomości.

Nieruchomości
Rynek mieszkań zasypany ofertami. Sprzedający muszą poskromić apetyt
Materiał Promocyjny
Przed wyjazdem na upragniony wypoczynek
Nieruchomości
Magazynowy deweloper 7R ma 150 mln zł z zielonych obligacji
Nieruchomości
Olivia rusza z inwestycją w mieszkania premium na wynajem
Nieruchomości
Tak deweloperzy wyceniali mieszkania w styczniu
Nieruchomości
Rynek pierwotny. Klientów trochę więcej, ale ceny mieszkań są stabilne