Pieniądze z "MdM" musiały przepaść

Ze środków zaplanowanych w 2014 roku na dopłaty w ramach "Mieszkania dla młodych" rozdysponowane zostanie jedynie około 38 proc. Ponad połowa pieniędzy trafiła do mieszkańców pięciu największych aglomeracji, a do tego przez trzy kwartały z dofinansowaniem kupiono jedynie 98 domów, zaś w gronie beneficjentów było nie więcej niż 1 proc. rodzin wielodzietnych.

Z czego wynikają kłopoty z "MdM" analizuje Bartosz Turek, ekspert Lion's Banku:

- Po 11 miesiącach działania programu „Mieszkanie dla młodych" wykorzystanie dofinansowania sięgnęło jedynie 294 mln złotych (na podstawie wniosków nabywców lokali przekazanych do BGK). Większość tych pieniędzy wydano z kwoty zarezerwowanej na 2014 rok (204,4 mln), a w znacznie mniejszym zakresie korzystano z budżetów na 2015 (prawie 80 mln zł) i 2016 rok (prawie 11,7 mln zł).

Najważniejsza wydaje się tu informacja, że z pieniędzy przewidzianych na sam 2014 rok zakontraktowano jedynie 204,4 mln złotych. To tylko 34,06 proc. z zaplanowanej kwoty 600 mln zł. Bardzo prawdopodobne jest więc, że kwota przynajmniej 370 mln złotych nie zostanie wykorzystana, a więc z punktu widzenia potencjalnych beneficjentów, przepadnie wracając do kasy państwa.

Mechanizm wydatkowania środków z tego programu wsparcia zakłada bowiem, że pieniądze zarezerwowane w budżecie na dany rok mogą być wydane tylko w tymże roku. Nie bez znaczenia jest tu fakt, że BGK przyjmuje wnioski o wypłaty z budżetu na ten rok tylko do 19 grudnia, a więc wynik za ten miesiąc raczej nie będzie wysoki.

Wyniki te potwierdzają więc przypuszczenia, że mechanizm wydatkowania pieniędzy w programie „Mieszkanie dla młodych" został stworzony w taki sposób, aby w pierwszych latach obowiązywania obciążać państwową kasę w umiarkowanym stopniu (niewykorzystane środki wracają do kasy państwa). Nie powinno to dziwić, biorąc pod uwagę spowolnienie gospodarcze i trudności budżetowe w roku, w którym trwały prace nad tymże programem wsparcia.

Niepowodzenie z założenia?

Ustawa mówi więc, że o tym, czy beneficjent będzie korzystał z budżetu przewidzianego na rok 2014, 2015, 2016, 2017 czy 2018, decydować będzie w uproszczeniu prognozowany moment oddania inwestycji do użytkowania. W efekcie w ciągu zaledwie pierwszego roku działania programu do wydania było tyle pieniędzy, że można było kupić z dopłatą około 30 tys. mieszkań deweloperskich. Problem w tym, że deweloperzy nie mieli aż tylu mieszkań kwalifikujących się do dopłat, których budowa miała się zakończyć najpóźniej w 2014 r. Gdyby do tego dodać, że program w pierwszym roku dopiero się rozkręcał (ofertę przygotowywały kolejne banki i deweloperzy), to trudno nie ulec wrażeniu, że pieniądze zarezerwowane na rok 2014 z założenia miały nie zostać w pełni wykorzystane. Co więcej nie wrócą one do systemu w momencie, w którym pojawi się więcej chętnych niż zarezerwowanych na dany rok środków. W efekcie trudno wykluczyć, że w kolejnych latach pieniędzy może zabraknąć. Nie powinno to nastąpić jednak wcześniej niż w 2016 r. - wtedy do użytkowania oddawane będą mieszkania, których budowa rozpoczęła się pod koniec 2013 i w 2014 r., a więc w latach wyraźnego ożywienia.

Domy właściwie wykluczone

W ustawie normującej „Mieszkanie dla młodych" można też znaleźć inne zapisy, które u zarania można było uznać za wprowadzone w sposób sztuczny, bo w praktyce miały one nie działać. Chodzi tu na przykład o zezwolenie na zakup z dopłatą domów budowanych przez deweloperów.

Zapisy te wprowadzono po fali krytyki, że pierwotne zapisy programu „Mieszkanie dla młodych" preferowały jedynie zakupy mieszkań w największych miastach. Efekt? Do programu wprowadzono możliwość zakupu domu o powierzchni do 100 m kw. (dla rodzin z trójką dzieci 110 mkw.).

Problem w tym, że domów takich na rynku prawie nie ma. Potwierdzają to dane o wykorzystaniu środków z programu „Mieszkanie dla młodych" za trzy kwartały 2014 r. Pokazują one, że z dofinansowaniem kupiono jedynie 98 takich nieruchomości w skali całego kraju. Dla porównania łączna liczba zawartych umów kredytowych z dofinansowaniem wyniosła w tym samym czasie 6 319. Domy są więc przedmiotem mniej niż 1,6 proc. wszystkich umów kredytowych z dofinansowaniem. Nie uniknięto też kierowania dopłat głównie do dużych miast. Dane za trzy kwartały pokazują bowiem, że do pięciu największych miast i przylegających do nich gmin (Warszawa, Poznań, Kraków, Gdańsk i Wrocław) trafiło aż 137,8 z 261 mln zł dofinansowania, czyli prawie 53%.

Wsparcie głównie dla bezdzietnych

Wiele mówiono też o skierowaniu dofinansowania do rodzin z dziećmi. Niestety dotychczas efekt ten osiągnięto w bardzo ograniczonym stopniu. Dane za trzy kwartały pokazują, że osoby z przynajmniej dwojgiem dzieci z programu niemal nie korzystają. Wśród singli stanowią oni 0 proc. beneficjentów (dane są zaokrąglane do pełnych proc.), a wśród małżeństw jedynie 8 proc.

Ustawodawca ma nadzieję, że zmiany w programie planowane na 2015 rok pozwolą zmienić ten stan. Mają one za zadanie zwiększyć skalę dopłat dla rodzin z przynajmniej dwójką dzieci, do tego będzie można kupować na kredyt z dopłatą mieszkania spółdzielcze, rewitalizowane kamienice, zadłużać się bez zdolności (z żyrantami) i w obcej walucie. Stosowny projekt nie wejdzie jednak w życie od 1 stycznia 2015 r. Nad ustawą wciąż pracuje Ministerstwo, a więc dokument nie został nawet przyjęty przez rząd, a tym bardziej skierowany do parlamentu. Realnie do zmian może dojść najwcześniej w pierwszym czy drugim kwartale 2015 roku.

Jak wydawać lepiej?

Problemem w „Mieszkaniu dla młodych" nie jest jednak tylko wprowadzony szereg barier, które utrudniają skorzystanie z dofinansowania. Obowiązujące dopłaty są także mało efektywne. Podobna kwota (do 2018 roku na dopłaty zarezerwowano 3,5 mld zł) wydana w inny sposób mogłaby bowiem wesprzeć znacznie więcej rodzin w nabyciu własnego mieszkania i tym samym w większym stopniu stymulować segment budownictwa mieszkaniowego, który generuje spore dochody budżetowe. Kluczem jest rezygnacja z bezpośrednich dopłat do zakupu na rzecz bardziej wyrafinowanych mechanizmów.

Przykładów można szukać na terenie Europy. Na przykład w Danii co piąte mieszkanie dostarczane jest przez organizacje non-profit (spółdzielnie), które finansują budowę nieruchomości najczęściej jedynie np. w 2 proc. z wpłat najemców - wynika z danych portalu housingeurope.eu. Brakujące 7 proc. pochodzi z nieoprocentowanej pożyczki udzielanej przez gminę, a kolejne 91 poc. z kredytu gwarantowanego przez gminę.

Koszty finansowania lokatorzy pokrywają w czynszu. Aby zapisać się do takiej spółdzielni trzeba mieć przynajmniej 15 lat. W efekcie problem mieszkania osób dorosłych z rodzicami w Danii prawie nie występuje. W domu rodzinnym, w skali całego kraju, mieszka tam około 9,1 tys. osób w wieku 25-34, podczas gdy w Polsce problem ten dotyczy 2,8 mln osób - wynika z szacunków Lion's Bank opartych o dane Eurostatu.

W Niemczech, na Węgrzech czy w Czechach działają natomiast programy wspierające długoterminowe oszczędzanie na cele mieszkaniowe. W rodzimych warunkach system mógłby na przykład polegać na tym, że przyszły nabywca mieszkania zobowiązywałby się do regularnego odkładania 500 zł miesięcznie na mieszkanie. Zachętą mogłoby być wyższe oprocentowanie (np. 7 proc. z czego tylko część dopłacałby budżet państwa) oraz brak tzw. podatku Belki, co pozwalałoby przez 5 lat oszczędzania zgromadzić spory wkład własny w kwocie około 40 tys. zł.

Co warto podkreślić, mechanizm ten wymagałby wspomagania ze środków publicznych głównie na początku, a więc w okresie, kiedy beneficjenci gromadziliby środki na wkład własny. Z nawiązką środki budżetowe wydane na ten cel powinny wrócić do fiskusa wraz z przejściem programu w okres, w którym beneficjenci zaczęliby kupować mieszkania. Należy przypomnieć, że z taką decyzją wiążą się spore przychody dla budżetu. Podatki dochodowe (PIT i CIT) i pośrednie (VAT) płacą bowiem: deweloperzy, banki udzielające kredytów hipotecznych, notariusze, rzeczoznawcy majątkowi, pośrednicy, firmy produkujące i sprzedające materiały budowlane oraz sami wykonawcy. Pieniądze wydane z budżetu powinny więc do niego z nawiązką wrócić.

Szacunki Lion's Bank sugerują, że 3,5 mld zł, czyli pieniądze zarezerwowane na 5 lat działania „Mieszkania dla młodych", mogłyby pomóc milionowi rodzin zdobyć wkład własny na zakup mieszkania. Dla porównania z „Mieszkania dla młodych" skorzystać ma około 100 - 150 tys. rodzin.