Karol Wyka, Newmark Polska: Rynek biur odżywa. Na fali wielofunkcyjne obiekty

Biurowców powstaje dziś niewiele i w Warszawie, i w regionach. Czy oznacza to, że rynek biurowy jest już nasycony? Nie potrzebuje nowych obiektów?

W dziewięciu głównych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) w budowie jest niecałe 0,5 mln mkw. powierzchni biurowej. To rzeczywiście niewiele w porównaniu z rekordowym 2017 r., kiedy to powstawało ponad 1,9 mln mkw. biur.

Nie oznacza to jednak braku oferty dla najemców, choć firmy poszukujące dużych powierzchni, szczególnie w centrum Warszawy, mają ograniczony wybór.

Prognozujemy wzrost aktywności deweloperów w najbliższych dwóch latach. Impulsem będą kolejne wyczekiwane obniżki stóp procentowych Europejskiego Banku Centralnego. Deweloperzy cały czas pracują nad nowymi inwestycjami, poszukują nowych terenów pod obiekty wielofunkcyjne. Analizują też możliwości modernizacji starszych budynków.

Porównując wskaźniki nasycenia powierzchnią biurową w głównych miastach Polski i Europy Zachodniej, widzimy, że chłonność naszego rynku jest nadal duża.

Najemcy szukają powierzchni biurowych przyjaznych zarówno dla środowiska, jak i dla pracownika, czyli takich, które umożliwiają ograniczenie negatywnego wpływu budynku i pracodawcy na środowisko naturalne oraz ułatwiają firmom zrównoważone raportowanie. Popyt na takie nieruchomości zarówno ze strony najemców, jak i inwestorów jest większy, niż rynek jest w stanie zaoferować.

Także analiza absorpcji w ostatnich latach wskazuje na stabilny poziom zainteresowania biurami. Pod tym względem Warszawa utrzymuje się w ścisłej czołówce miast europejskich, tuż za Paryżem.

Na aktywność deweloperów ma też wpływ łatwość i koszt pozyskania środków na realizację inwestycji, a także możliwość szybkiego upłynnienia zainwestowanego kapitału, czyli sprzedaży nieruchomości.

Inwestorzy znów chcą kupować biurowce?

Rynek inwestycyjny w Polsce w ostatnich latach mierzył się z wieloma wyzwaniami spowodowanymi niespokojną sytuacją geopolityczną i rosnącą inflacją, której efektem były wysokie stopy procentowe i drogi pieniądz. Obserwowaliśmy rozdźwięk pomiędzy oczekiwaniami cenowymi kupujących i sprzedających. Inwestorzy mieli częściej podejście oportunistyczne, tak jak w Europie Zachodniej, i czekali na okazje. Deweloperzy woleli zaś przeczekać trudniejsze czasy, żeby sprzedać nieruchomości biurowe z zakładanymi stopami kapitalizacji. Stąd też transakcji na rynku inwestycyjnym w Polsce – nie tylko biurowych – było niewiele. Wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze biurowym w 2023 r. w porównaniu z 2022 r. był mniejszy o 80 proc.

W tym roku widzimy już pierwsze oznaki ożywienia aktywności inwestycyjnej. Wracają inwestorzy zainteresowani zakupem najlepszych nieruchomości biurowych typu prime.

Z jakimi inwestycjami deweloperzy biurowi wejdą na rynek w kolejnych latach?

Coraz bardziej cenione są centralne lokalizacje biurowe. Deweloperzy z pewnością będą decydować się na fazowanie dużych inwestycji, stawiając średniej wielkości budynki w doskonale skomunikowanych miejscach. Jednocześnie coraz częściej obserwujemy dywersyfikację realizowanych projektów, co oznacza budowę obiektów typu mixed-use, łączących funkcje biurowe, handlowe, hotelowe i mieszkaniowe. Najlepszym przykładem tego trendu są budowane kompleksy Towarowa 22 w Warszawie, Stara Rzeźnia w Poznaniu, Waterfront w Gdyni. Także projekty będące jeszcze „w poczekalni” u deweloperów zmieniane są właśnie pod kątem wielofunkcyjności. Tempo i skala nowych inwestycji biurowych będą uzależnione od kondycji rynku inwestycyjnego.

Kolejnym istotnym trendem jest retrofit, czyli modernizacja starszych budynków biurowych, w przypadku gdy ich wyburzenie i postawienie w ich miejsce nowego obiektu byłoby nieefektywne z perspektywy finansowej czy ESG. Za przykład może posłużyć Lakeside II – z istniejącego budynku pozostanie jedynie konstrukcja żelbetowa, która pozwoli na wybudowanie nowoczesnego obiektu biurowego oraz na bardziej racjonalne i efektywne wykorzystanie dostępnych zasobów.

Od wybuchu pandemii minęły ponad cztery lata. Pracownicy nie wrócili do biur w pełnym składzie. Firmy masowo zmniejszają siedziby?

Skala powrotów do biur zależy od branży i specyfiki firmy. Przed pandemią średni wskaźnik zajętości biur wynosił ok. 60 proc., teraz to raczej 30–40 proc. Z pewnością zmieniły się potrzeby, jakim biuro powinno sprostać. Firmy zmieniają układ biur, optymalizując powierzchnię. Odświeżają design, zwiększają liczbę małych salek, zapewniają znacznie bardziej przestronną kuchnię z dostępem do światła dziennego, czyniąc z niej centralny punkt nieformalnych spotkań. Starannie przemyślane i ergonomiczne biura wpływają na większą efektywność, zaangażowanie pracowników oraz ich przywiązanie do firmy. Dziś na wynajęcie dodatkowej powierzchni biurowej decydują się nieliczne firmy. Ekspansje stanowią niecałe 10 proc. wszystkich zawieranych w Polsce umów najmu.

A czy jest wiele przeprowadzek? Kto się przeprowadza i gdzie?

Jeśli biuro nie spełnia nowoczesnych standardów i nie odpowiada na aktualne, postpandemiczne potrzeby pracowników, wyjścia są dwa: remont albo przeprowadzka. Częściej dochodzi do zmiany biura, gdyż remont można porównać do operacji na żywym organizmie. To trudniejszy zabieg, który jest sumą kompromisów, a w dodatku często bywa droższy. Część firm z branży IT rezygnuje z dużych siedzib w lokalizacjach pozacentralnych na rzecz mniejszych, nowocześniejszych biur w centrum. Stawka najmu za metr kwadratowy biura w centrum miasta jest oczywiście o wiele wyższa, ale mniejszy metraż pozwala utrzymać OPEX (wydatki operacyjne związane z codziennym działaniem firmy) na zbliżonym poziomie. Firmy wychodzą ze starszych, niedostosowanych do standardów ESG budynków i szukają jakości w nowoczesnych obiektach klasy A.

Na rynek wrócą duzi najemcy wynajmujący całe piętra i całe budynki? Dziś transakcje obejmują nie więcej niż 1 tys. mkw. powierzchni.

Duzi najemcy nigdy nie zniknęli z rynku, zwykle jednak podpisują umowy na dłuższy czas, przez co rzadziej możemy być świadkami spektakularnych transakcji w porównaniu z na ogół krótszymi kontraktami na mniejsze biura. Te ostatnie ze względu na ilość są bardziej widoczne.

Owszem, ok. 70 proc. transakcji na głównych rynkach biurowych w Polsce w pierwszej połowie tego roku nie przekroczyło 1 tys. mkw. Rzeczywiście, małe i średnie moduły cieszą się dużym zainteresowaniem najemców, ale jeśli spojrzymy na wolumen, to wygląda to już nieco inaczej. Transakcje powyżej 5 tys. mkw. stanowiły prawie 25 proc. całkowitej wynajętej powierzchni w Polsce od stycznia do czerwca. Dodatkowo wiele dużych transakcji przesunęło się w czasie, powinny być zawarte w drugim półroczu.

Firmy cały czas wynajmują i całe biurowce, i całe piętra. Wśród transakcji zawartych w ubiegłym i bieżącym roku możemy wymienić umowy najmu powierzchni w biurowcu Centrum Południe 3 we Wrocławiu (20,3 tys. mkw., BNY Mellon), w Varso Place 2 w Warszawie (13,6 tys. mkw., Bank Gospodarstwa Krajowego), w Olivii Gate w Gdańsku (16,9 tys. mkw., koncern Energa), w Lakeside I w Warszawie (12 tys. mkw., LUX MED), w kompleksie biurowym Nowy Rynek w Poznaniu (10,3 tys. mkw., Żabka Polska) czy w Brain Park C w Krakowie (10,05 tys. mkw.,Volvo Tech Hub).

Biuro jest dziś magnesem na talenty jak przed pandemią? Praca hybrydowa się przyjęła na dobre, więc wyjazd do odległego biura jeden czy dwa razy w tygodniu nie wydaje się wielkim wyzwaniem. Więc może pracownikom, którzy pracują w domu, nie zależy na biurze z dobrym adresem?

Praca hybrydowa z pewnością pozostanie z nami, ale jej struktura się zmienia. Na początku była pełna elastyczność, potem jeden – dwa dni w biurze, a obecnie coraz częściej spotykamy się z modelem pracy w biurze przez trzy dni lub więcej. Kluczowe będą więc czas dojazdu i lokalizacja z wygodnym dostępem do transportu publicznego.

Atrakcyjna aranżacja biura przyczynia się do budowania employer brandingu i utożsamiania się pracowników z firmą, a to z kolei przekłada się na większą lojalność, zadowolenie z warunków pracy i atmosfery w zespole oraz utrzymanie talentów. Z tego powodu w wiele procesów relokacji zaangażowane są nie tylko działy administracyjne i finansowe, ale też HR-owcy.

Sporo biur stoi pustych. Średni współczynnik pustostanów pod koniec I półrocza na siedmiu głównych rynkach biurowych to 12,9 proc. – podaje REDD. Co to mówi o rynku?

Uśredniona wartość niewiele nam mówi. Według danych Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK) na koniec czerwca 2024 r. współczynnik pustostanów w ośmiu głównych miastach regionalnych sięgał 17,7 proc. Wartość zawyżają niektóre miasta – np. w Katowicach, Łodzi i Krakowie wskaźnik pustostanów to ponad 20 proc., a we Wrocławiu przekroczył on 18 proc. Przyczyną wzrostu odsetka niewynajętej powierzchni biurowej w tych miastach była wzmożona aktywność deweloperów w latach 2015–2019.

W Warszawie współczynnik pustostanów pod koniec drugiego kwartału wynosił 10,9 proc. Jednak w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach i w nowszych budynkach jest on znacznie niższy. Wyższym wskaźnikiem pustostanów charakteryzują się starsze budynki w lokalizacjach pozacentralnych. Za przykład może posłużyć Służewiec, gdzie ten wskaźnik wynosi ok. 20 proc., a mógłby być jeszcze wyższy, gdyby nie planowane wyburzenie kilku starszych obiektów czy zmiana funkcji na mieszkaniową.

Jakie biurowce nie mają szans na współczesnym rynku? Jakie obiekty znikną z rynku?

Wyburzenia będą tam, gdzie będzie to opłacalne finansowo. Przykładem może być niedawno wyburzony biurowiec Atrium International w centrum Warszawy, który zostanie zastąpiony nowoczesnym kompleksem biurowo-hotelowym Upper One. Działka umożliwiała stworzenie dominanty, bardziej spójnej z zagospodarowaniem narożnika ul. Grzybowskiej i al. Jana Pawła II.

Szans na przetrwanie nie mają budynki nieelastyczne i nieefektywne, których przebudowa jest nieopłacalna, a także obiekty stojące na działkach, których chłonność jest dużo większa. Mogą nie przetrwać także budynki w pozacentralnych lokalizacjach, w miejscach bez dobrej komunikacji. Stąd przekształcanie biurowców na Służewcu na cele mieszkaniowe.