Kto płaci za utrzymanie wolnostojącego garażu we wspólnocie?

Oprócz budynku mieszkalnego na działce wspólnoty stoi kilka garaży. Są to oddzielne budynki, trwale związane z gruntem, każdy ma własną księgę wieczystą jako "lokal stanowiący odrębną nieruchomość". Nie są one zatem pomieszczeniami przynależnymi. Z garaży korzystają wyłącznie ich właściciele, ale ich udziały wyliczone są w oparciu o powierzchnię użytkową, a nie całkowitą. Do kogo zatem należą mury garaży - do właścicieli garaży czy też do wszystkich członków wspólnoty? Czy są częścią nieruchomości wspólnej?

– pyta czytelnik.

Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta, gdyż pojęcie nieruchomości wspólnej jest bardzo ogólnie zdefiniowane w ustawie o własności lokali (u.w.l.). Wiele wspólnot decyduje się nawet na samodzielne wyznaczenie dokładnych granic nieruchomości wspólnej w specjalnej uchwale lub umowie. Gdy jednak wspólnota takich granic nie wyznaczy, a zdarzy się spór, to jedyną drogą jego rozwiązania może okazać się droga sądowa.

Wspólnota nie tylko mieszkaniowa

Wbrew nazwie wspólnotę mieszkaniową tworzyć mogą właściciele nie tylko lokali mieszkalnych, ale również tych o innym przeznaczeniu. Takim lokalem może być garaż, sklep, restauracja.

Wspólnota powinna obejmować  jeden budynek posadowiony na jednej działce gruntu, ale oczywiście zdarzają się wspólnoty, w których budynek zlokalizowany jest na kilku działkach albo tzw. wielobudynkowe (kilka budynków na jednej działce). Te drugie powstają przeważnie na nieruchomościach zarządzanych wcześniej przez spółdzielnie mieszkaniowe, jeśli niemożliwe jest rozdzielenie kilku budynków posadowionych na jednej działce lub po rozdzieleniu nowa nieruchomość pozbawiona byłaby dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej (art. 42 ust. 3 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Co jest wspólne w nieruchomości

Trzeba też wyjaśnić, co uznaje się za nieruchomość wspólną. Zgodnie z u.w.l. jest nią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2).  Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 31 stycznia 2006 r. (sygn. akt I ACa 741/05) w skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić fragmenty budynków i urządzenia o bardzo  zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. Nie budzi wątpliwości, że wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach są częścią nieruchomości wspólnej. Mogą do niej jednak należeć także te elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru jak np. piwnice. Jeśli piwnica nie stanie się  częścią składową lokalu mieszkalnego lub użytkowego stanowić będzie współwłasność właścicieli lokali, podobnie jak klatki schodowe, mury zewnętrzne, fundamenty itp.

Garaż jako nieruchomość lokalowa

Bardzo często garaż jest, w sensie prawnym, częścią składową lokalu mieszkalnego albo o innym przeznaczeniu, nawet jeśli nie jest położony w tym samym budynku co lokal. Ważne tylko, aby zlokalizowany był w granicach tej samej nieruchomości gruntowej, czyli na tej samej działce (art. 2 ust. 4  u.w.l.). Jest wtedy pomieszczeniem przynależnym podobnie jak piwnica, strych czy komórka.

Garaż może też być odrębną nieruchomością z własną księgą wieczystą: samodzielnym lokalem o innym przeznaczeniu (art. 2 ust. 1 u.w.l.) W takiej sytuacji jego właścicielem może być zarówno osoba, która jest właścicielem innego lokalu, np. mieszkalnego w tej samej wspólnocie, ale też osoba, która nie ma innego lokalu w tej wspólnocie.

Udziały w nieruchomości wspólnej właściciela lokalu garażowego liczone są zgodnie z zasadą z art. 3 ust. 3 u.w.l.): od  powierzchni użytkowej lokalu. Od wielkości udziału – przypomnijmy – zależy w jakim stopniu właściciel lokalu uczestniczy w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej

Czyj dach i mury garażowego budynku?

Sytuacja gmatwa się, gdy samodzielny lokal garażowy jest zlokalizowany w osobnym budynku i jest to jedyny lokal w tym budynku. Udział właściciela lokalu  nadal liczony jest od  powierzchni użytkowej tego lokalu, bo tak każe prawo. Nie ma jednak wątpliwości, że cały budynek garażowy, a nie tylko jego wnętrze  służy do użytku wyłącznie właściciela garażu. Powstaje więc pytanie, jak zakwalifikować resztę budynku garażowego: mury, elewację, pokrycie dachu. Kto ma płacić za ich remont: właściciel garażu czy cała wspólnota?

Gdyby uznać, że mury garażu od zewnątrz są częścią nieruchomości wspólnej, to wspólnota byłaby zmuszona ponosić koszty remontu elewacji takiego budynku, mimo że użytkuje go tylko jeden członek wspólnoty.

Moim zdaniem nie można zaliczyć budynku garażowego do części wspólnej nieruchomości. Za takim poglądem przemawia sama ustawowa definicja nieruchomości wspólnej i jej wyjaśnienie dokonane przez Sąd Najwyższy w wyroku z 2 grudnia 1998 r (I CKN 903/97). SN uznał, że przez „części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali” należy rozumieć te fragmenty nieruchomości, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale.

Inaczej rzecz ujmując: do zakwalifikowania fragmentu nieruchomości do części wspólnej potrzebne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: